2月24日，房地產(chǎn)類貸款緊縮擴(kuò)大的效應(yīng)已經(jīng)蔓延至資本市場(chǎng)。日前，興業(yè)銀行(601166.SH)等部分商業(yè)銀行傳出收緊房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款的消息，鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的融資條件同時(shí)收緊。

　　當(dāng)天早盤，包括“招、保、萬(wàn)、金”等地產(chǎn)四巨頭在內(nèi)的地產(chǎn)股全線暴跌，并拖累指數(shù)大跌。截至終盤，地產(chǎn)股紛紛上演跌停潮，上實(shí)發(fā)展(600748.SH)、格力地產(chǎn)(600185.SH)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)(600767.SH)、中華企業(yè)(600675.SH)、華夏幸福(600340.SH)等上市房企均被封死在跌停板上。

　　而四大地產(chǎn)巨頭中，跌幅居前的保利地產(chǎn)(600048.SH)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)跌幅均逾8%，跌幅最小的萬(wàn)科A(000002.SZ)全天跌幅也超過(guò)6%。

　　當(dāng)天，保利地產(chǎn)董秘黃海對(duì)本報(bào)記者表示，他已聽(tīng)聞了興業(yè)銀行停貸的有關(guān)市場(chǎng)傳聞，但個(gè)人并沒(méi)有收到確切消息�！敖刂聊壳�，公司開(kāi)發(fā)貸并沒(méi)有受到影響，一切正常進(jìn)行。其他如個(gè)人按揭方面也正常�！�

　　值得一提的是，在房地產(chǎn)類貸款緊縮擴(kuò)大背后，上市房企流動(dòng)性負(fù)債居高不下的風(fēng)險(xiǎn)也日漸突出，或?qū)⒊蔀橥侠燮湮磥?lái)業(yè)績(jī)的隱形“殺手”。

　　截至去年三季度末，135家上市房企流動(dòng)負(fù)債合計(jì)高達(dá)1.476萬(wàn)億元，占報(bào)告期末負(fù)債總額的71.37%，較上年末(調(diào)整后)的1.26萬(wàn)億元，增加了2160億元，增幅為17.14%。其中，地產(chǎn)四巨頭中，資產(chǎn)負(fù)債率最高的保利地產(chǎn)和萬(wàn)科分別高達(dá)80.20%和79.54%。

　　市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳

　　當(dāng)天，有機(jī)構(gòu)人士對(duì)本報(bào)記者表示，周末關(guān)于金融機(jī)構(gòu)逐漸收緊對(duì)地產(chǎn)企業(yè)貸款的消息逐漸擴(kuò)散。截至目前，已有銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款進(jìn)行了嚴(yán)格的總量限制。毫無(wú)疑問(wèn)，政策的一再加碼將使得今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為艱難。

　　大成基金有關(guān)人士直言，“此次銀行收緊政策超出了我們的預(yù)期。我們判斷，地產(chǎn)基本面處于下滑中繼，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈預(yù)計(jì)仍將下滑�！�

　　“市場(chǎng)之所以如此敏感，甚至有些風(fēng)聲鶴唳，源于大家對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)資金鏈斷裂以及由此引發(fā)的深度衰退的擔(dān)憂�！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)人士稱，“可以肯定的是，在當(dāng)前這樣一個(gè)房地產(chǎn)整體供過(guò)于求、貨幣政策偏緊、銀行存款增速下滑的環(huán)境下，銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估，將會(huì)提高房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，收緊普通的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸。”

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)貸而言，事實(shí)上過(guò)去半年以來(lái)，銀行一直有不同程度的收緊，主要制約因素在于流動(dòng)性。我們認(rèn)為，未來(lái)不排除銀行進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)貸的可能，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈造成負(fù)面影響�！遍L(zhǎng)城證券分析師蘇緒盛表示�！耙话銇�(lái)說(shuō)，樓市的先行指標(biāo)是流動(dòng)性，大致領(lǐng)先樓市3~6個(gè)月，因此，繼2013年年中流動(dòng)性環(huán)境惡化之后，4季度和今年上半年的樓市低迷是可以預(yù)料到的，短期依然看不到好轉(zhuǎn)的可能。”

　　“如果上半年樓市維持低迷，開(kāi)發(fā)商資金回籠不暢，考慮年中會(huì)有一波信托兌付的小高峰，那么對(duì)樓市和開(kāi)發(fā)商資金鏈的影響將會(huì)雪上加霜。”蘇緒盛如是說(shuō)。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)人士戲言，“過(guò)去一周以來(lái)，全國(guó)已大面積出現(xiàn)樓市成交萎縮的跡象。我們仿佛已經(jīng)聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲�！�

　　“事實(shí)上，杭州等地開(kāi)年后掀起的大幅度降價(jià)潮，也從另一個(gè)方面證實(shí)了房企對(duì)于樓價(jià)后市判斷的謹(jǐn)慎預(yù)期�！鼻笆鰴C(jī)構(gòu)人士也稱。

　　信托融資風(fēng)險(xiǎn)提升

　　該機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了2013 年的快速加杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率水平已處于歷史高位，這本身即意味著房地產(chǎn)企業(yè)在今年的融資滾動(dòng)需求仍將處于高位。而商業(yè)銀行的行為模式變化無(wú)異于同時(shí)掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此，房地產(chǎn)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將在未來(lái)一段時(shí)間處于高位，或?qū)⒊蔀樯鲜蟹科蟮臉I(yè)績(jī)隱形“殺手”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至去年三季末，135家房地產(chǎn)上市公司累計(jì)負(fù)債總額高達(dá)2.068萬(wàn)億元，較上年末(調(diào)整后)的1.703萬(wàn)億元，大幅增加了3650億元，增幅達(dá)21.43%。

　　對(duì)此，平安證券分析師周雅婷也表示，截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)整體凈負(fù)債率72.9%，處歷史高位。特別是部分凈負(fù)債率較高的企業(yè)將首當(dāng)其沖。就房企資金來(lái)源而言，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，銀行貸款占比14.1%，自籌資金為38.8%，而相當(dāng)部分的自籌資金來(lái)自信托及銀行表外融資。

　　而上市房企中，凈負(fù)債率位列前五的上市公司分別是京投銀泰(600683.SH)、西藏城投(600773.SH)、天津松江(600225.SH)、中天城投(000540.SZ)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)。截至去年三季度末，資產(chǎn)負(fù)債率居前十的上市房企中，魯商置業(yè)(600223.SH)、京投銀泰、天津松江、華夏幸福、中天城投、*ST珠江(000505.SZ)、陽(yáng)光城(000671.SZ)、西藏城投(600773.SH)、國(guó)興地產(chǎn)(000838.SZ)、金科股份(000656.SZ)期末資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。

　　其中，華夏幸福期末流動(dòng)負(fù)債余額高達(dá)451.03億元，金科股份、魯商置業(yè)次之，分別為351.44億元和225.05億元，而中天城投和陽(yáng)光城也達(dá)192.89億元和161.14億元。

　　“如果銀行表外和表內(nèi)同時(shí)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力產(chǎn)生打擊�！敝苎沛梅Q，“我們發(fā)現(xiàn)，凈負(fù)債率最高的公司中地方融資平臺(tái)型企業(yè)占據(jù)了大部分，在今年強(qiáng)調(diào)地方投資去杠桿和挑戰(zhàn)地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)方針下，這些凈負(fù)債率較高的公司同時(shí)大量利用信托渠道進(jìn)行融資，風(fēng)險(xiǎn)值得密切關(guān)注。”

　　周雅婷表示：“在銀行收縮房地產(chǎn)融資的前提下，開(kāi)發(fā)商將首先縮減拿地規(guī)模，新開(kāi)工將根據(jù)庫(kù)存規(guī)模看碟下菜�！�