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　　央廣網(wǎng)北京10月20日消息（記者孫瑩）據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，馬先生以高于同區(qū)域均價(jià)16%的價(jià)格買套學(xué)區(qū)房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)不在劃片范圍內(nèi)；王女士300多萬(wàn)買的房子，賣家戶口遲遲不能遷出；韓先生買房時(shí)知道有抵押，以為合同約定賣房人辦理提前還款手續(xù)就沒問(wèn)題，結(jié)果房屋因被查封無(wú)法進(jìn)行交易……各種始料未及的風(fēng)險(xiǎn)使得二手房買賣雙方交易過(guò)程中始終提心吊膽。

　　北京市西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，這類糾紛受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜。北京西城法院今天（20日）通報(bào)對(duì)近年來(lái)此類案件的審理情況，總結(jié)出十大類 “風(fēng)險(xiǎn)房”，提示社會(huì)公眾規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障房屋交易順暢。

　　馬先生為孩子上學(xué)想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，中介公司業(yè)務(wù)員從網(wǎng)上找到西城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)以往的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋，可是后來(lái)他一打聽，這套房子不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋，就起訴到法院，要求中介公司賠償差價(jià)損失，退還服務(wù)費(fèi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭長(zhǎng)韓楠分析：“如果雙方當(dāng)事人確實(shí)要買賣學(xué)區(qū)房，在合同的補(bǔ)充條款中要特別注明我要購(gòu)買的是學(xué)區(qū)房，合同目的就是要學(xué)區(qū)房。如果沒有實(shí)現(xiàn)合同目的，違約方就要付給守約方相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣法院在裁判中也好有一個(gè)判斷的依據(jù)�！�

　　法院還認(rèn)為中介作為居間方，沒有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，存在一定的過(guò)錯(cuò)，所以判決中介退還馬先生居間費(fèi)用。法官提示，買學(xué)區(qū)二手房，一定要提前核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況。韓楠提醒：“去教委、教育局網(wǎng)站、學(xué)校的網(wǎng)站和學(xué)校，實(shí)際了解下劃片的實(shí)際情況，到底這個(gè)房子是否屬于學(xué)區(qū)房，這是買房人的審查義務(wù)�！�

　　2015年5月，王女士購(gòu)買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價(jià)305萬(wàn)元。依據(jù)合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，完成原有全部戶口遷出手續(xù)，否則支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。結(jié)果房屋過(guò)戶后，仍有董女士的繼子戶口未遷出，王女士起訴到法院。西城法院民一庭庭長(zhǎng)郭云燕分析：“戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整，不屬于法院受案范圍，但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任�！�

　　法院依據(jù)王女士實(shí)際損失情況，判決董女士支付部分違約金。郭云燕表示，“因?yàn)閼艨谠诜课堇锊挥绊戀I房人戶口的遷入，所以買房人對(duì)戶口未遷出違約金的主張不要有過(guò)多的期望�！�

　　2015年3月，韓先生購(gòu)買西城區(qū)廣安門外大街的一處房屋，43平米總價(jià)174萬(wàn)元。這套房屋是張女士2013年通過(guò)按揭方式購(gòu)得，抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)闆]還清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生特意在合同中約定，張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)，之后向張女士先行支付了120萬(wàn)，但對(duì)方遲遲不辦理解除抵押手續(xù)，更嚴(yán)重的是，因?yàn)槠渌�糾紛，房屋被法院查封，無(wú)法繼續(xù)交易，最終法院判決張女士支付違約金。韓楠分析，法院掌握的標(biāo)準(zhǔn)是，如果有銀行抵押，在抵押未解除的情況下，無(wú)法判決它進(jìn)行過(guò)戶，因?yàn)榇嬖诘盅嚎赡軐?dǎo)致判決履行的障礙。所以，當(dāng)事人如果購(gòu)買的房屋存在抵押，這種情況，雙方當(dāng)事人要詳細(xì)對(duì)抵押如何解除、解除時(shí)間、解除期限以及未按期解除抵押導(dǎo)致房屋合同不能履行的法律后果進(jìn)行詳細(xì)約定，這樣買房人和賣房人才能夠更好地保護(hù)自己的權(quán)利。

　　北京西城法院新聞發(fā)言人劉白露介紹，西城法院受理的房屋買賣合同糾紛案件一直居高不下�！案鶕�(jù)對(duì)案件的統(tǒng)計(jì)，今年截止到9月我院已收案587件，其中二手房買賣占到八成左右�！�

　　二手房買賣涉及的法律問(wèn)題除了一般買賣合同問(wèn)題，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問(wèn)題，及以享受教育資源為購(gòu)房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問(wèn)題。郭云燕提示：在選擇房屋的時(shí)候，看一下這個(gè)房屋是不是有抵押、是不是抵債的、是不是共有的，有沒有存在多人戶口、是不是央產(chǎn)房、符不符合上市條件、買房涉及不涉及代理、還有房屋存不存在出租的情況，就是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地的勘驗(yàn)是非常必要的，了解房屋的實(shí)際狀況，了解產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)情況等。

　　不同類型的“風(fēng)險(xiǎn)房”，也適用一些共同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。法官建議二手房買家首先要準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息，通過(guò)看房產(chǎn)證、戶口本和房子本身進(jìn)行認(rèn)真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等；其次要妥善簽訂購(gòu)房合同，北京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議都要都要認(rèn)真審查交易流程、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和違約責(zé)任等三個(gè)方面。維權(quán)方面，法官建議在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，雙方在實(shí)際履行過(guò)程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后。一旦出現(xiàn)爭(zhēng)議，拿好相關(guān)證據(jù)，幫助還原事實(shí)。