東莞的多家大型中介及房產互聯網企業(yè)都暫停了“首付貸”業(yè)務。圖為南城一在建樓盤打出的低首付廣告。

　　東莞房價幾乎一天一變，個別鎮(zhèn)區(qū)房價已向2萬元/m2沖刺。

　　在全國各地對“首付貸”一片喊打之聲，東莞的多家大型中介、房地產開發(fā)商以及互聯網金融平臺都暫停了“首付貸”業(yè)務。近日，網上有傳聞稱，監(jiān)管部門將打擊清理地產機構和互聯網金融平臺等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為，目前廣東相關監(jiān)管部門也已經通過各種方式在摸底首付貸的情況。記者了解到，原有開展首付貸的公司基本已暫停業(yè)務，購房者也向記者反映部分互聯網金融平臺的首付貸業(yè)務也下架了。

　　所謂首付貸，是指在購房者首付款不足情況下，地產中介機構、開發(fā)商或者互聯網金融平臺為其提供用于首付的貸款，讓購房者可以提前進入樓市，但這相當于在杠桿上加杠桿，風險非常大。資深按揭區(qū)域經理何先生表示，首付貸是在限貸政策下產生的，起初是由于二套房首付過高，所以有開發(fā)商就開始自掏腰包幫購房者墊資部分首付進行促銷。近兩年，有金融平臺公司或房地產中介看到首付貸的業(yè)務比較穩(wěn)定，風險也可控，就參與進來。

　　據業(yè)內人士透露，隨著樓市利好不斷，市民入市的需求變大，因此首付貸的業(yè)務也是水漲船高。東莞世聯、搜房網旗下的互聯網金融平臺房天下及中原地產東莞分公司等原先在東莞開設了首付貸業(yè)務，但這兩天都暫停了。

　　首付貸產品主動下架

　　近期，上海、深圳、南京等地不斷飆升的房價讓相關金融產品如首付貸再度引發(fā)關注。3月7日，有市場傳言稱，監(jiān)管部門將打擊部分中介機構、開發(fā)商、小貸公司、互聯網金融平臺等發(fā)放用于購房首付的貸款行為。東莞搜房網的一位高管接受南方日報采訪時，表示該公司旗下的首付貸產品已經暫停。

　　近期打算出手購房的市民陳小姐說，3月8日她在“房天下”網站上還看到有首付貸的業(yè)務信息，在貸款計算器處也有首付貸的月供計算，但第二天下午再去看時就發(fā)現該業(yè)務已經下架了。

　　那么，首付貸究竟是如何操作放大杠桿的？又具有怎樣的風險呢？其實首付貸產品并不新鮮，主要是針對一些在銀行貸款買房，但首付款不夠的人群。首付貸可以幫助一些暫時不能買房的人湊齊首付，但其杠桿不斷放大的風險也被業(yè)界所關注。按房貸首付20%來計算，一般購房者的杠桿是5倍，但如果通過首付貸來湊齊首付，杠桿則放大了10倍。

　　東莞中原市場策略部總監(jiān)車德銳表示，東莞中原自己沒有做首付貸產品，但有和資方合作把類似的產品推向市場，客戶用得也較少。從3月9日開始，中原合作的資方首付貸產品也暫停了。車德銳認為此類產品適用于未來收入預期較好的客戶，此類客戶的銀行貸款的風險也是可控的。但對于投資投機的客戶來說，不提倡用這種產品來加杠桿。

　　在莞購房首付低至兩成

　　今年2月份，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，通知要求，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。業(yè)內人士認為，央行發(fā)布此《通知》的目的是降低購房者入市門檻，減輕購房者的壓力。

　　央行發(fā)布通知一個月后，記者近日從東莞各大銀行了解到，從東莞近期的成交情況來看，除了東莞公積金中心首套房能做到兩成首付外，首套房平安銀行也在近期放寬到兩成首付，其他各大銀行目前已將首套房商業(yè)貸款放低到25%起，而二套房貸款也已經按首付三成起執(zhí)行。

　　雖然“低首付”是對中央“去庫存”號召的響應，但是對于東莞購房者來說，并不算是個重大利好。目前東莞庫存量偏低，不少鎮(zhèn)街出現供不應求狀態(tài)，在此情況下，房價幾乎一天一變，“去庫存”對于東莞樓市沒有任何的壓力，在“低首付”寬松房貸政策的影響下，開發(fā)商甚至會再度調整房價，從2月份的住宅成交均價來看，松山湖、鳳崗等個別鎮(zhèn)區(qū)房價已經向2萬元/平方米沖刺了，個別樓盤洋房定價甚至已達3萬元/平方米。

　　首付貸整治是否會“一刀切”？

　　深圳出手整治“首付貸”，這件事一石激起千層浪。最新消息顯示，北京、廣州、深圳已經暫�！笆赘顿J”。監(jiān)管層對“首付貸”的進一步管制措施會是什么？百姓對“首付貸”持何態(tài)度？央行副行長潘功勝近日稱，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，醞釀一線樓市治理舉措。

　　全國人大財經委副主任委員吳曉靈在接受媒體采訪時則表示，如果沒有購房的過高杠桿，就不會有房地產泡沫。據行業(yè)人士透露，相關監(jiān)管部門不會對“首付貸”采取一刀切式叫停的措施，而是將采取規(guī)范和叫停相結合的靈活措施，對合法合規(guī)且對市場沖擊不大的“首付貸”進一步規(guī)范，對違法違規(guī)尤其是不具有相關業(yè)務資格，卻行資金融通之實的業(yè)務，將嚴格叫停。

　　有人把眼下的地產加杠桿和2008年的次貸危機進行類比，一位地產中介研究部人士表示，和2008年美國次貸危機相比，現在市場僅是有很多“首付貸”，沒有其他杠桿和次級貸款，雖然市場風險、杠桿較前期有所增大，但是遠遠低于美國2008年次貸危機的次貸規(guī)模。

　　其實在次貸危機發(fā)生前，美國實體經濟已跌至低谷，人口紅利完全消失，金融風險大幅度暴露；而現在國內市場，雖然人口紅利較之前在減少，但仍然存在，特別是一線城市和部分二線城市。此外，中國已經實行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生兒的增多。同時從國內現階段的房地產去庫存、貨幣寬松等利好政策來看，房地產的發(fā)展還有空間。

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　　首付貸的三種常見模式

　　模式1.中介自營

　　地產中介自營的平臺并不少，如東莞搜房、鏈家、世聯行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的房地產開發(fā)商。在這種模式下，地產商或中介機構對這些樓盤信息比較熟悉，客戶的貸款或相關手續(xù)可能還會通過樓盤售樓處或者地產中介，他們會比較了解客戶的各種情況。

　　“他們(中介)提供這類服務其實很好理解，因其直接和用戶接觸，對用戶的需求和具體的財務狀況都較了解，最重要的是可促進交易量上升，對他們是有好處的�！睎|莞一地產中介人士表示。具體操作來說，客戶在申請貸款時，需填寫用戶信息(包括收入、流水、具體樓盤信息等)，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳納首付，由于地產商和中介一般還會為其辦理其他相關手續(xù)，所以這些過程一般會有人跟進，保證資金用途。不過，大部分中介機構提供的這類“首付貸”，其后端所對應的是相應的理財產品，并不完全是平臺的自有資金，如搜房控股旗下的房天下、世聯行旗下的“世聯集金”等都有相對應的理財產品推出。這種模式的風控由中介和地產商自身把握，風險則部分轉嫁給這些理財產品的購買者。

　　模式2.合作模式

　　一些房地產開發(fā)商和中介也會與第三方機構合作提供這類服務，這種模式和自營模式類似，都由地產商或中介主導，其在為客戶提供服務的同時，還可向客戶推薦產品。如東莞中原與資方推出的一些首付貸產品。該模式與自營模式并無本質不同，兩者的差別在于，這種模式的資金來源和風控都是由第三方提供。一些互聯網金融平臺開展的首付貸業(yè)務即采用該模式。同時，互聯網金融平臺也會在合作地點派駐人員介紹產品�！拔覀兒烷_發(fā)商是聯動的，會在現場介紹產品，收集資料，如果通過后端風控檢測，會現場直接放款到客戶的銀行卡，同時有人員陪同去劃款，保證資金的用途�！睎|莞地區(qū)一互聯網金融平臺人士介紹，在這種模式中，放款和風控都在第三方機構的手上，他們需要收集資料，了解客戶的情況，同樣面臨業(yè)務人員的道德風險，更加考驗平臺的風控能力。

　　模式3.第三方平臺獨立貸款

　　還有一種就是互聯網金融平臺直接提供貸款，市場上很多中小型P2P金平臺都有此類產品。相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。但失去樓盤的信息和資金用途的考量，對平臺的風控要求也就更高。不過即使不和樓盤合作，第三方平臺也會做一些其他的審核和考量，比如東莞一家提供首付貸產品的P2P平臺就選擇從核心企業(yè)出發(fā)，圍繞企業(yè)的員工來放貸，核心企業(yè)進行基本的資質審核和擔保，同時，平臺也會對樓盤進行審核，有專人跟進，保證資金不被挪用。