【導(dǎo)讀】前11月商品房銷售面積同比漲2成，國土資源部官員表示，地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整窗口已打開。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)北京12月10日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，國家統(tǒng)計局今天（10日）公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，商品房銷售面積11億零807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1到10月份回落1個百分點。住宅銷售面積增長21.3%，辦公樓銷售面積增長26.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.1%。

　　此外，11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.38，比上月回落0.5點。

　　從這組數(shù)據(jù)中我們可以看到，雖然房地產(chǎn)行業(yè)增速依然不低，但是增速則逐漸趨緩。

　　而根據(jù)今年三季度國土資源部ＣＬＩ中地指數(shù)來看，我國部分城市實體經(jīng)濟“空心化”趨勢開始扭轉(zhuǎn)，依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。國土資源部法律中心主任孫英輝在接受媒體采訪時說，地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉(zhuǎn)綠，表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場調(diào)控，2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場逐步回歸正常。

　　孫英輝預(yù)計，考慮地方土地財政、城市債務(wù)問題、宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢、三中全會后改革預(yù)期變化及區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性特點，預(yù)測全年地產(chǎn)景氣分指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，降幅會逐步縮小。我國地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整窗口已打開。

　　地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的信號也已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售策略中有所體現(xiàn)。根據(jù)媒體報道，不少城市樓市成交出現(xiàn)下滑，部分房企開始打折促銷，其中不乏一些實力房企，業(yè)主的二手房掛牌價也出現(xiàn)下降。而且部分三四線城市的房價出現(xiàn)下行趨勢，溫州和秦皇島的房價在10月份開始下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，依照目前市場情況，判斷房價的拐點是否到來還為時過早。但從今年的數(shù)據(jù)來看，雖然商品房銷售面積依然在上漲，但是增速已經(jīng)逐漸趨緩。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場降溫，已經(jīng)是不爭的事實。

　　從增速來看，今年前11個月，商品房的銷售面積同比出現(xiàn)了2成的漲幅，這個速度依然不低。不過和前幾個月的數(shù)字對比一下，我們也可以發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積的增速正在逐步降低（今年1到2月這個數(shù)字高達49.5%，之后逐月降低）。從今天公布的一系列有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)中，可以讀出哪些信息？經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此進行解讀。

　　楊紅旭指出，全國商品房銷售確實出現(xiàn)明顯下滑，因為年初的時候最高同比增幅是將近50%，現(xiàn)在逐步回落到20%左右，預(yù)計明年這個增幅還會繼續(xù)回落。我們的房屋成交市場沖高回落，但我們的房屋供應(yīng)端還是在持續(xù)放量供應(yīng)，明年供應(yīng)量可能會明顯增加。

　　一些數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始降溫，比方說，11月份的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比上月回落0.5點。這是否意味著房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時機已經(jīng)到來？

　　楊紅旭表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是個很復(fù)雜的問題，關(guān)系到很多市場的參與者、行業(yè)的參與者。去年房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇回暖，今年比較繁榮，這是一個短周期的波動，目前我們處于短周期波動的高峰，盤整之后明年可能略有降溫。楊紅旭強調(diào)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個漸進的過程，很難說未來幾年之后，房地產(chǎn)市場會不會再重新升溫，再重新繁榮，因為它是周期性波動的，不能現(xiàn)在出現(xiàn)降溫的勢頭就說房地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型了。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面各地的調(diào)控政策依然非常嚴厲，另一方面，部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點。資金會不會逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出？房地產(chǎn)領(lǐng)域是否會出現(xiàn)新的資金荒？

　　楊紅旭表示，這是一個市場轉(zhuǎn)周期的變化。當市場見到高位之后，在慢慢降溫的過程中，開發(fā)企業(yè)的融資難度會進一步增加。第二，部分資金就不愿意進入房地產(chǎn)行業(yè)了，因為當市場降溫的時候，很多項目的投資回報率將會降低，甚至小樓盤可能還會賠錢。明年資金進入房地產(chǎn)的熱情將不如去年和今年。

　　楊紅旭說，房價也是周期性變化的。今年一線城市和少數(shù)二線城市的房價是比較高的，明年將會是一個增幅逐步下滑的過程。在未來半年之內(nèi)還看不到全國性滯脹下跌，但是到明年下半年或者是四季度的時候，可能會重新出現(xiàn)部分城市滯脹或者小幅下跌。

　　1-11月，辦公樓銷售面積增長26.6%，高于住宅和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積增速。辦公樓銷售增速突出是否意味著商業(yè)地產(chǎn)將成為新的增長點？

　　楊紅旭表示，過去兩年辦公樓開發(fā)的量比較大，成交量增長主要是因為它的供應(yīng)量大了之后，順便把銷量帶起來了。但問題是在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)城市綜合體大量涌現(xiàn)，市場供大于求的現(xiàn)象正在進一步顯現(xiàn)，所以很難說辦公樓市場會因此好于住宅市場，可能也會出現(xiàn)所謂的區(qū)域性供大于求，甚至出現(xiàn)三線資產(chǎn)的泡沫，這是值得我們警惕的。