央廣網(wǎng)北京4月28日消息（記者唐明）據(jù)經(jīng)濟之聲《天下公司》報道，實行了22年的商品房預售許可制度正在悄然發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場正在進入“買房就買現(xiàn)房”的新時代。

　　本周，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗商住地塊，引人關注的是，這個地塊被確認為深圳市商品房現(xiàn)售試點項目。這意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權證書后進行“現(xiàn)房”銷售。

　　在深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，這是深圳進一步調控樓市的舉措。

　　宋�。汉芏鄬嵙Σ粔�，特別是資金不夠的企業(yè)就沒法投標，有意識的限制了土地出讓的熱度。

　　這次試點商品房現(xiàn)售的地塊位于深圳市龍華新區(qū)民治辦事處，土地面積3.57萬平方米，使用期限70年，采用招標的形式出讓。地塊同時也是龍華新區(qū)今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩年，龍華新區(qū)地王不斷，房價飆漲。

　　據(jù)記者了解，這是深圳首次試點商品房現(xiàn)售。在此之前，深圳和全國其他地方一樣，采用的是商品房預售許可制度。巧合的是當年預售許可制度的試點先鋒也是深圳。

　　商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這個制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內地陸續(xù)開花。

　　1994年，中國內地出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，正式建立預售許可制度。目前，各個主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

　　其實深圳不是第一個出現(xiàn)現(xiàn)房銷售苗頭的城市。去年上海黃浦區(qū)推出一幅小規(guī)�！靶湔洹钡貕K——五里橋街道純住宅地塊。地塊起始總價3.55億元，起始樓板價36828元/平方米，是當時上海市自2003年以來起始單價最高的一幅宅地。

　　根據(jù)合同規(guī)定，地塊內建成房屋不得預售，必須以全裝修現(xiàn)房銷售。規(guī)定此要求有利于項目未來整體上市，以免造成因供應緊張或是階段性上市而造成的高房價和房價不斷上漲局面。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，深圳、上海等地的政策，是預售制度收緊的信號。

　　不過一位地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，當年上海地塊出讓，制定的“特殊”合同約定是為了讓某家房地產(chǎn)公司順利拿到地塊。因此并不像深圳的試點具有典型性。不過這一說法并沒有得到官方的證實。

　　對于開發(fā)商來說，現(xiàn)售制度將極大考驗其資金實力。據(jù)記者了解，房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的來源只要是自有資金、貸款、預售制度帶來的資金，其中，自有資金、預售資金的規(guī)模相當，都占總資金的4成左右。記者從市場人士處也證實了這樣的比例。

　　舉例來說，如果一個房地產(chǎn)項目的總投資額為50億元，開發(fā)商只需準備20億元自有資金及10億元借貸資金，剩余的20億元來自預售資金。并且，預售資金的利息是由購房者承擔。說得簡單點，預售制度為開發(fā)商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。一旦實行現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，現(xiàn)房銷售的試點，將讓中小房地產(chǎn)商在深圳很難活下去。

　　宋�。哼@個政策已經(jīng)很明確，在深圳土地稀少，又有這么多的開發(fā)商在活躍，我們已經(jīng)不需要這么多中小開放商去活躍了。