央廣網北京4月7日消息（記者佟亞濤）據經濟之聲《天下財經》報道，三月以來，全國有60多個城市加碼樓市調控，為虛火過旺的樓市降溫。而在昨天，住建部和國土資源部聯合發(fā)布《通知》，要求加強住房及用地供應管理和調控。這也是新一輪樓市調控以來，住建部首次出臺全國樓市調控的統(tǒng)領性文件。

　　根據庫存消化周期調整供地規(guī)模

　　“因城施策”是本輪樓市調控的一個導向，《通知》提出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規(guī)模、結構和時序，具體來說就是：對消化周期在36個月以上的，要停止供地；36到18個月的，要減少供地；12到6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，目前樓市分化明顯，因城施策調控更加科學。

　　楊紅旭說：“這反映出目前我國樓市的差異是非常大的。目前中國的格局是城鎮(zhèn)化率達到50%以上，向大都市、城市群以及都市圈集聚的速度會進一步加速。一方面，一、二線城市房價經歷了一輪暴漲，目前國家正在‘潑水救火’；另一方面，三、四線的政策方針是去庫存，讓農民工進城，推進城鎮(zhèn)化�！�

　　從數據來看，今年一季度，一二線城市加快推地節(jié)奏。其中，一線城市共推出住宅用地508萬平方米，同比大幅增長98%。三四線城市推出9134萬平方米，是2010年以來的季度最低水平。

　　建立審查制度確保使用合規(guī)自有資金購地

　　從開發(fā)商來看，今年一季度，拿地金額超過百億的房企有13家，土地資源逐漸向少數龍頭房企聚集�！锻ㄖ�》提出，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。對于資金來源不符合要求的，取消土地競買資格。就在上周，上海市因為資金來源審核工作沒有完成，中止一次土地出讓。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，這將會打擊高杠桿的投機行為，防止高溢價地塊的產生。

　　張大偉表示：“有些房企拿地的時候失去理性，投資投機的心理比較重，動用了很多的杠桿，這樣其實帶來了很多的風險，不僅是開發(fā)的風險，也會對金融領域帶來風險。所以這個政策，包括像上海還有其他城市逐漸出臺拿地必須用自有資金的政策，的確是能夠減少高溢價地塊的產生�！�

　　靈活競價 防止新“地王”擾亂市場預期

　　《通知》還提出，要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售等，堅決防止出現區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

　　房地產專家韓世同說，“地王”的出現會推高房價，形成惡性循環(huán)，因此必須要遏制。地方政府也應該減少對土地財政的依賴。

　　韓世同表示：“地王或者抬高地價會對市場產生非常不好的沖擊和影響，是不是可以探討由地方政府壟斷供地的形式。因為土地財政是根本，如果這個不消除的話，其他的措施都是治標不治本的�！�

　　繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產權房

　　《通知》還提出，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，盡快形成市場有效供應。對具備預售條件但是拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。

　　此外，扎實推進棚戶區(qū)改造，繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產權房。張大偉認為，相比之前限制投資、投機性需求的“減法”，這次更多的是供應層面的“加法”。

　　除了做好加減法，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波進一步指出，這次《通知》，更是住建部門和國土部門調控房地產市場、化解樓市風險，邁出了主動的一步。

　　樓建波表示：“國土部門在樓市調控中一直是處于比較被動的狀態(tài)，因此之前的調控政策更多的是金融政策、限購。我們也一直在說土地供應，但是明確地把調節(jié)土地供應作為調控手段，這次是比較明確的。從我們政策延續(xù)上來講，這次是我們之前政策的一個升級版。”

　　地方政府工作不力將被約談

　　值得一提的是，《通知》要求強化地方主體責任，對工作不力、市場出現較大波動、沒有實現調控目標的地方，將對地方主管部門和負責人約談問責。對數據造假者，將依法依規(guī)嚴肅處理。

　　央廣短評：穩(wěn)定市場預期 重在落實地方政府的主體責任

　　在房價上漲過程中，不少購房者患上了“焦慮癥”：無論是否剛需，都搶著要“上車”。對于開發(fā)商來說，也陷入“搶著拿地—推高地價—助推房價”的惡性循環(huán)，一些“地王”的出現，更是嚴重地擾亂市場預期。而市場預期，又成為影響樓市走向的重要因素。因此樓市調控，必須要緩解恐慌情緒、穩(wěn)定市場預期。

　　在這個過程中，地方政府責無旁貸。首先，地方政府是樓市調控政策的制定者，必須切實掌握本地樓市供需，使調控措施有的放矢。更重要的是，地方政府作為土地市場的供給者，什么時候推多少地塊，都由地方政府說了算。因此地方政府必須要與土地財政“斷舍離”。對于庫存緊張的城市，在增加供地的同時，更要多措并舉，遏制“地王”的出現；對于需要去庫存的城市，不能眷戀土地財政而盲目增加供地，只顧眼前利益而舍棄了長遠發(fā)展。

　　記者觀察：購房者觀望情緒愈濃 樓市降價空間或已打開

　　記者最近在采訪時發(fā)現，實現“房價環(huán)比不增長”成為各地政府落實調控責任的首要目標。主要手段是限制高價樓盤進入市場、控制預售證發(fā)放節(jié)奏。

　　在一些地方，記者發(fā)現，不少項目因為預售證審批不下來而延期，開發(fā)商的態(tài)度也變得越來越保守。比如說在北京，從去年底以來，很少有新住宅項目推出。

　　即便是已經取得預售證而且順利開盤的項目，也基本都是在售價上有所讓步的。比如說上海萬科天空之城項目，原本售價定在每平方米8萬元左右，但是最后批下來的價格是6萬元。他們項目負責人也跟記者感嘆說，隨著調控從緊，開發(fā)商也要適當“割肉 ”。

　　在嚴格調控下，今年一季度住宅價格逐漸平穩(wěn)。從中國指數研究院監(jiān)測的上海、深圳、南京、成都等13個重點城市新開盤定價來看，今年開年后，將近三成的項目價格與上次開盤持平，將近兩成出現下跌。除了新房價格下跌，二手房市場也出現了買家不再“搶”房，賣家不再“坐地起價”的現象。

　　種種跡象表明，樓市價格開始松動，降價空間正在打開。購房者出手也更加謹慎，觀望情緒日益濃厚。上海的一位剛需購房者李先生就表示，他感覺目前樓市不太穩(wěn)定，他準備觀望一段時間再說。

　　不少分析師也告訴記者，未來樓市調控仍然會繼續(xù)從緊，再加上購房者濃厚的觀望情緒，后續(xù)新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。