房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)疲態(tài)　部分資金轉(zhuǎn)向炒股

　　近日,部分商業(yè)銀行傳出房貸政策收緊的消息,杭州等二三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。在市場(chǎng)看空樓市的同時(shí),人們將關(guān)注的目光投向股市。有業(yè)內(nèi)人士樂觀分析,自2007年10月15日以來,大盤從6124.04點(diǎn)下跌至2008年10月28日的1664.93點(diǎn),再反彈至3478.01點(diǎn)后再下跌至2013年6月25日的1849.65點(diǎn)。目前,市場(chǎng)利空調(diào)整已經(jīng)得到宣泄和完全體現(xiàn),上升趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　然而,已上漲了十幾年的中國(guó)樓市是否將轉(zhuǎn)向滯漲甚至下行,在資本趨利的驅(qū)動(dòng)下,樓市和股市會(huì)成為“蹺蹺板”,投資者是否會(huì)在時(shí)隔數(shù)年之后再次將目光投向已經(jīng)處于底部的股市呢?

　　樓市價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)勢(shì)頭

　　近期以來,有關(guān)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生變化的傳言攪亂了A股市場(chǎng)。盡管包括工商銀行、交通銀行在內(nèi)的十多家商業(yè)銀行集體發(fā)布公告表示:政策沒有變化,并未停止房貸。然而,滬深兩市雙雙跳水,大盤失守2100點(diǎn)的表現(xiàn),讓投資者感到樓市風(fēng)向正在發(fā)生變化。

　　樓市風(fēng)險(xiǎn)是否真的越來越近了?對(duì)此,武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新對(duì)本報(bào)記者表示,近十年來中國(guó)房地產(chǎn)大開發(fā)已演變?yōu)榉康禺a(chǎn)大泡沫,房?jī)r(jià)不跌的預(yù)期更加助推了房?jī)r(jià)暴漲。與此同時(shí),大量銀行貸款和社會(huì)資金被沉淀在涉房類融資上,房貸存量遠(yuǎn)超出了銀行資產(chǎn)可承載的風(fēng)險(xiǎn)范圍,短貸長(zhǎng)用、拆東墻補(bǔ)西墻的房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈,變得越來越高成本、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)。

　　正是在這樣的背景下,銀行開始提前防范樓市潛在風(fēng)險(xiǎn)。董登新說,為及早控制或防范房貸風(fēng)險(xiǎn),銀行開始提高房貸門檻,提高房貸利率,收緊房貸額度。很顯然,銀行開始隔離房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的這些做法,是自主的,也是低調(diào)的,政府不會(huì)干預(yù),但房地產(chǎn)開發(fā)商卻因此感到緊張不安,這也是房市開始轉(zhuǎn)入悲觀的重要原因之一。

　　“兩市”存在逆互動(dòng)關(guān)系

　　然而,沒有只漲不跌的市場(chǎng)和商品,也同樣沒有只跌不漲的市場(chǎng)和商品。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)上漲了十幾年,A股市場(chǎng)卻連續(xù)4年在全球排名倒數(shù)第三。

　　“為什么中國(guó)人在選擇保值增值的商品進(jìn)行投資儲(chǔ)備時(shí)會(huì)一味地偏愛房地產(chǎn),而將股市視為雞肋呢?”農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年大牛市,尤其是在幾次對(duì)抗系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的驕人戰(zhàn)績(jī),已經(jīng)用事實(shí)告訴了每一個(gè)市場(chǎng)參與者:投資房地產(chǎn),只賺不賠。但房?jī)r(jià)幾乎連續(xù)上漲十幾年,期間沒有出現(xiàn)較大幅度、較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整,未必說明宏觀經(jīng)濟(jì)基本面很好,相反卻有孕育巨大泡沫的嫌疑。

　　隨著樓市上漲空間日益縮小,投資者是否會(huì)轉(zhuǎn)而投奔股市呢?對(duì)此,董登新認(rèn)為,為了規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn),大量社會(huì)游資及私募股權(quán)基金應(yīng)該從樓市抽離,同時(shí)做出新的投資選擇,最理想的“避難所”應(yīng)該是仍處在大底部的中國(guó)股市。因此,房市下跌有利于資金向股市回流。

　　“股市和樓市存在‘蹺蹺板’效應(yīng)�！薄≡诤沃境煽磥�,未來幾年我國(guó)仍然是流動(dòng)性偏松的大環(huán)境。多余的流動(dòng)性不讓它去股市都不可能,更何況股市也是穩(wěn)定信心和預(yù)期的一個(gè)重要方面。股市能不能替代房地產(chǎn),成為吸納流動(dòng)性的主要蓄水池,是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來維持較快速度增長(zhǎng)的重要因素。

　　股市長(zhǎng)期走勢(shì)較為樂觀

　　隨著市場(chǎng)看空樓市的聲音不斷增多,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,開啟下行通道呢?對(duì)此,董登新認(rèn)為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最理想運(yùn)行格局應(yīng)該是“以時(shí)間換空間”,即通過三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)期的房?jī)r(jià)“滯漲”,以避免房?jī)r(jià)短時(shí)期內(nèi)暴跌的動(dòng)蕩與恐慌,同時(shí)等待國(guó)民人均收入的“補(bǔ)漲”,并以此來消化目前已然高得離譜的房?jī)r(jià)。這種以時(shí)間換空間的調(diào)整,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、銀行、企業(yè)和家庭的沖擊相對(duì)較小。

　　何志成也認(rèn)為,房地產(chǎn)崩盤以及股市大幅度下跌,都將影響全球包括中國(guó)投資者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來的信心和預(yù)期,因此保持市場(chǎng)穩(wěn)定非常重要。同時(shí),也要汲取2008年至2009年的教訓(xùn),要讓市場(chǎng)發(fā)揮真實(shí)效應(yīng),多調(diào)整一段時(shí)間,將泡沫多擠壓一點(diǎn),有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展。為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì),必須輸入流動(dòng)性,而多余的流動(dòng)性又不可能繼續(xù)涌入房地產(chǎn),所以要曲線救市,讓股市起到穩(wěn)市場(chǎng)的作用。

　　對(duì)A股市場(chǎng)未來長(zhǎng)期走勢(shì),董登新充滿信心。他表示,在全面推行注冊(cè)制、新股退市制度以及借殼上市新規(guī)的進(jìn)程中,在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大背景下,A股應(yīng)能走出一輪長(zhǎng)周期“慢牛”行情,可能是5年,也可能是8年、10年,這既是制度變革的紅利與自信,也是市場(chǎng)不斷走向成熟的標(biāo)志。(記者　周小苑)