新盤為何意外降價(jià) 北上廣“樓市安全島”不安全

　　一面是新盤意外降價(jià)，一面是日光盤銷售火爆，作為一線城市，北上廣深一向有著樓市安全島的說法，誰也不會(huì)相信這里的價(jià)格會(huì)有任何松動(dòng)。然而，3月16日，位于北京市南六環(huán)的大興天宮院區(qū)域，一個(gè)名為“住總?cè)f科橙”的新盤，因價(jià)格出人意料而成為關(guān)注的焦點(diǎn)。其毛坯房售價(jià)為2.2萬元/平方米，而在半年之前，這一項(xiàng)目放出的精裝修售價(jià)預(yù)期可能超過2.5萬元。一時(shí)間，萬科在京樓盤降價(jià)3000元/平方米的消息成為焦點(diǎn)，不僅引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)，也讓“萬科導(dǎo)演北京樓市拐點(diǎn)”的說法甚囂塵上。樓市究竟發(fā)生了什么？現(xiàn)實(shí)的情況又如何呢？

　　2014年3月26日，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者來到了位于北京市南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙售樓處，這個(gè)項(xiàng)目在10天前剛剛開盤。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在還有樓嗎？

　　萬科橙銷售人員：二期，3月16日是開的一期，當(dāng)天賣完了。

　　銷售人員告訴記者，他們目前已經(jīng)在著手準(zhǔn)備二期項(xiàng)目，一期銷售的333套商品房就在開盤當(dāng)天的幾小時(shí)內(nèi)就售罄了。這張現(xiàn)場(chǎng)拍攝的照片可以看出當(dāng)時(shí)銷售的火爆，而眼前的這兩塊選房公示板上也已經(jīng)貼滿了售出的標(biāo)記。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：這不是還有那什么的嗎，一二層的。

　　銷售人員：這不是，這是物業(yè)用房。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：全滿了？

　　銷售人員：嗯。

　　而當(dāng)記者問起一期降價(jià)銷售的原因時(shí)，銷售人員卻表示所開盤項(xiàng)目從未降價(jià)銷售。銷售人員：咱們最早是以裝修(出售)，這邊是政府批復(fù)的毛坯，只賣了毛坯。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：就等于便宜一個(gè)什么錢？

　　銷售人員：不存在降價(jià)的問題。因?yàn)橐郧笆茄b修房，現(xiàn)在不是帶裝修的，純毛坯房，價(jià)格就不一樣了。銷售人員告訴記者，他們了解到的信息是16日開盤的兩處住宅樓當(dāng)時(shí)上報(bào)時(shí)有兩套方案，一種是精裝修，一種是毛坯房，而公司根據(jù)住建委的審批價(jià)，最終選擇了毛坯房出售方案。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，萬科橙并不是近期北京樓市唯一一個(gè)入市即告售罄的樓盤，這個(gè)僅與萬科橙一街之隔的鑫苑鑫都匯銷售同樣火爆。

　　北京個(gè)別新盤銷售依舊火爆

　　鑫苑鑫都匯售樓人員：我們一期開的四棟樓，上個(gè)月開的已經(jīng)賣完了，然后只能等二期。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：上個(gè)月多少號(hào)？

　　售樓人員：21號(hào)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：當(dāng)天就賣完了？

　　售樓人員：三個(gè)小時(shí)售罄。

　　而這個(gè)位于北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽地區(qū)的首創(chuàng)新悅都開盤不足6小時(shí)，近600套房源也全部賣光，銷售人員告訴記者，開盤當(dāng)日，之前沒有登記的購房者連擠進(jìn)售樓處都難。

　　首創(chuàng)新悅都售樓人員：周日來的時(shí)候，進(jìn)不來，周日來的時(shí)候，開盤，那個(gè)時(shí)候應(yīng)該不讓你們進(jìn)。

　　樓盤為何銷售如此火爆？在這位工作人員看來，還是售價(jià)吸引了剛性需求的青睞。

　　售樓人員：一期早就賣完了，去年賣的，一萬八九賣的，今年漲了一點(diǎn)，兩萬一二。

　　半年左右時(shí)間，價(jià)格漲了將近4000元，但售樓人員告訴記者，這在樓盤所在的長(zhǎng)陽地區(qū)已經(jīng)算是漲勢(shì)平緩，且漲幅明顯呈現(xiàn)下滑。

　　售樓人員：這回漲幅比那個(gè)小多了，去年一年的時(shí)間，從2013年7月之前，漲幅比較大，從一萬四五直接碰到一萬八九了，中間沒有過渡。

　　房山長(zhǎng)陽近年來屬于剛需消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，價(jià)格也不斷飆升。目前，這個(gè)區(qū)域的中糧萬科長(zhǎng)陽半島均價(jià)34000元，長(zhǎng)陽光和作用均價(jià)28000元，天資璟庭均價(jià)28000元，附近樓盤大部分價(jià)格都直逼三萬乃至以上。

　　售樓人員：2012年初開始，3月往后，3、4月往后，再?zèng)]有說，再?zèng)]有說進(jìn)入穩(wěn)定過，就是一節(jié)一節(jié)的蹦，到現(xiàn)在是壓住了，因?yàn)橘J款的一些方式、政策上的一些收緊，把它壓平穩(wěn)了，其實(shí)還是控制不太住。

　　因此在銷售人員看來，首創(chuàng)新悅都在高價(jià)林立的長(zhǎng)陽地區(qū)，以22000元低價(jià)入市，難免引發(fā)搶購熱潮。記者也注意到，在同一地區(qū)的翠林漫步是現(xiàn)房銷售，但售價(jià)在每平米兩萬七千元，比新悅都貴了5000元，銷售行情也差了不少，即使是現(xiàn)房，目前也沒有賣完。

　　還沒賣完，還剩一個(gè)單元。

　　在短短一周之內(nèi)，北京樓市出現(xiàn)了4個(gè)“日光盤”，但位置基本都是在偏遠(yuǎn)的六環(huán)附近。那么市區(qū)內(nèi)的一手房項(xiàng)目，銷售情況又如何呢？

　　四個(gè)日光盤，樓市鬧哪般，是繼續(xù)瘋狂，還是回歸理性

　　銷售人員：首期沒開呢，五、六月份開。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：五、六月份開。你現(xiàn)在均價(jià)多少錢？

　　銷售人員：怎么現(xiàn)在均價(jià)八、九萬塊錢，精裝。

　　這個(gè)位于西三環(huán)外的琨御府項(xiàng)目，緊鄰昆玉河，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平米八九萬元，房?jī)r(jià)盡管高高在上，但房源卻異常緊俏。

　　琨御府售樓人員：確實(shí)是客戶特別多，因?yàn)橹芰鶃�，周六、周日，真沒人接待你，就是現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)，肯定沒了，(預(yù)售)100多套，我們現(xiàn)在排的客戶四千多組將近五千組，考慮一期的。

　　八九萬一平米的售價(jià)對(duì)應(yīng)的是40：1的購房比例，著實(shí)讓記者嚇了一跳。隨后記者又來到了位于朝陽區(qū)東四環(huán)的合生霄云路8號(hào)，這里最小的戶型都有450平米，堪稱樓市中的奢侈品。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：不預(yù)約不讓看嗎？

　　合聲霄云路售樓人員：必須得提前預(yù)約，你現(xiàn)在預(yù)約也可以，不知道能不能接待，因?yàn)樵圻@一塊看房子的比較多。

　　看房需要預(yù)約，記者隨即撥打了售樓熱線，銷售人員卻告訴記者，當(dāng)天預(yù)約已經(jīng)排滿了，要看房還需要等上四至六天。

　　安保人員：都是四到六天之后才可以看房子。

　　記者：看房子人特別多��？

　　安保人員：特別多，都是預(yù)約的。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：我在西邊剛看完十萬一平的房子，人家也沒預(yù)約啊？

　　安保人員：咱們這16萬。

　　降價(jià)或者促銷，開發(fā)商心里有“一桿秤”

　　大家都看到了，北京樓市的熱度好像并未降溫。除了市區(qū)核心區(qū)域的高端項(xiàng)目依舊受追捧以外，五六環(huán)外偏遠(yuǎn)位置的“日光盤”更是頻頻出現(xiàn)。開發(fā)商對(duì)未來北京樓市的預(yù)期如何？萬科橙項(xiàng)目又到底為何出現(xiàn)所謂的降價(jià)？

　　萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶：我們?cè)谧钤绲臅r(shí)候，我們做(萬科橙)這個(gè)項(xiàng)目的這個(gè)價(jià)格分析，包括我們的開盤計(jì)劃，比實(shí)際上現(xiàn)在我們現(xiàn)在開盤的價(jià)格，應(yīng)該大概要貴三千元錢左右。

　　在萬科北京公司總部，毛大慶向記者坦言，萬科橙這個(gè)項(xiàng)目最開始的定價(jià)的確是每平方米2萬6千元，而這個(gè)價(jià)格的制定是基于三方面因素的考慮。

　　毛大慶：第一個(gè)是我們按照北京市的房?jī)r(jià)的年度正常的一個(gè)年度增幅，10%-12%這樣一個(gè)樣子，我們有一個(gè)測(cè)算，第二個(gè)，我們當(dāng)時(shí)是有一個(gè)非常完整的叫新青年置業(yè)計(jì)劃。這里面，其實(shí)包括了精裝修和空氣的凈化系統(tǒng)設(shè)備。第三就是這個(gè)項(xiàng)目本身我們?cè)谝?guī)劃和建設(shè)之前，我們引入了北京非常著名的學(xué)校。

　　那么本來計(jì)劃要賣2萬6千元每平米的精裝房，為什么最終卻以2萬2千元的毛坯房出售呢？

　　毛大慶：從開發(fā)商的角度，我們有資金成本問題，有現(xiàn)金回流的問題，所以我到了這個(gè)時(shí)間，我該開盤該銷售， 這個(gè)是非常專業(yè)的財(cái)務(wù)要求，北京市的土地，一賣就是一把一干凈，這個(gè)十幾億的錢就交了，那么后面又連著設(shè)計(jì)、開發(fā)、引入學(xué)校等等，這個(gè)時(shí)間一年多，資金成本是不得了的，所以繼續(xù)拖只會(huì)使成本越來越高。

　　毛大慶告訴記者，由于北京市住建委會(huì)對(duì)期房進(jìn)行預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)，審批價(jià)的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣凈化系統(tǒng)、以及學(xué)校等配套設(shè)施的引入，以達(dá)到降低成本的目的。因此在他看來，萬科橙的所謂降價(jià)，其實(shí)是開發(fā)商嚴(yán)格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見在進(jìn)行定價(jià)銷售，也是一種不得已而為之的選擇。

　　毛大慶：不管是你是要降價(jià)，還是政府限價(jià)，還是政府給你一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，他一看怎么回事，原來說要賣兩萬五，現(xiàn)在兩萬二就賣了，是不是感覺對(duì)市場(chǎng)不看好，但是恰恰沒有看到的是，我半天就賣完了，你看這個(gè)事情就很矛盾吧，你說要崩盤了，要出事了，那怎么就賣完了呢？

　　火爆的售樓大廳，在這里“崩盤”似乎是個(gè)笑話

　　談及北京一手房市場(chǎng)的熱度，毛大慶顯得信心十足。他告訴記者，2013年，北京市政府為了滿足部分中低收入家庭的購房需求推出了自主型商品房，目前搖號(hào)的火爆程度，也從另一個(gè)側(cè)面反映了北京樓市的供需現(xiàn)狀。

　　毛大慶：北京金隅嘉業(yè)，他們最近兩個(gè)自住商品房推出來，五千多套，45萬多個(gè)家庭在申請(qǐng)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：45萬？

　　毛大慶：對(duì)，所以是鳳毛麟角，所以你可以說，自住房是不是能夠馬上填平需求的溝壑，對(duì)于北京市來說，壓力巨大。

　　在采訪中，對(duì)北京樓市充滿信心的開發(fā)商不止毛大慶一個(gè)人。

　　帝海集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁李小明：根據(jù)我們最近周邊的樓盤情況，都是日光盤。比如說中建國(guó)際城一天銷售開盤的第一天銷售27個(gè)億，這是最近的事。

　　記者：27個(gè)億？

　　李總：一天賣了27個(gè)億，所以說我們應(yīng)該說對(duì)我們這個(gè)區(qū)位很有信心，同時(shí)對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目也很有信心。

　　李小明是北京一家房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人，他們正在開發(fā)的樓盤位于北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)三河莊，共計(jì)64萬平米的商品房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)最晚明年開盤。

　　樓盤負(fù)責(zé)經(jīng)理：大興我們現(xiàn)在這個(gè)地塊，是大區(qū)新城最后的地塊，所以未來我們也特別看好這個(gè)地塊樓盤的銷售情況。

　　對(duì)于近期北京市場(chǎng)的一系列波動(dòng)，李小明表示，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性微調(diào)是正�，F(xiàn)象，并且目前看來并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的跡象，他們對(duì)北京市場(chǎng)仍然看好。但他也向記者坦言，今年從春節(jié)后取證的樓盤可以看出，在政府指導(dǎo)價(jià)的干預(yù)下，其價(jià)格普遍和預(yù)期有一定差距，因此他預(yù)計(jì)這個(gè)正在開發(fā)的樓盤明年最終售價(jià)會(huì)是穩(wěn)中微漲。

　　李總：目前周邊的項(xiàng)目都賣到三萬五了，所以，應(yīng)該說每平米三萬五，應(yīng)該說我們么年的開盤的話，應(yīng)該說不會(huì)低于三萬五，或許還可以稍微高一點(diǎn)。

　　但在采訪中，李小明也表示由于北京的土地資源的稀缺，5環(huán)以內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)高不可攀，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，住宅類項(xiàng)目的運(yùn)作空間已經(jīng)越來越窄，銷售難度也越來越大。

　　但在采訪中，李小明也表示，由于北京的土地資源稀缺，五環(huán)以內(nèi)的土地價(jià)格已經(jīng)高不可攀，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說住宅類項(xiàng)目的運(yùn)作空間已經(jīng)越來越窄，銷售難度也越來越大。

　　李小明：就是說現(xiàn)在北京最高的就是東三環(huán)農(nóng)展館旁邊有塊地，土地已經(jīng)到7萬塊錢一平米了，先不說房?jī)r(jià)是多少，首先每個(gè)購房者先拿7萬塊錢，買一平米房子先拿7萬塊錢買土地，然后房子蓋好了要裝修，這一切都加進(jìn)去，大概算一算，也許成本可能就是10萬塊錢一平米了，開發(fā)商還要利潤(rùn)，按照咱們現(xiàn)在基本上開發(fā)商的，房地產(chǎn)開發(fā)合理的市場(chǎng)，平均利潤(rùn)一般是20%到30%，咱們起征2萬5，這邊就是12萬5了。然后再加上稅收，你想想多少。

　　因此，未來他們公司也會(huì)進(jìn)行一些戰(zhàn)略調(diào)整，把更多的精力從北京住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　我們應(yīng)該說是主要精力放在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上面，特別是在北京這個(gè)土地資源極度稀缺的情況下。因?yàn)楸本┥踔廖瀛h(huán)以內(nèi)，基本上土地已經(jīng)很少了。很多地段都是很成熟的地段，更多的這些住戶們，更多需要配套服務(wù)。隨著我們國(guó)家的消費(fèi)升級(jí)，提高他們的生活質(zhì)量，生活水平。

　　北京的土地資源日益稀缺

　　在采訪中，無論是毛大慶還是李小明，都一直在給記者強(qiáng)調(diào)北京樓市的特殊性，北京是政治中心、文化中心、超大型城市，很多情況可能是其它城市所不具備的，特別是這種高端的需求、外來的需求。

　　李小明：至少二十年。對(duì)于北京的這樣的城市來講，這樣的政治經(jīng)濟(jì)文化中心來講，他不可能截至到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，比如說十年十五年，把所有的問題都解決了，十年以后還有人的人要進(jìn)來，北京這么好，誰都愿意來。

　　毛大慶：我經(jīng)常跟央視的記者說，千萬且末以北京的問題，作為中國(guó)房地產(chǎn)的問題去討論，那就會(huì)產(chǎn)生極大的歧異。北京是非常典型的，而且不具備太多的可復(fù)制性的，幾乎不具備復(fù)制性的一個(gè)城市。

　　二手房交易“小陽春”成交乏力

　　2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真算得上是亂花漸欲迷人眼，就在大家為房?jī)r(jià)到底是真降還是假降爭(zhēng)論不休的時(shí)候，北京新房銷售“日光盤”卻頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商似乎始終都對(duì)北京樓市滿信心。如果說，開發(fā)商的表情還不足為憑的話，那么作為樓市晴雨表，二手房市場(chǎng)應(yīng)該可以更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的溫度。我們?cè)偃ザ�手房市�?chǎng)去看看。

　　賈維佳：您好，張先生是吧，現(xiàn)在看房是吧，可以啊，你一點(diǎn)鐘的火車是吧，現(xiàn)在過來可以看，您到時(shí)過來提前給我打電話。

　　小賈是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)店的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，像這樣的電話，他一天至少要接打150個(gè)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：你覺得今年開春市場(chǎng)怎么樣？

　　小賈：今年開春的話，整體上就是說我們朝陽區(qū)，網(wǎng)簽量確實(shí)下滑了不少。

　　自2014年初開始，北京整體二手房出現(xiàn)了成交量下滑，議價(jià)空間有限的行情，這讓小賈也感受到了壓力重重。為了方便接聽客戶的電話他一直戴著耳機(jī)，同時(shí)不停地在網(wǎng)上尋找著新鮮的房源。

　　小賈：我買賣的話簽了兩個(gè)。

　　央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：買賣簽了兩個(gè)，正常一個(gè)月能簽幾個(gè)呀。

　　小賈：要是市場(chǎng)好的情況下能夠簽到四到五單吧，就是市場(chǎng)比較活躍的時(shí)候。

　　小賈告訴記者，他所在的國(guó)貿(mào)區(qū)域，由于此處黃金地段，銷售狀況相對(duì)其它區(qū)域還要樂觀不少。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)國(guó)貿(mào)區(qū)高級(jí)區(qū)域經(jīng)理 王靚文：跟去年同比，我們基本上還是比較平穩(wěn)，因?yàn)樵蹅冞@個(gè)板塊，CBD板塊，本身來說首次置業(yè)的人不多，基本上剛需客戶比較少，都是二次這些以上，單價(jià)可能比較高的一些項(xiàng)目，所以買進(jìn)的客戶肯定是改善型的，或者是家里邊確實(shí)是經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的這種人。

　　王靚文任職21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)國(guó)貿(mào)區(qū)的高級(jí)區(qū)域經(jīng)理已經(jīng)有三年了，他告訴記者，他們所在的CBD核心區(qū)域二手房成交量基本保持著平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，少數(shù)的業(yè)主可能由于資金短缺等原因進(jìn)行低價(jià)拋售也屬個(gè)別現(xiàn)象，目前對(duì)于國(guó)貿(mào)板塊的價(jià)格并無影響。

　　那么目前整個(gè)北京二手房市場(chǎng)的銷售到底呈現(xiàn)怎樣的行情呢？

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍：從今年春節(jié)以后三月份的成交量，二手房來講是有下降，今年到27號(hào)，26號(hào)往前數(shù)據(jù)只有8600，現(xiàn)在基本上每天大概有500套左右的二手房進(jìn)行成交，所以這樣算下來今年到這個(gè)月到31號(hào)應(yīng)該會(huì)有一萬套左右，這個(gè)量上來講和2013年沒法比。

　　寇海龍告訴記者，每年3月一般是樓市成交的“小陽春”，但是今年3月，北京樓市并未出現(xiàn)通常應(yīng)有的成交小高峰，市場(chǎng)表現(xiàn)多云，成交乏力。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，截止25日，3月來北京新建住宅簽約6022套，二手房住宅簽約6915套，同比2013年同期分別下調(diào)了64%和81%；合計(jì)住宅在3月來簽約了12937套，同比下調(diào)了75%，也是最近6年來同期的最低值。而鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)還顯示，今年3月，除了成交量低于往年同期，二手房房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)回落之勢(shì)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主管張旭：其實(shí)是從去年的大概11、12月份，年底的時(shí)候，就開始出現(xiàn)這種狀況，買賣雙方開始觀望，然后成交的動(dòng)力不強(qiáng)。3月份這個(gè)價(jià)格同比去年的話，應(yīng)該是在，今年首次低于了10%，大概是9.8%左右。但是像去年還有今年年初，基本上都保持在15%，像去年都是同比上漲20%左右，這樣一個(gè)狀態(tài)。

　　張旭也告訴記者，根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，三環(huán)以內(nèi)的中高端地段的小區(qū)，價(jià)格依然堅(jiān)挺，較少受到影響。

　　盡管二手房交易萎縮，高端房源依然堅(jiān)挺

　　張旭：比如像北京的一個(gè)典型的高端的社區(qū)富力城，3月份的價(jià)格還是環(huán)比上漲1.3%，所以還是屬于這種持續(xù)的小幅上漲的狀態(tài)。

　　而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍卻認(rèn)為，今年北京二手房的房?jī)r(jià)漲跌，相當(dāng)具有區(qū)域特色，和往年的情況很不一樣。

　　寇海龍：往年房?jī)r(jià)跌，對(duì)吧，都是從五環(huán)以外往五環(huán)以內(nèi)先跌，五環(huán)以內(nèi)是后跌，有時(shí)候跌的時(shí)候也是普跌，漲的時(shí)候可能五環(huán)以內(nèi)先漲，五環(huán)以外后漲，今年有點(diǎn)特殊，特殊就是五環(huán)以內(nèi)尤其二手房的房?jī)r(jià)有一些松動(dòng)，五環(huán)以外還挺堅(jiān)挺。

　　寇海龍認(rèn)為，這是市場(chǎng)和消費(fèi)者理念趨于成熟的表現(xiàn)。

　　寇海龍：過往政府一說地產(chǎn)調(diào)控，就是要調(diào)價(jià)，不讓你漲價(jià)，越這么說房?jī)r(jià)越漲，今年大家沒有說這方面讓你去調(diào)控，調(diào)控你價(jià)格，反倒說保障房我們要加大這種建設(shè)力度，商品房是市場(chǎng)說了算，從政府政策也好，這種對(duì)于房?jī)r(jià)的市場(chǎng)態(tài)度也好，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，所以消費(fèi)者反倒覺得不提房?jī)r(jià)的時(shí)候，那我應(yīng)該更理智。

　　而在鏈家地產(chǎn)的張旭看來，目前二手房的低迷狀態(tài)除了跟去年北京市推出的自住型商品房等相關(guān)保障政策有關(guān)以外，還與目前銀行收緊地產(chǎn)信貸密切相關(guān)。

　　張旭：信貸的話，像目前只有一家銀行能夠低于九折，就是首套房的貸款利率，其他的基本上都是基準(zhǔn)為主了，然后也有個(gè)別的銀行是上浮。對(duì)于換房的業(yè)主來講，就是我的批貸周期很長(zhǎng)，放貸周期也很長(zhǎng)。基本上銀行都在一個(gè)月以上的時(shí)間，所以對(duì)于它再買房，對(duì)于資金的回籠還是受到影響的。

　　專家解讀房?jī)r(jià)：城市價(jià)值決定房?jī)r(jià)

　　不比不知道，這二手房市場(chǎng)，與新房銷售的火爆比起來，差得可真不少。今年3月份，北京二手房整體銷售難以維持去年的牛市高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日也發(fā)布了70大中城市2月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北京的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為零。冷冷的數(shù)據(jù)給了我們一個(gè)大大的問號(hào)，這北京樓市的未來走勢(shì)，到底會(huì)何去何從呢？

　　從年初信貸政策趨緊的信號(hào)，到春節(jié)后二三線城市局部市場(chǎng)的降價(jià)，讓各種看空、崩盤的論調(diào)找到了依據(jù)，那么作為一線城市的北京樓市，未來究竟會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？

　　全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：北京它確實(shí)挺特殊的，因?yàn)槌鞘袃r(jià)值不一樣。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉： 再在這個(gè)兩千多萬人集中的區(qū)域，繼續(xù)去增加住宅用地，增加建筑對(duì)地面的覆蓋，可能會(huì)造成不可逆的生態(tài)的影響。

　　談及北京樓市，記者采訪的所有專家都強(qiáng)調(diào)，北京因?yàn)樘厥獾某鞘行再|(zhì)，土地和相關(guān)資源緊張的局面不可改變。

　　中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒：由于北京資源過于集中，而它的這種城市規(guī)劃，我們說的攤大餅，是一圈一圈往外輻射的。那現(xiàn)在它這個(gè)造成什么，它核心區(qū)域的這個(gè)價(jià)格會(huì)非常的堅(jiān)挺。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)住建委公布的批準(zhǔn)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2013年住宅土地成交面積為1217.12萬平方米，同比2012年的608.74萬平方米翻了一番。但是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年2月份，北京新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲15.5%。由此看來，加大土地供應(yīng)的措施并沒有達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的效果。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：目前五環(huán)以外的新房的供應(yīng)量占到85%，那么五環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)量大概只占到15%，在過去非常長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，二環(huán)、三環(huán)之內(nèi)基本沒有住宅的供應(yīng)用地。

　　而就在今年，中央把京津冀一體化發(fā)展上升到重大國(guó)家戰(zhàn)略。那么未來隨著北京部分功能的疏散，是否會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)起到一定的緩解作用呢？采訪中，一些專家對(duì)此表示并不樂觀。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇：因?yàn)楸本┍旧淼某鞘邢拗�，北京的城市用地，這個(gè)不光是現(xiàn)在現(xiàn)有面積就這么大，而且未來不會(huì)無限制的去批。

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉：北京市的人口，包括這個(gè)常駐的、流動(dòng)的和瞬時(shí)的峰值的人口在這幾年仍然快速的增長(zhǎng)當(dāng)中，所以總體上講，在今后的三四年的時(shí)間，北京能夠向外分流的人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于從外地向北京急劇的人口。

　　但是專家們也強(qiáng)調(diào)，近期出現(xiàn)的日光盤等情況并不足以作為北京樓市持續(xù)火爆的證明，因?yàn)檫@一現(xiàn)象往往是開發(fā)商的營(yíng)銷而導(dǎo)致的。相比之下，網(wǎng)簽量是相對(duì)較為可靠的判斷依據(jù)。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2月北京新建住宅成交量2221套，創(chuàng)2007年北京有網(wǎng)簽記錄以來的最低紀(jì)錄，同時(shí)二手住宅成交總量為5441套，創(chuàng)下24個(gè)月以來的月成交量新低。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房?jī)r(jià)格，20個(gè)月來首次環(huán)比下跌�，F(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。專家們認(rèn)為，正是政府推出的自住型商品房分流了大量剛需。

　　中投聯(lián)達(dá)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒：我們2014年除了保障性住宅這一塊，保障性住宅北京市政府出讓的土地里頭，40%是用來建保障性住宅。用來60%，是建商品房的，60%的商品房里面還有一半是供應(yīng)性自主性商品房。也就意味著自主性商品房加上保障性住宅加起來會(huì)占市場(chǎng)上整個(gè)供應(yīng)量的70%多。

　　自主性商品房，能否推動(dòng)整體房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

　　因此在專家們看來，在保障房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)的背景下，未來北京房?jī)r(jià)的總趨勢(shì)將是趨于平穩(wěn)，大起大落的可能性都較小。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇：現(xiàn)在我們明顯地看到政府的職責(zé)已歸位，是政府的責(zé)任，是解決(住有)所居。特別是要解決低收入家庭和最光大老百姓的普通住房問題，所以在這樣的一種理性和客觀的思想指導(dǎo)下，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。

　　全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：那么(保障房建設(shè))它會(huì)使這個(gè)房?jī)r(jià)更加平穩(wěn)，而且滿足了相當(dāng)一部分的剛需，所以我覺得北京的房?jī)r(jià)可能這部分會(huì)有平穩(wěn)下來。

　　【半小時(shí)觀察】

　　一直以來，一線城市的樓市，始終只用兩個(gè)字來回答人們所有的質(zhì)疑，那就是：漲價(jià)！但是這次好像有點(diǎn)不樂觀。今年三月，北京的許多房地產(chǎn)中介都有一個(gè)直觀的感覺，房子沒有以前那么好賣了。這從另一個(gè)角度讓人們看到了政府加大保障房建設(shè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響�；蛟S，這只是個(gè)開始。讓市場(chǎng)回歸理性，還需要對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律保持尊重。要想讓房?jī)r(jià)更趨理性、平穩(wěn)，不但需要政策的連續(xù)性，還需要各級(jí)地方政府加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，減少地方經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴性。畢竟，讓市場(chǎng)那只無形的手，更好地發(fā)揮作用，是一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體應(yīng)該具備的能力。