在廣州市縱深推進(jìn)全域土地綜合整治的過程中，建設(shè)用地整理作為關(guān)鍵一環(huán)，面臨著普遍性的推進(jìn)難題與實(shí)施瓶頸�；ǘ紖^(qū)迎難而上，將村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級(jí)改造作為建設(shè)用地整理的主戰(zhàn)場(chǎng)和突破口，以系統(tǒng)性思維統(tǒng)籌“全域規(guī)劃、全域整治、全域提升”。面對(duì)“布局散、效益低、權(quán)屬亂”的“工業(yè)銹帶”，花都區(qū)沒有選擇零散修補(bǔ)，而是以模式創(chuàng)新、政策賦能和利益共享為驅(qū)動(dòng)，探索出一條以“政府搭臺(tái)、村企合作、多方共贏”為特色的建設(shè)用地整理新路徑，為全市全域土地綜合整治中“地從哪里來(lái)、地如何整、利如何分”的共性難題提供了“花都樣本”。

模式破題：多元改造路徑激活全域存量空間

花都區(qū)現(xiàn)有村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)圖斑五百余個(gè)，總面積約18平方公里，占全區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地的三分之一，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體。但這些園區(qū)布局分散、形態(tài)破舊、效益低下，且權(quán)屬?gòu)?fù)雜、歷史遺留問題多，成片連片開發(fā)難度極大。為破解這一困局，花都區(qū)摒棄單一路徑，因地制宜探索出多種可復(fù)制、可推廣的改造模式，為全域土地綜合整治推進(jìn)注入新動(dòng)能。在全市率先探索的“儲(chǔ)改結(jié)合”模式，以新雅街廣塘村項(xiàng)目為代表，將政府收儲(chǔ)、村級(jí)工業(yè)園合作改造與留用地開發(fā)統(tǒng)籌結(jié)合，實(shí)現(xiàn)國(guó)有與集體土地的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，有效解決了留用地落地兌現(xiàn)難這一全域整治中的普遍痛點(diǎn)。該項(xiàng)目一期引入萬(wàn)洋集團(tuán)投資5億元打造“萬(wàn)洋臨空科技城”，達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)年稅收較改造前增長(zhǎng)約60倍，成為花都區(qū)實(shí)施“百千萬(wàn)工程”的生動(dòng)實(shí)踐。

政策攻堅(jiān)：“1+N”體系打通全域?qū)嵤┒曼c(diǎn)

建設(shè)用地整理的順利推進(jìn)，離不開全域?qū)用娴恼�策統(tǒng)籌與精準(zhǔn)賦能�；ǘ紖^(qū)構(gòu)建了全市首個(gè)區(qū)級(jí)工改“1+N”政策體系，并成功爭(zhēng)取市級(jí)出臺(tái)全市唯一、單獨(dú)面向花都區(qū)的低效用地再開發(fā)支持政策，形成了覆蓋全域、貫穿全程的政策保障網(wǎng)絡(luò)。在降低成本方面，由政府支持解決部分城市主干道及大型公服設(shè)施的建設(shè)成本，并通過低效用地政策為企業(yè)節(jié)省新增建設(shè)用地報(bào)批費(fèi)用，僅新莊村一個(gè)項(xiàng)目就節(jié)省了350萬(wàn)元。在提升效率方面，推行并聯(lián)審批、五證聯(lián)辦、容缺審批和“帶方案”出讓等方式，將項(xiàng)目從拿地到開工的周期大幅壓縮。在促進(jìn)招商方面，將村園項(xiàng)目的產(chǎn)值和稅收門檻降至同地段儲(chǔ)備用地標(biāo)準(zhǔn)的三到五成，并放寬工業(yè)物業(yè)分割轉(zhuǎn)讓限制，有效吸引了成長(zhǎng)性好、潛力大的優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)入駐。這套政策組合拳，為全域土地綜合整治中的建設(shè)用地整理提供了可操作、可落地的制度保障。

要素流動(dòng)：從低效“銹帶”到全域高效“秀帶”

通過系統(tǒng)性的全域建設(shè)用地整理，花都區(qū)成功將零散低效的“工業(yè)銹帶”轉(zhuǎn)變?yōu)檫B片高效的產(chǎn)業(yè)新空間，促進(jìn)了土地要素在全域范圍內(nèi)的優(yōu)化配置和高效流動(dòng)。全區(qū)近期重點(diǎn)推進(jìn)34個(gè)工改項(xiàng)目，總面積約8.5平方公里，改造后預(yù)計(jì)可提供產(chǎn)業(yè)空間總建筑面積約1500方平方米，年產(chǎn)值較改造前提高五倍，稅收提高十二倍。土地容積率從現(xiàn)狀平均0.6提升至2.0到5.0，土地利用效率實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，有力支撐了全域土地綜合整治“產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展”的總體目標(biāo)。

花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造項(xiàng)目分布圖

在全域產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面，岐山村項(xiàng)目圍繞新能源汽車、儲(chǔ)能和電子信息等產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)招商，已引入未來(lái)獨(dú)角獸企業(yè)藍(lán)海機(jī)器人等一批研發(fā)智造型企業(yè)，將產(chǎn)業(yè)配套半徑縮短至5公里以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了從“零散出租”到“產(chǎn)業(yè)集聚”的跨越，成為全域整治中“以整治促集聚、以集聚強(qiáng)產(chǎn)業(yè)”的典型案例。茶塘村項(xiàng)目則聚焦綠色食品產(chǎn)業(yè)，通過構(gòu)建食品產(chǎn)業(yè)全鏈條生態(tài)，打造粵港澳大灣區(qū)“菜籃子”基地，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)塑料制造向綠色食品成功轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)了全域生態(tài)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)同共進(jìn)。

岐山村項(xiàng)目改造前后對(duì)比圖

共享共富：“物業(yè)換空間”書寫全域民生答卷

讓群眾共享發(fā)展紅利是全域土地綜合整治的終極目標(biāo)。花都區(qū)在全域整治框架下建立政府主導(dǎo)、市場(chǎng)投入、村鎮(zhèn)支持的多元利益共享機(jī)制，通過“物業(yè)換空間”等創(chuàng)新模式，讓村集體和村民獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益，推動(dòng)城鄉(xiāng)要素平等交換和全域共同富裕。岐山村項(xiàng)目通過置換高標(biāo)準(zhǔn)廠房，使村民人均分配增長(zhǎng)近40%。新莊村項(xiàng)目改造后，村集體租金收入從每年42萬(wàn)元躍升至900多萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了超20倍的跨越式增長(zhǎng)。

同時(shí)，花都區(qū)將全域整治與農(nóng)村人居環(huán)境整治、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)有機(jī)融合。新莊村依托河涌生態(tài)打造近零碳園區(qū)，茶塘村清退散亂污企業(yè)并增建公園和文體設(shè)施，曾經(jīng)雜亂的“工業(yè)銹帶”正蝶變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居的“生活秀帶”。這些實(shí)踐充分體現(xiàn)了全域土地綜合整治“全地域、全要素、全周期、全鏈條”的系統(tǒng)治理理念，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

新莊村項(xiàng)目改造前后對(duì)比圖

示范引領(lǐng)：為全域整治提供“花都樣本”

在廣州市全域土地綜合整治深入推進(jìn)的當(dāng)下，花都區(qū)以村級(jí)工業(yè)園改造為突破口，用創(chuàng)新的模式、精準(zhǔn)的政策和共享的機(jī)制，成功將低效存量空間轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展的增量動(dòng)能。其探索出的“花都模式”，不僅為自身“十四五”收官畫上圓滿句號(hào)，更為全市乃至全國(guó)其他地區(qū)破解土地瓶頸、推進(jìn)全域建設(shè)用地整理提供了可復(fù)制、可推廣的寶貴經(jīng)驗(yàn)。下一步，花都區(qū)將繼續(xù)深化全域土地綜合整治，以更高標(biāo)準(zhǔn)、更實(shí)舉措推動(dòng)“良田比較連片、村莊布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、生態(tài)健康優(yōu)美”的整治目標(biāo)全面落地見效。（來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局）