地王項目難入市全國近四成未開工

　　在北京7月份最后一場土地拍賣上，孫河片區(qū)內(nèi)被稱為“準(zhǔn)地王”的宅地項目最終流拍�！督�(jīng)濟參考報》記者獲悉，在樓市整體下行的大背景下，一方面，房企對高價地不再激烈爭奪，土地市場動作更為理性。另一方面，那些前兩年高價獲得的地王項目，如今都面臨難定價、難入市的局面。

　　市場機構(gòu)CRIC研究中心針對近兩年全國土地市場“地王”項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)2011年至2013年年度經(jīng)營性用地單價和總價TOP10地塊共計55幅(5幅地塊同時位列總價和單價TOP10)，其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25幅地塊為住宅用地。

　　這些地塊大部分位于北上廣深等一線城市，數(shù)量占比達(dá)71%。值得一提的是，這55幅地塊中，有21幅地塊尚未動工，占比38%；22個項目在建，占比40%；9個項目在售，占比16%；1個項目已經(jīng)竣工即開業(yè)；此外，還有2個項目被政府收回。

　　數(shù)據(jù)還顯示，2011年、2012年和2013年成交的總價地王開工率在逐年降低，分別為80%、70%和40%。單價地王開工率也相對較低，整體開工率為50%，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。

　　“2013年地王由于大都是下半年成交，開工比例較少�？傮w來看，地王難度相對較大，特別是單價地王低至50%的開工率更說明地王好拿，項目難做�！币拙又袊鴪�(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，未開工的項目中，很多是因為土地價格太高，企業(yè)難以盈利，所以遲遲沒有開工。

　　他還指出，在建的項目中，多數(shù)項目處于正常建設(shè)狀態(tài)，少數(shù)項目風(fēng)險較大，工程進展較慢。例如北京崇文菜市場地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價、43712元/平方米樓板價競得的單價地王，在獲得兩年后才動工，時至今日已過三年也還在緩慢地建設(shè)當(dāng)中。

　　在分析原因時，丁祖昱認(rèn)為是土地成本太高�！霸摰貕K規(guī)劃為一棟高檔購物中心，土地與建安成本超過5萬元/平方米，加上投資物業(yè)資金周轉(zhuǎn)較慢，勢必會對企業(yè)整體資金鏈造成不利影響”。

　　丁祖昱認(rèn)為，地王中真正有問題的，都隱藏在遲遲不肯動工，或者為規(guī)避2年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項目。

　　國土部2012年發(fā)布修訂后的《閑置土地處置辦法》，規(guī)定未動工開發(fā)滿一年的閑置土地，將按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費；土地閑置滿兩年的，將被國土部門無償收回。