12月1日起新增項目開始執(zhí)行

　　10月下旬，省住房和城鄉(xiāng)建設廳出臺新規(guī)，將進一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為。新規(guī)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，應明確退款時限；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構不得為購房人墊付首付款，不得組織眾籌購房等。業(yè)內(nèi)專家解讀指出，新規(guī)意在保障購房人的知情權、選擇權，減少售后糾紛，維護房地產(chǎn)市場秩序。

　　商品房這些銷售信息需公示

　　10月28日，省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布了《關于進一步規(guī)范商品房銷售信息公示及售前告知行為的通知》。新規(guī)要求公示《江西省商品房銷售明碼標價銷售公示表》（一房一價表），內(nèi)容包括：每套商品房樓層、朝向、房號、戶型、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、銷售價格、價格有效時間等情況。精（全）裝修商品住房需公示住宅裝修價格、住宅裝修交付標準清單、裝修價格評估報告等內(nèi)容。與此同時，銷售現(xiàn)場應公示銷售人員信息，內(nèi)容包括姓名、身份證號碼、相片及上崗證明、工號等。未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的中介機構及從業(yè)人員，不得列入其中。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介機構代理銷售的，應公示商品房銷售委托書和委托范圍、時限。

　　新規(guī)特別提出，針對易產(chǎn)生糾紛的重點內(nèi)容，開發(fā)企業(yè)應設立警示欄。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得預售許可證前，不得收取任何形式的款項；符合條件收取定(訂)金的，必須簽訂書面定(訂)金協(xié)議，并提示購房者繳納定(訂)金的法律責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“可無理由退房”方式銷售的，應明確退款時限；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構不得為購房人墊付首付款，不得通過任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織眾籌購房等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得返本銷售或者變相返本銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售商品房。

　　江西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長李鋒指出，此次新規(guī)出臺的背景，意在對以往房地產(chǎn)行業(yè)投訴糾紛集中的熱點問題加以規(guī)范，保障購房人的知情權、選擇權，減少售后糾紛，維護房地產(chǎn)市場秩序。以新增銷售人員信息公示為例，此前消費者購房后出現(xiàn)糾紛，購房人員往往因不清楚銷售人員情況，導致問題表述不清，也有部分不良開發(fā)企業(yè)以銷售人員辭職為由，對購房者投訴的問題相互扯皮。增加銷售人員信息公示，責任到人，對接清楚，且實名之下，銷售人員的責任意識也必然加強。

　　項目不利因素等同時要進行告知

　　新規(guī)同時明確，在簽訂商品房預售合同前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機構應向購房人告知銷售項目以下情況：在樓盤項目用地地塊內(nèi)部配置有垃圾中轉站、廢品站、公共廁所、危險品倉庫等設施的；商品房項目配建有保障性住房或其他政策性住房的；商品房戶內(nèi)存在上下水、暖氣、強弱電、燃氣等管線檢修、檢查井洞口的，或房屋室內(nèi)空間部位有柱子或障礙物的；沙盤、戶型模型、樣板房與實際銷售商品房的比例及有關詳細信息；商品房價格是否包括水、電、燃氣、通信、有線電視等設施的費用。

　　通知還要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得公示或告知樓盤附近未建成招生的學校、幼兒園等信息；不得公示或告知未建成運營的機場、火車站、地鐵站等，不得欺騙或誤導購房人。

　　新規(guī)提出，今后對于商品房銷售，我省各市、縣住房城鄉(xiāng)建設(房管)部門在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為的，將視情節(jié)輕重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構采取書面警示；約談企業(yè)負責人；公開通報批評；暫緩銷售網(wǎng)簽；計入信用檔案，列入行業(yè)失信企業(yè)名單；列入資質(zhì)許可機關抽查或審查企業(yè)等措施。

　　購房人也應加強對自身權益的了解

　　2016年南昌市民歐陽先生在灣里區(qū)合一中央城購買了兩套公寓，開發(fā)商承諾2018年交房后，公寓將租給酒店來經(jīng)營，從2018年10月1日起到2028年9月30日共十年，每年返還租金1萬元，開發(fā)商同時收取歐陽先生10萬元，約定按12年分期返還，作為經(jīng)營酒店的裝修費并簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議》。如今一年多過去了，歐陽先生僅收到了返還的裝修費8000元，當初承諾的租金至今連影兒也沒有，與此同時，原定去年9月開張的酒店至今連招牌都沒掛上，里面還是毛坯。業(yè)主多方投訴之下，部分問題仍未解決。記者了解到，近年來，類似于上述返租糾紛已發(fā)生多起。李鋒指出，此次新規(guī)明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得返本銷售或者變相返本銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售商品房�！斑@既是對開發(fā)商的明確要求，也是對購房者的提醒，新規(guī)是在明確告訴消費者，返租類產(chǎn)品屬于違規(guī)銷售，后期糾紛多發(fā)，購房者權益難以保障，應當拒絕購買�！�

　　此前，樓盤項目用地地塊內(nèi)部配置的垃圾中轉站、廢品站、公共廁所、危險品倉庫等設施建設，往往也是業(yè)主的投訴熱點。這其中，不少是因為購房者對房源及周邊情況了解不足產(chǎn)生的。李鋒提醒廣大購房者，新規(guī)要求，開發(fā)商在銷售之初將對以上內(nèi)容作清楚公示，“消費者應同時加強對知情權的行使，主動去了解公示情況，理性購房。”李鋒建議開發(fā)企業(yè)，可以將該項內(nèi)容作為合同附件讓購房者簽字確認其已知情，“信息越透明，后期糾紛越少。”

　　據(jù)悉，12月1日以后核發(fā)商品房預售許可證的項目將執(zhí)行此次新規(guī)。（記者 熊鳳玲）