央廣財(cái)經(jīng)1月14日消息 近日，新鴻基以接近40%降幅促銷旗下樓盤項(xiàng)目，引發(fā)香港樓市“崩盤”討論。同時(shí)，近期內(nèi)地房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)、王石等也紛紛警示樓市風(fēng)險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)實(shí)新鴻基大幅降價(jià)拋售樓盤 香港樓市漸顯熊態(tài)

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2月12日，香港屯門兩幅限量地以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格成交，每平方英尺地價(jià)最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。

　　而就在3天前，新鴻基減價(jià)推售元朗住宅項(xiàng)目“爾巒”156個(gè)尾貨單位，較去年首推時(shí)驟降35%，甚至比同區(qū)二手樓價(jià)都要低10-15%，若再計(jì)算印花稅回贈(zèng)因素，則減價(jià)幅度達(dá)40%。不過，本次新鴻基地產(chǎn)爾巒住宅地產(chǎn)項(xiàng)目“降價(jià)”的手段是提供額外的折扣優(yōu)惠，“交易完成后回贈(zèng)稅費(fèi)總額70%”，而非直接降價(jià)。

　　此外，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤“DIVA”也一次性給予25%的優(yōu)惠。兩大地產(chǎn)巨頭聯(lián)袂降價(jià)，加之中小型地產(chǎn)代理行也出現(xiàn)裁員跡象，已被香港地產(chǎn)界解讀為樓市“熊影”浮現(xiàn)的信號(hào)。這種發(fā)展商競(jìng)相減價(jià)促銷，與1997年亞洲金融危機(jī)中香港樓市崩盤時(shí)的情形有些相似，這引發(fā)了輿論對(duì)香港樓市前景的熱議。

　　針對(duì)龍頭地產(chǎn)商的輪番降價(jià)出貨，有分析認(rèn)為，香港樓市漸顯熊態(tài)。匯豐證券預(yù)計(jì)，今年樓價(jià)會(huì)下跌15%。香港大學(xué)城市規(guī)劃及設(shè)計(jì)系教授趙麗霞也認(rèn)為，香港2013年的樓價(jià)，已經(jīng)超過1997年上一個(gè)樓市周期最高峰時(shí)的價(jià)格。香港樓市可能正在面臨轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　不過，香港多數(shù)地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，新盤降價(jià)更多是市場(chǎng)營銷策略，其釋放的信號(hào)不足以證明樓市已到下降拐點(diǎn)。

　　同時(shí)，一位要求匿名的港府高官向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)表示，現(xiàn)在香港的樓價(jià)頂多只算進(jìn)入平穩(wěn)期，還沒進(jìn)入下跌周期。政府一旦確認(rèn)樓市進(jìn)入下跌周期，將會(huì)沿用逆周期思維放松調(diào)控�！暗�顯然目前還言之尚早�！�

　　降價(jià)效應(yīng)或傳導(dǎo)至內(nèi)地

　　有多位學(xué)者指出，自2008年以來，在美國量化寬松政策之下，香港和內(nèi)地樓市的變動(dòng)曲線息息相關(guān)。QE退出、貨幣政策的反轉(zhuǎn)將引發(fā)香港和內(nèi)地資產(chǎn)價(jià)格尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，似乎已如箭在弦。

　　無獨(dú)有偶，近期內(nèi)地同樣出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮。有媒體報(bào)道稱，恒大地產(chǎn)將在全國142個(gè)城市實(shí)行折扣優(yōu)惠，通過恒大內(nèi)部員工介紹可額外享受97折優(yōu)惠。其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠。這并非恒大首次啟動(dòng)“全線”降價(jià)。早在2010年，恒大就曾啟動(dòng)過類似的策略，并引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注和部分項(xiàng)目的效仿。

　　而在2013年，內(nèi)地已有多個(gè)三四線城市樓市出現(xiàn)崩盤，如鄂爾多斯、溫州、營口等二三線城市。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠指出，當(dāng)前QE真正退出時(shí)，必然刺破中國大陸長(zhǎng)達(dá)10年的房地產(chǎn)泡沫。他同時(shí)預(yù)計(jì)2014年，內(nèi)地房?jī)r(jià)將跌去50%。

　　但值得注意的是，內(nèi)地一線城市尚未出現(xiàn)明顯的降價(jià)跡象。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年12月，京滬廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅均超過20%，這種情況已是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)。同時(shí)，高價(jià)地仍然不斷誕生。

　　地產(chǎn)大佬紛紛發(fā)出房?jī)r(jià)預(yù)警

　　自2013年7月開始，李嘉誠旗下企業(yè)相繼宣告或拋售上海東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)、南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈北京盈科中心，涉及金額約500億港元。對(duì)此，王石在微博表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

　　一向看多的任志強(qiáng)，2月12日在亞布力中國企業(yè)家論壇表示，很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。“我個(gè)人對(duì)他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險(xiǎn)。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)增幅普遍下降，但是我們不認(rèn)為是負(fù)增長(zhǎng)，只是增幅大幅下滑”他說。

　　不過，業(yè)界普遍認(rèn)為，2014年內(nèi)地房?jī)r(jià)走勢(shì)將分化，主要表現(xiàn)是一二線大中城市仍將上漲，而三四線存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　從供求關(guān)系來看，由于一線城市人多地少，土地供應(yīng)量少勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期處于上漲狀況，因此，行政化手段有可能短期內(nèi)還會(huì)持續(xù)，這樣的結(jié)果就是一旦市場(chǎng)需求被壓抑很久，那么始終會(huì)尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)爆發(fā)，2013年的大漲就是2011年、2012年壓抑之后的爆發(fā)。

　　同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉指出，三四線城市面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)就是地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%、甚至50%以上的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性的蕭條。