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鄭州邁入千萬大都市 人口紅利或?qū)⒅螛鞘?0年
2013-11-13 10:00 來源：大河報(bào) 說兩句 分享到：
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大河報(bào)報(bào)道：近日，有省內(nèi)媒體報(bào)道鄭州市發(fā)放新版居住證時(shí)，指出“鄭州市的實(shí)有人口目前已經(jīng)達(dá)到1100萬，按照國際慣例，這一數(shù)據(jù)也意味著鄭州已跨入超級大都市行列”、“按照建成區(qū)面積計(jì)算，鄭州人口密度僅次于廣州，位居全國第二”。
這些說法不但在多家網(wǎng)站轉(zhuǎn)載，也引起網(wǎng)友熱議，網(wǎng)易新聞轉(zhuǎn)載該文時(shí)，有兩萬多網(wǎng)友參與了討論。
事實(shí)上，未來鄭州的人口基數(shù)還將繼續(xù)擴(kuò)大，根據(jù)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，到2020年，鄭州市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1500萬。專家認(rèn)為，以人口遷移為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化所帶來的“人口紅利”，還將推動(dòng)河南樓市快速發(fā)展20年以上。
鄭州已是千萬級大都市?
據(jù)記者了解，超級大都市是指城市人口數(shù)超過1000萬的城市，其中的城市人口多指城市常住人口。根據(jù)鄭州市政府官方網(wǎng)站2010年的數(shù)據(jù)，鄭州市總?cè)丝?63萬人，其中市區(qū)人口425萬人。
今年8月中旬，鄭州市副市長張建慧在一次會議上透露，鄭州市目前建成區(qū)346平方公里，擁有戶籍的有360多萬戶，半年以上常住人口有280多萬人。根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2012年年底，鄭州全市常住人口有903.1萬人。
“1100萬人肯定是包括六個(gè)縣市區(qū)在內(nèi)的鄭州市全市人口�！弊蛱�，鄭州市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人明確了這一點(diǎn)。也就是說，從全市人口衡量，鄭州的確夠得上超級大都市的人口標(biāo)準(zhǔn)。但如果從市區(qū)建成區(qū)常住人口來看，鄭州人口數(shù)量離超級大都市的標(biāo)準(zhǔn)還有很大距離。
根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2012年年底，鄭州市的流動(dòng)人口登記數(shù)為323萬，按建成區(qū)面積算，流動(dòng)人口密度大約是每平方公里9000人。“由于北京、上海建成區(qū)面積比鄭州大得多，所以流動(dòng)人口雖然多于鄭州但密度卻沒有鄭州大�！毕嚓P(guān)人士介紹。
未來，鄭州人口還將持續(xù)增多。根據(jù)《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)鄭州都市區(qū)建設(shè)綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1500萬以上，占全省1/5左右;建成區(qū)面積達(dá)到1000平方公里以上，其中主城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到800平方公里左右。
這也意味著，今后的六七年間，鄭州還將增加600萬人口，幾乎每年新增近百萬。鄭州市的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉(zhuǎn)變，城市的空間結(jié)構(gòu)也將不斷地調(diào)整。
1500萬的人口究竟從哪里來?無疑，工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程將是主要渠道。鄭州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，自2000年至2010年，鄭州城鎮(zhèn)人口平均每年增加18萬。
河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認(rèn)為，新增人口主要來源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，此外鄭州都市區(qū)規(guī)劃的“六城十組團(tuán)”，也將為鄭州提供大量城市人口，比如航空新城，到2020年，建成區(qū)面積達(dá)到67平方公里，人口100萬左右;高新城，到2020年，建成區(qū)面積達(dá)到70平方公里，城區(qū)人口達(dá)到80萬人。
人口激增城區(qū)版圖不斷擴(kuò)容
巨大的人口基數(shù)讓鄭州的城區(qū)版圖越來越大。2010年5月，鄭州市政府發(fā)布了最新的城市建成區(qū)面積通告，鄭州建成區(qū)面積為310平方公里，比2009年增加了7平方公里，比8年前擴(kuò)大了一倍。
通告顯示鄭州市建成區(qū)范圍為：三環(huán)路以內(nèi)中心城區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、北部組團(tuán)(北三環(huán)路以北至連霍高速區(qū)域)、東南部組團(tuán)(宇通工業(yè)園、金岱工業(yè)園等)、須水組團(tuán)、惠濟(jì)新區(qū)。
資料顯示，鄭州市的第一部規(guī)劃是1927年馮玉祥主政河南時(shí)做的，當(dāng)時(shí)，這部規(guī)劃名叫《鄭埠設(shè)計(jì)圖》，規(guī)劃面積是10.5平方公里，這也拉開了鄭州城市規(guī)劃的序幕。
據(jù)此，1928年~1929年，《鄭州市新市區(qū)建設(shè)計(jì)劃草案》出臺，規(guī)劃面積35平方公里，人口28萬。1954年，河南省會遷至鄭州后，鄭州市政府重新制訂了城市總體規(guī)劃方案，規(guī)劃到1972年，人口控制在58萬，建設(shè)用地控制在63.6平方公里。
1995年，鄭州市再次編制完成《鄭州市城市總體規(guī)劃》，規(guī)劃到2010年，建設(shè)用地189平方公里。到2006年，鄭州市建成區(qū)面積已達(dá)280平方公里，遠(yuǎn)超規(guī)劃中2010年的范圍，總體規(guī)劃不得不再次修訂。
按照鄭州都市區(qū)規(guī)劃，2020年，鄭州市人口將達(dá)1500萬，建成區(qū)面積達(dá)到1000平方公里以上。而來自河南省發(fā)展改革委的消息顯示：隨著工業(yè)化程度的不斷提高，農(nóng)業(yè)大省河南已進(jìn)入改革開放以來城鎮(zhèn)化發(fā)展最快時(shí)期，每年有150萬農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)成為市民。
“鄭州市常住人口的激進(jìn)史，體現(xiàn)出了‘城市’變遷之迅速。尤其是1996年城市化進(jìn)程加速之后，房地產(chǎn)成為城市人口激進(jìn)下‘借光’最多的一個(gè)行業(yè)。應(yīng)該說，房地產(chǎn)發(fā)展、城市發(fā)展和人口發(fā)展三者是相輔相成的。人口是房地產(chǎn)快速發(fā)展最主要的一個(gè)因素�！焙幽县�(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰說。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃董事長上官同君也認(rèn)為，在中國人的傳統(tǒng)觀念中，都希望有自己的房子，“人口紅利”的到來使得購房動(dòng)力大增�！盁o論怎么調(diào)控，都控制不了人們對住房的需求，可以說，河南的城市化進(jìn)程是擋不住的，同樣無法阻擋的是全省1億人口的購房熱情�！�
每年200萬人變身“城市人”
十年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基于兩個(gè)因素，一是人口，二是城市化。在1500萬龐大人口基數(shù)背景下，鄭州房地產(chǎn)業(yè)將會有怎樣的發(fā)展邏輯?“人口與城市化”關(guān)系究竟有多密切?房企或許感觸最深。
建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官陳建業(yè)曾表示，當(dāng)前，河南省地級以上城市中，鄭州城市化率已超過60%，洛陽、焦作、平頂山、新鄉(xiāng)、三門峽、鶴壁、濟(jì)源城市化率已超過40%，其余地級城市的城市化率均已超過30%，進(jìn)入城市化發(fā)展加速階段;縣級城市處于城市化起步階段�！耙虼耍磥�5年河南省城市化進(jìn)程將快速推進(jìn)”。
根據(jù)“十二五”規(guī)劃，河南省城鎮(zhèn)化率每年將提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，按照1億人口、人均面積20平方米計(jì)算，河南省每年僅新增城鎮(zhèn)人口的住房需求就高達(dá)3400萬平方米。“加上改善性住房需求、投資性需求等，保守估計(jì)今后幾年河南省每年的住房需求量在6000萬平方米以上�！标惤I(yè)說。
有業(yè)內(nèi)專家分析，目前河南的城市化率為40.6%，低于平均水平，如果河南城市化率每年有1.7%的增長，意味著有將近200萬人要進(jìn)城。
按照《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》，2020年，河南城鎮(zhèn)化率要達(dá)到56%，這意味著，未來10年，平均每年提升一個(gè)百分點(diǎn)，按照此增幅比率預(yù)計(jì)，每年河南新增的住宅需求在6000萬平方米左右。巨大的城市化空間將帶動(dòng)市場對新增住宅的需求。
“這也恰是建業(yè)省域化發(fā)展的基礎(chǔ)。”陳建業(yè)介紹，至2010年底，河南建業(yè)已進(jìn)入河南省全部18個(gè)地級以上城市，并實(shí)質(zhì)性進(jìn)入6個(gè)縣級城市，策略性進(jìn)入6個(gè)縣級城市，探索性進(jìn)入1個(gè)特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)�！暗�2016年，建業(yè)將進(jìn)入河南省50個(gè)城市，同時(shí)運(yùn)作100個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域人口達(dá)2億人�！�
2012年，萬科、金地等房企大鱷的進(jìn)駐，其實(shí)正是基于對河南城市化背景下房地產(chǎn)市場前景的看好。萬科集團(tuán)總裁郁亮就曾表示，目前河南房價(jià)水平比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)已上升到了新的臺階，未來新增的1000萬城市化人口又為河南房地產(chǎn)業(yè)帶來了極大潛力。
“人口紅利”或?qū)⒅螛鞘?0年
房地產(chǎn)業(yè)界流行著一句話：“看懂了人口也就看懂了房地產(chǎn)”。所以研究城市化問題還必須關(guān)注人口對城市房地產(chǎn)的影響。
李曉峰曾表示，“人口紅利”，是指在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，人口的生育率迅速下降，少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對較輕，總?cè)丝谥袆趧?dòng)適齡人口比重上升，從而在老年人口比例達(dá)到較高水平之前，形成的一個(gè)勞動(dòng)力資源相對比較豐富，對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有利的時(shí)期。
據(jù)聯(lián)合國預(yù)測數(shù)據(jù)，到2030年，中國15-64歲壯年人口將占總?cè)丝诘?7%，0-14歲少年人口占17%，老年人口將占16%;人口結(jié)構(gòu)年輕程度有所下降，但在國際上依然處于前列。在近二十年內(nèi)，我國仍處于收取“人口紅利”的黃金時(shí)期，人口對住房的支撐力還會延續(xù)。
“根據(jù)國際上的規(guī)律，當(dāng)城市化率達(dá)到80%的時(shí)候，發(fā)展起來就會更為緩慢。由于中國人口過多，有人認(rèn)為當(dāng)中國城市化率達(dá)到70%的時(shí)候，就會逐漸緩慢。目前，中國的城市化率距離這一數(shù)字還有約23%。按照每年1%的城市化率增長，中國房地產(chǎn)還有二三十年的好時(shí)光�！崩顣苑逭f道。
“中國由人口增加而帶來的城市化讓房地產(chǎn)業(yè)受益至少二十年，但在河南，這種受益時(shí)間可達(dá)三十年。為什么?河南省由于農(nóng)村人口多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，城鎮(zhèn)化進(jìn)程相對滯后，就目前來看落后全國平均水平十年左右。”宋向清說。
建設(shè)部政策研究中心主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮曾表示，對于有近1億人口的河南來說，未來還需要10~20個(gè)150萬左右人口的城市。假如能把2000萬~2500萬人口裝到城市里面，發(fā)展成具有國際競爭力的城市，那河南的城鎮(zhèn)化建設(shè)才算大踏步地向前推進(jìn)了一步。這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是巨大商機(jī)。
編輯：張英
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