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鄭州樓市新政推行倆月 量價齊跌開發(fā)商不樂觀
2013-11-13 10:00 來源：大河報(bào) 說兩句 分享到：
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)大河報(bào)報(bào)道：2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布了升級版“限購令”，采取了“未滿20周歲的鄭州市民不得買房;持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房”等一系列舉措。最重要的是，鄭州市房管局還提出了“房價零增長”目標(biāo)。根據(jù)這一目標(biāo)，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。如今兩個月過去，鄭州樓市出現(xiàn)了哪些變化，飆漲的鄭州房價是否被勒住了韁繩?
限購限價效果顯現(xiàn)，房價出現(xiàn)“三連跌”
根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，鄭州市8月、9月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，連續(xù)兩個月下探。而10月份，鄭州商品住宅量價齊跌，銷售均價為7401元/平方米，環(huán)比下降2.12%，相當(dāng)于每平方米降了160元。
可以說，鄭州的升級版限購令的確起到了限制房價增長的效果，而這與鄭州市房管局提出的“房價零增長”目標(biāo)限價不無關(guān)系。據(jù)了解，目前鄭州市已經(jīng)有200多個項(xiàng)目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱此舉或能卡住開發(fā)商的“喉嚨”，9月份，鄭州市又有26家樓盤因?yàn)榉績r上漲，被約談、停止網(wǎng)簽，并被要求限期進(jìn)行整改。
限購后，在銷售價格上官方公布實(shí)現(xiàn)了“三連跌”，但具體到每一個樓盤表現(xiàn)卻并不相同。記者走訪了方圓經(jīng)緯、升龍城、正商城、德潤黃金海岸、財(cái)信圣堤亞納、昌建譽(yù)峰和升龍?zhí)靺R廣場等7個項(xiàng)目。這幾個樓盤都屬于平銷期，并未出現(xiàn)大規(guī)模的開盤活動。7個典型項(xiàng)目中2個項(xiàng)目上漲明顯，2個項(xiàng)目下降明顯，3個項(xiàng)目呈上下波動走勢，總體來講限購前后的銷售均價變化不大，仍然是維持平穩(wěn)的價格走勢，小幅波動主要是受到推售產(chǎn)品的影響。
不過記者發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)惠方面，開發(fā)商仍少有松口。之前的各種優(yōu)惠逐漸難覓蹤跡，當(dāng)前大部分樓盤僅剩余常規(guī)的為數(shù)不多的認(rèn)籌和開盤優(yōu)惠。
同致行鄭州公司研究中心總監(jiān)曹慶偉表示，在升級版限購令下，鄭州房價年底出現(xiàn)翹尾行情的可能性不大，但一旦限購放松，很可能迎來一波洶涌的房價反彈潮。并不排除明年被壓抑。
如果真的有調(diào)控樓市的有效手段，按照當(dāng)前的行業(yè)情況看，房價短期內(nèi)要想驟降難度很大。原因有三：首先當(dāng)前絕大多數(shù)房企銷售良好，資金流回款也不錯，再加上開發(fā)成本的上升，開發(fā)商降價難度甚高，因此短期內(nèi)房價出現(xiàn)大幅降價很難;其次，購房者特別是投資客未必會不買房，剛需族等不起，而投資客在沒有更好的資金投資渠道時，房地產(chǎn)仍是首選;再次，地方政府房地產(chǎn)依賴程度較大，新政策未必馬上落實(shí)，在當(dāng)前的財(cái)政制度面前，若不靠賣土地、依賴房地產(chǎn)，地方政府的各項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)以及自身發(fā)展必?zé)o法順利進(jìn)行。
銷量：進(jìn)入四季度壓力增大
2013年前三季度鄭州市商品房銷售交出一份比較滿意的答卷。數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品房銷售供應(yīng)面積880萬㎡，商品房銷售總面積達(dá)到732.6萬㎡，月均銷售面積達(dá)到81.4萬㎡，相比于2012年月均73.3萬㎡/月、2011年月均50.9萬㎡/月的銷售量來講，上升幅度明顯。但是，進(jìn)入本該更旺的“金九銀十”，尤其是進(jìn)入10月份以來，鄭州樓市成交量出現(xiàn)了相對萎縮現(xiàn)象。10月份，10月鄭州商品房銷售7250套，其中商品住宅銷售5933套，環(huán)比下降1.58%，較去年同期降幅達(dá)25.82%; 而在2012年10月，鄭州商品房成交達(dá)到8816套，住宅7998套，與去年同期比較，鄭州房地產(chǎn)市場銷售頹勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)。
記者比較了今年各月份成交量走勢發(fā)現(xiàn)，今年鄭州商品住宅成交量高點(diǎn)在今年3月份，為成交量是9014套，而此高點(diǎn)是8月份，商品住宅銷售了8351套，而該月正是鄭州房價飆漲的月份，此后，隨著升級版限購令的推出，鄭州樓市也難現(xiàn)風(fēng)光，量價齊跌，傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”兩個月成交量分別僅為6028套、5933套。而被稱為銀十的10月份銷量，僅高于有著春節(jié)長假的2月份。
另外，今年6月～8月份鄭州商品房住宅月均去化67萬㎡，而9月～10月份月均去化降到了60萬㎡，限購前后銷售量有所下滑。
出現(xiàn)此情形，也讓在7、8月份嘗到甜頭的開發(fā)商有種溫水煮青蛙的感覺。一名開發(fā)商告訴記者，他們的樓盤在經(jīng)歷了7、8月份的推盤高峰后，金九銀十反而效果差了起來，期間也做了一些活動，但效果并不明顯，尤其是進(jìn)入10月份以來，購房者觀望情緒又慢慢滋生開來。航海路一開發(fā)商告訴記者為了推銷量，采取了數(shù)次開盤的措施，但效果都不甚理想。對此，同致行鄭州公司研究中心總監(jiān)曹慶偉認(rèn)為，金九“退色”，銀十“進(jìn)水”，跟政府推出的限價限購措施不無關(guān)系，可以說政府調(diào)控效果明顯。
開發(fā)商：
由樂觀重新陷入躊躇
可以說，9、10月份以前，開發(fā)商對房價和銷量一直信心滿滿，而實(shí)際的市場表現(xiàn)也的確達(dá)到了開發(fā)商的期望值。由于市場的良好表現(xiàn)，不少企業(yè)都計(jì)劃在金九銀十加大供應(yīng)量，以期提前完成全年任務(wù)。記者從同致行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)得到了證實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，在9月份鄭州限購升級后，商品住宅的供應(yīng)不僅沒有減少，反而明顯增加，9、10月份兩個月的供應(yīng)量是前三個月的1.24倍。在剛推出升級版限購令時，一開發(fā)商當(dāng)時告訴記者：“我們不僅不會減少推盤量，還會在金九銀十加大推盤量，增加市場份額，力圖提前完成銷售任務(wù)�！睆膫�(cè)面也反映出開發(fā)商依然對限購升級后的市場充滿信心。
不過到了11月份，開發(fā)商并未交出滿意的銷售業(yè)績，記者通過方圓經(jīng)緯、升龍城、正商城、德潤黃金海岸、財(cái)信圣堤亞納、昌建譽(yù)峰和升龍?zhí)靺R廣場這七個處于平銷期的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些樓盤在9、10月份的銷量都出現(xiàn)明顯的下滑，其中正商城和天匯廣場在6月份都達(dá)到了將近500套的銷量，而在9月和10月銷售不足100套。方圓經(jīng)緯、德潤黃金海岸、昌建譽(yù)峰6月份銷量都在100~200套之間，在9、10月份驟然降至幾套到幾十套不等。而升龍城和財(cái)信圣堤亞納在9月份銷量跌入谷底后在10月份出現(xiàn)明顯的增長。對于不如意的銷售狀況，一些開發(fā)商為了能否如期完成年度銷售計(jì)劃而著急起來。一開發(fā)商向記者承認(rèn)，限購升級對項(xiàng)目的影響比較明顯，在銷售過程中，可以明顯感受到限購升級后部分購房者調(diào)整了購房計(jì)劃。原先信誓旦旦不會做出調(diào)整的開發(fā)商也被迫改變了銷售策略，為應(yīng)對政策的變化對自身的銷售節(jié)奏也作出了調(diào)整。
雖然9、10月份鄭州樓市量價齊跌，但國內(nèi)大開發(fā)商并未放松開發(fā)鄭州市場的步伐，記者了解到，恒大兩個項(xiàng)目恒大金碧天下和恒大綠洲都取得了不俗的銷售業(yè)績，而作為萬科進(jìn)軍中原后的首發(fā)作品，萬科美景龍?zhí)?0月正式推向市場，雅居樂鄭州首盤--鄭州雅居樂國際花園也展現(xiàn)在公眾面前。業(yè)內(nèi)人士稱，隨著眾多大型房企的入駐，鄭州房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻變化。而眾多的本地中小開發(fā)企業(yè)，在越來越高的地價面前已經(jīng)力不從心，在大型房企的快速開發(fā)高效運(yùn)營、低成本規(guī)�；\(yùn)作面前已顯得心有余而力不足，或是退出房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)行經(jīng)營，或是退守三四線城市，前幾年還叱咤樓市的一些本地開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)難覓蹤影，有一些受制于資金仍堅(jiān)守在房地產(chǎn)行業(yè)的本土房地產(chǎn)商則尋求行業(yè)內(nèi)合作開發(fā)之路，行業(yè)的分化在加劇，大企業(yè)與中小企業(yè)的分化亦在加劇。
編輯：張英
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