南京土地拍賣(mài)頻超最高限價(jià)

　　長(zhǎng)三角省會(huì)樓市呼喚降溫良方

　　羅韜

　　調(diào)控政策未能壓住持續(xù)火爆的樓市。

　　9月20日對(duì)于南京樓市而言非同尋常，其拍賣(mài)的7幅土地全部超過(guò)最高限價(jià)，因此所有報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的房企將參與9月23日的現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)來(lái)決定誰(shuí)是這個(gè)土地的主人。

　　其中，南京鐵心橋G45地塊競(jìng)價(jià)到95輪，達(dá)到最高限價(jià)25億，樓面地價(jià)28977元/平方米，結(jié)果9月23日搖號(hào)產(chǎn)生。浦口G47地塊經(jīng)88輪報(bào)價(jià)，最高限價(jià)20.2億元，樓面價(jià)達(dá)27034元/平方米，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段。其他土地?zé)o一例外超過(guò)南京市政府的限制價(jià)格，因此全部進(jìn)入搖號(hào)。

　　“二線城市成為2016年土地價(jià)格上漲最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、杭州、合肥等省會(huì)城市，這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　持續(xù)火爆

　　南京、杭州、合肥是長(zhǎng)三角地區(qū)三大省會(huì)城市，分別扮演了這一輪樓市火爆的重要角色。

　　9月19日中原地產(chǎn)對(duì)全國(guó)36個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)比2015年上漲了71.3%，二線城市漲幅更是達(dá)到了75.6%。另國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年房?jī)r(jià)漲幅最高的城市為鄭州、上海、無(wú)錫、合肥、福州、南京、廈門(mén)、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢。而此前的幾個(gè)月，南京、合肥、杭州樓市已經(jīng)頻繁領(lǐng)漲全國(guó)樓市。

　　今年9月，合肥市物價(jià)局公布了合肥某貴豪宅備案價(jià)格。其位于合肥政務(wù)區(qū)融創(chuàng)某豪宅首次備案高層176套，均價(jià)2.96萬(wàn)元/平方米，而花園洋房的價(jià)格則超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。記者在365淘房二手房交易平臺(tái)看到，合肥政務(wù)區(qū)華潤(rùn)某二手房掛牌單價(jià)已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。

　　價(jià)格不斷上漲，同樣的情況還出現(xiàn)在杭州，G20、亞運(yùn)會(huì)這些關(guān)鍵詞不斷落在杭州這個(gè)城市，隨之而來(lái)的是所有樓盤(pán)“雞犬升天”，郊區(qū)常年賣(mài)不掉的樓盤(pán)都開(kāi)始漲價(jià)并被一搶而空。

　　9月17日，位于錢(qián)江世紀(jì)城的恒基旭輝府在售樓處掛出了巨大橫幅，“歡迎溫州、上海、南京的看房團(tuán)”。除了長(zhǎng)三角的投資客，來(lái)自北京和廣州等地的投資客也加入了戰(zhàn)局。

　　“根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)看，G20之前，杭州樓市有35%成交量來(lái)自外地購(gòu)房客。G20后，這一數(shù)字上升到四成，外地投資客越來(lái)越多�！变N(xiāo)冠科技杭州公司執(zhí)行總經(jīng)理宮言告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　同樣的情況發(fā)生在南京，幾乎每個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)都是“日光”。

　　“按照平均銷(xiāo)售，南京的去化周期不超過(guò)3個(gè)月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中�！蹦暇┲性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究經(jīng)理馬骉曾告訴記者。

　　調(diào)控背后

　　伴隨樓市火爆的同時(shí)，這三個(gè)城市頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。

　　自9月19日起杭州實(shí)施住房限購(gòu)，限購(gòu)政策明確，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此前，南京、合肥也相繼出臺(tái)調(diào)控措施，希望借此給樓市降溫。

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)前夜杭州賣(mài)了5105套房，限購(gòu)第一天，杭州賣(mài)了423套。

　　張大偉就直接批評(píng)了杭州的限購(gòu)政策，他認(rèn)為杭州的限購(gòu)政策完全沒(méi)有力度，對(duì)于一個(gè)二線城市來(lái)說(shuō)，只要購(gòu)房基本可以落戶，戶籍人口又不限購(gòu)，所以這一限購(gòu)政策只有口號(hào)效果。

　　“從目前政策端開(kāi)始的去資產(chǎn)泡沫，我們樓市調(diào)控政策逐漸開(kāi)始落實(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在出現(xiàn)。可是，實(shí)際執(zhí)行的力度低于之前市場(chǎng)預(yù)期，政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調(diào)控的開(kāi)始�！睆埓髠フf(shuō)。

　　從目前南京的土地拍賣(mài)看，開(kāi)發(fā)商們并不愿意“離場(chǎng)”，每一個(gè)土地都達(dá)到政府限制價(jià)格，以至于不得不通過(guò)搖號(hào)的方式進(jìn)行角逐，雖然政府頻繁喊話降溫，但是作用微乎其微。

　　9月14日，央行發(fā)布8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門(mén)看，其中住戶部門(mén)貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長(zhǎng)期貸款增加5286億元。而個(gè)人貸款的中長(zhǎng)期貸款當(dāng)中，基本是住房按揭貸款。

　　興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，資產(chǎn)荒往往出現(xiàn)在貨幣寬松周期內(nèi)，這些過(guò)剩的資金大多最終進(jìn)入以房地產(chǎn)為代表的存量資產(chǎn)領(lǐng)域。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)姚枝仲對(duì)外表示，當(dāng)下是通過(guò)居民貸款支撐起房?jī)r(jià)上漲，其中是存有風(fēng)險(xiǎn)的。在高房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯回落的情況下，又出現(xiàn)進(jìn)一步的上升，這就是一個(gè)泡沫的過(guò)程。