編者按:就在投資者高度關(guān)注“萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)”之際,資本大佬對(duì)于一線城市“地王”的愛好度有增無(wú)減,上海新“地王”的涌現(xiàn)令未來(lái)樓面價(jià)直升到每平方米15萬(wàn)元之上,這無(wú)疑給新一輪房?jī)r(jià)的上漲增添了想象空間,也為資本市場(chǎng)上圍繞地產(chǎn)巨頭的股權(quán)之爭(zhēng)開辟了新空間。

　　昨日,上海拍出了中國(guó)最貴地王!在17家房企的圍剿之下,經(jīng)過(guò)426輪舉牌,融信中國(guó)以110.1億元總價(jià)、名義樓板價(jià)10萬(wàn)元/平方米、溢價(jià)率139%、可售面積樓面價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米摘得該地塊,創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上單價(jià)最貴地王紀(jì)錄。

　　值得注意的是,閩系房企拿地兇猛,正以黑馬之勢(shì)在全國(guó)跑馬圈地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),截至目前,以融信中國(guó)、泰禾集團(tuán)等為首的11家閩系房企年內(nèi)在一、二線城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地,合計(jì)拿地金額已達(dá)1334億元。

　　 最貴地王

　　 單價(jià)售價(jià)逼近20萬(wàn)元

　　據(jù)了解,作為靜安與閘北兩區(qū)合并后新靜安首次出讓的住宅地塊,上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊未拍先火,關(guān)注度爆棚。該地塊地處市中心,距離陸家嘴、人民廣場(chǎng)、大寧等重要CBD基本都在3公里范圍,周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套非常完善,有近20家房企參與舉牌。

　　重要的是,該地塊開發(fā)要求嚴(yán)苛,包括商業(yè)服務(wù)業(yè)和住宅比重分別是10%、90%,住宅套數(shù)下限931套,全裝修比例80%以上,中小套型比例不低于80%,要求100%持有商業(yè),持有不低于15%建筑面積住宅用于租賃。

　　克而瑞研究認(rèn)為,這些條件的限制將增加企業(yè)的成本,同時(shí)影響項(xiàng)目的資金回流速度,更加考驗(yàn)企業(yè)的融資能力和綜合開發(fā)能力。

　　克而瑞研究表示,從成交樓板價(jià)來(lái)看,100315元/平方米已然是“面粉貴于面包”,與地塊僅一街之隔的為萬(wàn)科翡翠雅賓利項(xiàng)目,目前均價(jià)僅為90000元/平方米左右,今年上半年總成交金額為35.82億元。不過(guò)縱觀過(guò)去幾年上海的土地出讓,不乏曾經(jīng)讓人覺得“面粉貴過(guò)面包的”地王,但是隨著市場(chǎng)的上漲,板塊的崛起,加上企業(yè)良好的銷售策略和產(chǎn)品打造能力,不少地王都成功解套,甚至實(shí)現(xiàn)盈利。

　　而業(yè)內(nèi)對(duì)該地塊未來(lái)入市的銷售價(jià)格看法不一,不過(guò)多位熟悉市場(chǎng)人士認(rèn)為,保守估計(jì),該地塊售價(jià)將超過(guò)18萬(wàn)元/平方米,20萬(wàn)元/平方米甚至更高也有可能。而同屬于該區(qū)域的上海華僑城蘇河灣11號(hào)樓,今年成交的一聯(lián)排別墅單價(jià)高達(dá)34.49萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)造中國(guó)歷史最高單價(jià)銷售紀(jì)錄。

　　鑒于此,克而瑞研究認(rèn)為,靜安地塊也是如此,雖然超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)令人警惕,但是并非完全不可為。一方面地塊所處位置稀缺,周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲預(yù)期比較強(qiáng)烈,據(jù)了解周邊項(xiàng)目中糧天悅一號(hào)9月開盤預(yù)估價(jià)格約為11萬(wàn)元-13萬(wàn)元/平方米,在靜安地王出現(xiàn)之后,周邊項(xiàng)目的價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步上漲,從而進(jìn)一步提升板塊房?jī)r(jià),靜安地王未來(lái)盈利也能進(jìn)一步保障。另一方面,融信現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)不可擋,擴(kuò)張決心堅(jiān)定,且從杭州公館等項(xiàng)目的開發(fā)來(lái)看,企業(yè)產(chǎn)品打造能力也是值得期待下的。

　　 閩系房企

　　 年內(nèi)拿地花1334億元

　　事實(shí)上,融信中國(guó)已在上海布局8個(gè)項(xiàng)目。公開資料顯示,截至目前,融信今年已經(jīng)在全國(guó)拿地14宗,其中有7宗地的溢價(jià)率超過(guò)50%,10宗地的成交額超過(guò)10億元,年內(nèi)總拿地金額超過(guò)340億元,而融信中國(guó)2015年在全國(guó)的房地產(chǎn)銷售額為295.3億元。

　　更值得注意的是,近兩年來(lái),閩系房企在全國(guó)拿地動(dòng)作兇猛。旭輝集團(tuán)、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、建發(fā)股份、正榮集團(tuán)、融信中國(guó)、禹洲地產(chǎn)等“閩系”開始頻頻于上海、北京、杭州、合肥等一、二線城市以高溢價(jià)率壓倒其他龍頭房企拿地,并且屢屢創(chuàng)造新“地王”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11家閩系房企年內(nèi)拿地金額高達(dá)1334億元,在已搶到的地塊中,有多達(dá)48宗可以稱為地王,而全國(guó)2016年前7月溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊為189宗,也就是說(shuō),全國(guó)地王有超過(guò)20%被閩系房企獲得。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來(lái)看,今年以來(lái)上�！暗赝酢爆F(xiàn)象已與往年不同,往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”,一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整,那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn),最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但目前來(lái)看,房企越來(lái)越多通過(guò)金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,從預(yù)期影響來(lái)看,隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來(lái),在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加,一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來(lái),風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身,還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu),甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此,對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)講,一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí),整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片,批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局,系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。 (記者 王麗新)