央廣網(wǎng)北京10月8日消息 過去十多年一直穩(wěn)賺不賠的房產(chǎn)投資，這一兩年來卻充滿了不確定性。無論是投資者還是剛需者，越來越難以判斷，現(xiàn)在還要不要買房？在什么樣的地方買房，才能保證最安全、收益最大化？《財富雅談》本期話題：《現(xiàn)在還是買房的好時機(jī)嗎？》，邀請如是金融研究院院長管清友博士進(jìn)行剖析。

　　馮雅：我記得大概在十多年前的時候，我們請過一個專家講解房地產(chǎn)趨勢。那個時候的房價才幾千塊錢一平米，但當(dāng)時這位專家說，以后北京的房價會漲到10萬塊錢一平米。編輯、主持人都不信，但后來事實(shí)證明他的判斷沒錯。這位專家說，比照歐美國家的趨勢，因?yàn)樗麄冏咴谖覀兊那懊妫�我們一定也會往那個趨勢方向發(fā)展。這是不是說，我們判斷一個資產(chǎn)未來的趨勢，也可以根據(jù)國際上同類資產(chǎn)的價格趨勢做對比和參照？

　　管清友：這是毫無疑問的。如果把目光回到20年前，其實(shí)很多人都看到了這個趨勢，大家無非從這幾個角度判斷。

　　第一，很多國家房地產(chǎn)發(fā)展都要經(jīng)歷這樣一個過程，先是高速發(fā)展，然后進(jìn)入平臺期。

　　第二，很重要的立論基礎(chǔ)就是，貨幣發(fā)行速度實(shí)際上要比經(jīng)濟(jì)增長速度稍微快一點(diǎn)，資產(chǎn)價格肯定要比一般的經(jīng)濟(jì)增長速度要快一點(diǎn)。

　　但是有一點(diǎn)，成熟經(jīng)濟(jì)體很多行業(yè)發(fā)展或者資產(chǎn)價格的表現(xiàn)，可以成為不太成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家參照的標(biāo)準(zhǔn)�？梢詤⒄眨�不可能完全發(fā)生。但是在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，很多行業(yè)和很多資產(chǎn)價格確實(shí)表現(xiàn)有非常相同的地方。

　　馮雅：因?yàn)椤胺孔〔怀础北环磸?fù)強(qiáng)調(diào)，而且也強(qiáng)調(diào)用長效機(jī)制調(diào)控樓市，這種定位會不會對房地產(chǎn)作為投資品種產(chǎn)生一些根本性的變化？

　　管清友：這當(dāng)然會改變價格預(yù)期和投資行為。未來房價不可能像過去增長速度這么快了，只能有一個緩慢漲幅。長期來看，在某些時候可能還有下跌的過程。因?yàn)檫@個政策牢牢控制住了市場，而且毫無疑問地改變了大家的價格預(yù)期和投資行為。

　　馮雅：您曾經(jīng)說過，如果現(xiàn)在不買房，十年以后更買不起。您現(xiàn)在還是這樣的觀點(diǎn)嗎？

　　管清友：這個其實(shí)，很多媒體有點(diǎn)把它簡單化了。我在很多場合解釋過，這個話實(shí)際上是北大一位教授說的。他當(dāng)時是什么意思呢？他實(shí)際上是告訴你，在你可預(yù)見的將來，預(yù)見價格呈現(xiàn)上升的趨勢的時候，如果你的收入增長比不上資產(chǎn)價格上漲，就要用各種辦法盡量加高一點(diǎn)杠桿去獲得這個資產(chǎn)。不能說把它放在任何階段都一定適用。

　　房價的上漲趨勢肯定是放緩了，在調(diào)控，特別是“房住不炒”思路的指引之下，很多地方房價略有下降，其實(shí)改變了大家的預(yù)期。從國際經(jīng)驗(yàn)上來看，核心城市的房價不是穩(wěn)步上升的，有的漲得快一點(diǎn)，有的漲得慢一點(diǎn)。我們實(shí)際上進(jìn)入了一個平臺期。但是你要期望北上廣深的房價出現(xiàn)崩盤式的下跌，那是不現(xiàn)實(shí)的。這個時候你是投資者還是剛需的群體，你有不同的選擇的策略。

　　馮雅：我記得前幾年任志強(qiáng)在很多場合都說，只要是剛需，任何時候買房都是合適的時候。但是在去年，我的同學(xué)只有一套房子，他把它賣掉了，準(zhǔn)備再買一套。我就問他，你賣掉房子，現(xiàn)在在哪兒住呢？他說租房住，覺得房價還有可能再降一降，在等待這個時候。他是在上海。您覺得即便是剛需，是不是也可以根據(jù)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策做出時間上的延后呢？

　　管清友：這個其實(shí)是在用買股票的思路買賣房產(chǎn)，確實(shí)要注意，不動產(chǎn)和股票資產(chǎn)特點(diǎn)還是不一樣的，流動性畢竟差一些，交易周期要更長一些。我不能說這種做法不對，但是你得有足夠的自信，正好能踩著短期之內(nèi)價格波動的拐點(diǎn)。

　　另外，這里會涉及到幾個問題，一是交易稅費(fèi)問題。第二，因?yàn)槲覀冇泻芏嗾{(diào)控和限制的措施，你買一套還是二套，這些都要在考慮之內(nèi)。我覺得如果有足夠的自信也沒問題。

　　馮雅：今年以來，“因城施策”也被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這就意味著每個城市地產(chǎn)投資的機(jī)會可能都不一樣。判斷一個城市的房子有沒有投資價值，投資者要考慮哪些因素呢？

　　管清友：我們原來講短期看政策、中期看土地、長期看人口，其實(shí)從一個地方的角度來看，肯定要看這個地方的發(fā)展?jié)摿�。所謂發(fā)展?jié)摿Γ�一定是產(chǎn)業(yè)怎么樣，人口集聚怎么樣，創(chuàng)新能力如何，區(qū)位優(yōu)勢如何。很多城市進(jìn)入了收縮型城市，收縮型城市房子賣出白菜價也是有的。

　　從一個地方具體來講，要看哪個區(qū)是主城區(qū)、哪個地方是新區(qū)、哪個地方更有發(fā)展?jié)摿�，未來人口產(chǎn)業(yè)集聚的地方。

　　從投資角度來講，位置是不變的地方，你還要綜合考慮居住、價值增值、教育、醫(yī)療、公共服務(wù)。