6月10日以來，有關(guān)沈陽松綁“限購令”的消息可謂一波三折。最新消息顯示，沈陽市政府部門否認(rèn)全面取消限購。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述松綁政策應(yīng)屬“口頭通知”，雖未發(fā)布文件，但實(shí)際上已在執(zhí)行。沈陽樓市供大于求情況明顯，且房價(jià)收入比合理，限購政策無存在的必要。對(duì)于很多類似的二三線城市來說，即便真的取消限購，也難以真正激活市場。

　　 住宅庫存壓力大

　　 沈陽松綁限購仍然顯得撲朔迷離。6月10日，有消息稱，沈陽已取消限購政策，本地人和外地人可購多套住宅。媒體報(bào)道稱，沈陽市住建系統(tǒng)一位官員證實(shí)，沈陽正在調(diào)整限購政策，對(duì)本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購買多套房屋，但銀行不提供任何貸款。對(duì)于已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購1套住房政策依然不變。11日，又有消息表示，沈陽自即日起恢復(fù)限購。

　　 業(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)了解，沈陽此前確曾召集房地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)，口頭通知限購政策調(diào)整。但對(duì)于該項(xiàng)政策，沈陽不會(huì)出臺(tái)文件予以明確。這種做法與此前福建省頗有類似之處，即僅作內(nèi)部通報(bào)，但并不以紅頭文件的形式發(fā)布。

　　 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，從沈陽市政府的角度看，有四個(gè)理由對(duì)限購政策做出調(diào)整。

　　 一是住宅庫存壓力大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，沈陽新建住宅庫存為1828萬平方米,遠(yuǎn)超京滬，僅次于全國庫存最高的天津。按過去6個(gè)月的移動(dòng)平均銷量，需要22個(gè)月才能去化完畢。

　　 二是房價(jià)收入比合理。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽市的房價(jià)收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，該趨勢與全國大部分城市相反。說明沈陽并無任何房價(jià)泡沫，不需要限購。

　　 三是沈陽的限購范圍較小，僅限二環(huán)以內(nèi)，實(shí)際效果有限。

　　 四是沈陽松綁限購的舉措，暗合監(jiān)管層關(guān)于“分類調(diào)控”的要求。

　　 市場短期難激活

　　 事實(shí)上，在沈陽之前，已有多個(gè)城市調(diào)整限購政策，如南寧、銅陵、天津、蕪湖等。另有一些城市通過調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房落戶、稅費(fèi)減免等其他方式救市。根據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個(gè)省份16個(gè)城市進(jìn)行了相關(guān)政策的微調(diào)或松綁。其中，長三角地區(qū)最密集。

　　 分析人士認(rèn)為，上述松綁調(diào)控的城市與沈陽有著諸多類似之處，如庫存龐大、房價(jià)維持平穩(wěn)乃至下調(diào)、地方財(cái)政收入受到影響等。

　　 楊紅旭認(rèn)為，限購本身屬于短期政策，其目的是通過抑制住宅需求，進(jìn)而防范房價(jià)過快上漲，或使房價(jià)趨穩(wěn)。而當(dāng)前的形勢是，全國主要城市成交量明顯萎縮，全國房價(jià)已經(jīng)面臨短周期性質(zhì)的小拐點(diǎn)（并非長周期性質(zhì)的大跌和崩盤）。因此，限購也就沒有存在的必要了。

　　 同時(shí)，今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力很大，而近幾個(gè)月，房地產(chǎn)已經(jīng)開始拖經(jīng)濟(jì)的后腿。地方政府不希望房地產(chǎn)“大落”。因此，松綁調(diào)控就成為必然選擇。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅為17.3%，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為16.4%。

　　 值得注意的是，頻繁松綁限購對(duì)市場預(yù)期帶來不利影響。近期住建部工作組已奔赴各地進(jìn)行督導(dǎo)，防止樓市政策的微調(diào)演變成大范圍松綁。分析人士指出，按照監(jiān)管層的口徑，在調(diào)整政策的過程中，仍有紅線不可逾越：一線城市限購政策不得調(diào)整、最低首付比例等信貸政策不得擅自調(diào)整。

　　 中原地產(chǎn)認(rèn)為，在上述紅線范圍內(nèi)，未來仍可能有城市跟風(fēng)進(jìn)行松綁。這些城市的主要特征在于：庫存消化周期超過一年、一季度成交面積大幅下滑、土地出讓金過低、購地銷售比過高、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤、人口凈流出、新區(qū)面積過大等。取消限購雖屬中長期的大趨勢，但其短期作用或不理想。本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的微調(diào)難以拉動(dòng)市場成交。

　　 楊紅旭也指出，當(dāng)前市場處于下行通道，從制約購房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執(zhí)行的松緊程度，遠(yuǎn)比限購放松、取消與否更重要。不過，取消限購對(duì)于地產(chǎn)股是一個(gè)短期利好。