高庫存伴隨成交量低迷 上市房企業(yè)績(jī)大幅下滑

　　近日，坊間對(duì)于地方政府欲放松樓市調(diào)控的傳聞?dòng)�演愈烈。南寧市與天津?yàn)I海新區(qū)官方日前同日發(fā)聲，為限購(gòu)政策松綁。在上述消息背后，是地方樓市庫存高企、成交量持續(xù)低迷以及房企業(yè)績(jī)大幅下滑的現(xiàn)實(shí)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2014年房?jī)r(jià)下行概率正在增大。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院29日發(fā)布的“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告(2014)”也指出，今年房地產(chǎn)調(diào)控難度將進(jìn)一步增大，調(diào)控政策將趨向差異化和多元化。

　　28日，南寧市房管局發(fā)文稱，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

　　當(dāng)天，天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上表示，為促進(jìn)濱海新區(qū)樓市發(fā)展，濱海將實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無房即可在新區(qū)購(gòu)房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，交一成首付就能先住房。

　　此外，還有更多地方正在醞釀新的樓市調(diào)整政策。此前，媒體曝出溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策。常州方面，包括武進(jìn)區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購(gòu)房補(bǔ)貼措施正在醞釀之中。鄭州則計(jì)劃出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城買房落戶的政策。

　　中國(guó)指數(shù)研究院表示，在量?jī)r(jià)持續(xù)低迷的壓力之下，部分城市放寬現(xiàn)有調(diào)控政策的可能性有所加大。

　　多地調(diào)整樓市調(diào)控政策凸顯房地產(chǎn)行業(yè)庫存壓力不斷加大。廣發(fā)證券近日發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前庫存壓力持續(xù)加大，成交同比未見明顯改善。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，年初至今房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量方面，“一線城市成交同比下降31%，二線城市同比下降28%，尚未見改善”。

　　除了成交量未見明顯起色以外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體庫存壓力則在持續(xù)加大。廣發(fā)證券報(bào)告認(rèn)為，主要城市的房地產(chǎn)銷售連續(xù)兩周環(huán)比上升，并沒有使樓市庫存水平出現(xiàn)下降。在開發(fā)商推盤量沒有顯著上升的情況下，全國(guó)15城市庫存指數(shù)繼續(xù)創(chuàng)下新高。與此呼應(yīng)的是，2014年3月末，全國(guó)商品住宅待售面積升至3.47億平方米，商品房則升至5.22億平方米。

　　與此同時(shí)，上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俪霈F(xiàn)大幅放緩。中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)。受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。103家房企的合計(jì)凈利潤(rùn)為79億元，相比2013年同期的109億元，下滑幅度達(dá)到了27%。隨著樓市預(yù)期改變，今年房企業(yè)績(jī)釋放動(dòng)能已明顯減弱。

　　“在發(fā)布一季度業(yè)績(jī)的103家企業(yè)中，有70家企業(yè)出現(xiàn)了環(huán)比利潤(rùn)降低，營(yíng)業(yè)收入方面也有46家企業(yè)出現(xiàn)了同比下調(diào)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為“中小型房企將愈發(fā)艱難，非常明顯的多家企業(yè)出現(xiàn)了同比明顯下調(diào)。特別是立足三四線城市的很多企業(yè)，業(yè)績(jī)下調(diào)幅度更為驚人�！睆埓髠フJ(rèn)為，2014年房企銷售業(yè)績(jī)難以樂觀。從目前數(shù)據(jù)看，銷售同比上漲的企業(yè)其中部分是因?yàn)?013年的高額結(jié)轉(zhuǎn)，從1至3月份的同比變化可以看到，正是銷售結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的逐漸減少影響了同比漲幅。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告(2014)”指出，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將同時(shí)面臨“消費(fèi)性自住住房需求有望繼續(xù)快速釋放；投資、投機(jī)性房地產(chǎn)需求存在較大不確定性；房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率可能呈下滑趨勢(shì)；城市間房產(chǎn)交易市場(chǎng)分化將加劇”等局勢(shì)。

　　報(bào)告分析稱，今年房地產(chǎn)調(diào)控難度將進(jìn)一步增大，并預(yù)期中央政府將重新主導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策。具體的調(diào)控措施將根據(jù)各城市分類標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施差異化的調(diào)控政策，也將更多體現(xiàn)針對(duì)不同人群的多元化調(diào)控方向。