央廣網(wǎng)北京8月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，還有幾天，就到房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金九銀十”了。而反觀眼下的樓市，這一房地產(chǎn)銷售的旺季似乎已經(jīng)提前到來(lái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去一年的時(shí)間里，北京的新建住宅價(jià)格已經(jīng)上漲了21%，天津漲了16%。而上海的7月份新房?jī)r(jià)格漲幅更是已經(jīng)高達(dá)27%。在一線城市樓市節(jié)節(jié)攀高的情況下，土地供應(yīng)不斷趨緊，上海再度出現(xiàn)地王，而北京連續(xù)三個(gè)月土地零供應(yīng)。這讓整個(gè)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期不斷上漲。

　　針對(duì)這樣的局面，有外媒報(bào)道說(shuō)，上海市正在考慮調(diào)整土地和住房政策，以抑制近期上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)。考慮的措施包括收緊銀行貸款政策以控制土地融資，同時(shí)也準(zhǔn)備調(diào)整購(gòu)房貸款政策，實(shí)施既認(rèn)房、又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)。北京和天津也在考慮出臺(tái)新的舉措控制房?jī)r(jià)。

　　出手控房?jī)r(jià)的不止是這些一線大城市，江蘇南京和華東制造業(yè)基地蘇州都在本月稍早針對(duì)部分購(gòu)房群體提高了二套房的貸款首付比例，此外，廈門和合肥也出臺(tái)了相應(yīng)的限制性舉措。

　　事實(shí)上，步入降息通道后，在一定程度上刺激了部分大中城市住宅成交量的攀升。而在經(jīng)歷一波上漲之后，如今一線樓市的熱度并沒有降溫。

　　那么，當(dāng)前是不是收緊樓市政策的關(guān)鍵期？房產(chǎn)研究專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛做出了分析和點(diǎn)評(píng)：

　　丁建剛：現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)確實(shí)是非常敏感，市場(chǎng)各方都在關(guān)注。我們看到一線城市和部分二線城市的土地價(jià)格上漲，地王頻現(xiàn)，而實(shí)際上整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是呈現(xiàn)出嚴(yán)重分化。所謂部分二線城市，第一個(gè)就是“四小龍”，也就是南京、蘇州、合肥、廈門這四個(gè)城市。蘇州沒有列入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)名單，但是另外三個(gè)城市在7月份同比價(jià)格上漲幅度，都高于北京、上海，達(dá)到30%以上。我們看到這個(gè)現(xiàn)象正在從一線城市向強(qiáng)二線城市傳導(dǎo)。

　　另外，說(shuō)到“金九銀十”提前開始。其實(shí)最近一些年，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)和自然的氣候季節(jié)已經(jīng)沒有什么太大的關(guān)系，主要還是取決于市場(chǎng)的政策信號(hào)、貨幣等等。本輪強(qiáng)勁的量?jī)r(jià)齊漲實(shí)際上是始自于今年的3月份，我們回想一下，今年在2月份春節(jié)之前就出臺(tái)了降低首付的政策，春節(jié)之后又出臺(tái)了降低契稅、降低營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間年限等一些政策。當(dāng)然，最大的推手還是貨幣政策，因?yàn)榻衲晟习肽甑呢泿虐l(fā)放量超過(guò)7.53萬(wàn)億，1季度是4.61萬(wàn)億，都已經(jīng)超過(guò)了2009年強(qiáng)力救市的年份，所以貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的推手。另外貨幣有一個(gè)非常敏感的嗅覺，它不會(huì)如愿的流向那些積壓如山的三四線城市，它一定會(huì)先流向那些供求關(guān)系比較緊張，甚至有些供不應(yīng)求的城市，這些城市就是一線城市和強(qiáng)二線城市。

　　那么怎么估計(jì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？我想首先就是要把嚴(yán)重分化的情況一定要估計(jì)足。去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定去庫(kù)存的任務(wù)，是一項(xiàng)重大的任務(wù)，同時(shí)它對(duì)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行有非常大的作用。但是在去庫(kù)存的過(guò)程中，我們對(duì)城市的嚴(yán)重分化估計(jì)不足，所以現(xiàn)在出現(xiàn)了這樣的局面，還不能說(shuō)是已經(jīng)失控，但是正反饋的效應(yīng)正在快速的傳導(dǎo)。所謂正反饋就是房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)上漲，地價(jià)上漲之后出現(xiàn)多個(gè)地王再傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上來(lái)。開發(fā)商同樣面臨著資產(chǎn)配置荒的心態(tài)，有部分開發(fā)商豪賭未來(lái)，所以就不顧現(xiàn)在的價(jià)格體系，在上海、蘇州、南京、廣州、杭州等一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉貴于面包”的情況，這樣的一些地王沒有辦法來(lái)算價(jià)格。這些效應(yīng)正在反復(fù)的反饋，地價(jià)反饋給房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)再反饋給地價(jià)，快速的預(yù)期正在快速改變。所以，現(xiàn)在這個(gè)階段確實(shí)要改變公眾的恐慌預(yù)期，改變開發(fā)商的、企業(yè)的恐慌預(yù)期。

　　現(xiàn)在這個(gè)階段，立刻收縮貨幣流動(dòng)性這是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)槿�四線城市還面臨著非常嚴(yán)重的去庫(kù)存任務(wù)，同時(shí)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行的壓力還很大。今天央行的副行長(zhǎng)易綱也表態(tài)，還要繼續(xù)保持市場(chǎng)的流動(dòng)性充裕。所以在流動(dòng)性方面，有微調(diào)的可能，但是大幅度收縮流動(dòng)性不太可能。剩下的措施就是所謂的分城施策了，首先政策的取向就是加大首付、降低購(gòu)房者的杠桿，同時(shí)加大開發(fā)商開發(fā)資金，降低開發(fā)資金的杠桿。但是現(xiàn)在開發(fā)商的資金來(lái)源并不僅僅是從銀行的間接融資，比如債券等一些社會(huì)融資渠道還有很多，所以可能要通過(guò)一系列的政策來(lái)改變預(yù)期。當(dāng)然，這些城市還可以采取的措施就是所謂的限購(gòu)，我是不太贊成用行政手段來(lái)限購(gòu)的。同時(shí)，這些措施可能需要一段時(shí)間的累計(jì)，才能夠逐漸起到作用。

　　一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有一部分正在轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就有金融屬性，但是如果這個(gè)金融屬性過(guò)高，人們都在豪賭的時(shí)候，就不會(huì)按照它真正的另外一個(gè)屬性——使用價(jià)值來(lái)理性的判斷。所以，現(xiàn)在必須改變?nèi)藗兊念A(yù)期，同時(shí)降低金融屬性。相關(guān)的一些手段，既包括市場(chǎng)的手段，比如說(shuō)金融手段，也包括一些限制性的手段。但是很多城市推出來(lái)的所謂土地限價(jià)或者是熔斷機(jī)制等等，我認(rèn)為不太靠譜，因?yàn)槿藗冾A(yù)期沒有改變，這些手段形式上有一些作用，實(shí)質(zhì)上是沒有什么作用的。

　　真正想扭轉(zhuǎn)這種局面，要治本而不是治標(biāo)。所謂治本就是現(xiàn)在各行各業(yè)的預(yù)期都比較悲觀，而所有的資金都流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，都準(zhǔn)備豪賭一把。這就有賴于其他行業(yè)能夠分流公眾和企業(yè)的投資，特別是公眾現(xiàn)在的恐慌心態(tài)比較嚴(yán)重，保衛(wèi)自己資產(chǎn)的心態(tài)比較強(qiáng)，而又沒有地方能夠釋放這種投資的渠道。

　　治本的另外一些問題，比如我們的土地政策高度壟斷在政府一個(gè)出口，同時(shí)我們的土地政策也有些不合理。比如前不久舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇就有專家談到，像上海這樣的城市，浦東還留有一些農(nóng)用菜地，它的地價(jià)已經(jīng)到了幾千萬(wàn)一畝，為什么不能夠把它置換到浙江來(lái)，然后在上海加大開發(fā)土地的供應(yīng)量，來(lái)抑制和緩和土地供應(yīng)的不足。還有比如我們的拆遷政策，實(shí)際上是受阻于很多釘子戶，我不能說(shuō)釘子戶一定就沒有道理，但是應(yīng)該有一個(gè)法律來(lái)平衡雙方的利益。如果能夠解決這個(gè)問題，我們的城市就可以在核心區(qū)整理出大量舊城改造的土地來(lái)緩和土地供應(yīng)的不足。