昨日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對外公布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，文件沒有之前傳言的“公積金、放貸大幅放松”等重磅消息，但業(yè)內(nèi)人士分析，這一動(dòng)作的意義遠(yuǎn)大于具體內(nèi)容。

　　亮點(diǎn)1

　　用地規(guī)模可調(diào)

　　供應(yīng)有增有減

　　新政：有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　解讀：

　　“住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度，這恰恰最難做到�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住房供過于求的都是依賴土地財(cái)政，地方控制出讓規(guī)模后財(cái)政如何運(yùn)轉(zhuǎn)，需要更多部門的協(xié)調(diào)。而亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則表示，此條是重磅性的政策，目的就是防止供應(yīng)過剩，去市場上存在的庫存，但是容易引起后市反彈，導(dǎo)致供求不平衡，“雖然是老調(diào)重彈，卻是非常兇猛的政策”。

　　亮點(diǎn)2

　　住房套型可改

　　“兩個(gè)70%”退出

　　新政：優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。對在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。

　　解讀：謝逸楓分析認(rèn)為，在建商品房可調(diào)戶型，意味著2006年建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”政策將調(diào)整。

　　新華社分析認(rèn)為，很大程度上，這意味著2006年以來的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。這被稱為“兩個(gè)70%”或“90/70”政策。隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策在地方層面的調(diào)控中已經(jīng)逐步退出。

　　平心而論，針對當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場狀態(tài)，“90/70”政策對房地產(chǎn)市場狀態(tài)結(jié)構(gòu)改變起到了不小作用，剛需小戶型房源顯著增加。當(dāng)然9年下來，小戶型存量攀升、出現(xiàn)積壓。隨著改善型消費(fèi)持續(xù)增加，限購取消、限貸放寬，適應(yīng)居民居住條件改善需求，調(diào)整“90/70”政策，盡管多少有些馬后炮，但也是大勢所趨。

　　亮點(diǎn)3

　　土地用途可變

　　支持房企轉(zhuǎn)型

　　新政：房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　解讀：對于“未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用”的新提法，昨日現(xiàn)身博鰲亞洲論壇2015年年會(huì)的SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示“很吃驚”：“因?yàn)榻ㄔO(shè)規(guī)劃、用地性質(zhì)涉及到法律問題，操作起來可能會(huì)有些困難。10年時(shí)間從來沒有這提法，過去都是要控制了、打壓了、調(diào)控了，限制規(guī)模了，每次兩會(huì)之后都會(huì)出個(gè)國八條、國六條、國四條，這次政府不是特別一樣�！敝x逸楓分析認(rèn)為，這一新提法說明國家首次提出支持房企轉(zhuǎn)型。

　　近來，從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到旅游休閑，中央出臺(tái)一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展項(xiàng)目，總是要從紙上落到地上。在大多數(shù)省市用地指標(biāo)極為緊張的情況下，土地用途依規(guī)改變，可以盤活存量，擠出閑置用地，損有余以補(bǔ)不足。

　　亮點(diǎn)4

　　市縣可購買商品房

　　作為公租房

　　新政：多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　解讀：業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前很多地區(qū)存量住宅積壓嚴(yán)重，保障方式轉(zhuǎn)變，收購存量房，可以緩和市場庫存壓力，化解樓市風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可減輕開發(fā)商資金壓力。

　　此前，部委要發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)重要消息的風(fēng)聲已經(jīng)在業(yè)界傳開，大家翹首以盼。昨日，神秘面紗揭開，業(yè)內(nèi)人士笑言，“兩部委出臺(tái)新政這個(gè)動(dòng)作，比出的內(nèi)容更讓人澎湃�！敝x逸楓表示，兩部委聯(lián)合出臺(tái)新政，說明中國樓市政策松綁通道全面開啟，無論是地方政府還是相關(guān)部委，有望今年4月開始繼續(xù)出臺(tái)松綁樓市政策。

　　晨報(bào)記者 楊奕

　　綜合新華社報(bào)道