央廣網(wǎng)北京8月4日消息（記者門庭婷）8月4日，中海新城摘得朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項目0409-10地塊，成交價83.99億元，溢價率19.13%。該地塊用地規(guī)模36847.62平方米，地上建筑規(guī)模103173.336平方米，容積率2.8，限高80米，地塊北側(cè)與廣渠金茂府僅一路之隔。

據(jù)了解，該地塊開拍前線上已獲6輪報價，吸引了金茂、建發(fā)、中海新城、招商蛇口、保利發(fā)展、“金隅、懋源”聯(lián)合體共6家競買主體參與現(xiàn)場競拍，經(jīng)過超180輪現(xiàn)場舉牌，最終中海新城競得該地塊，成交樓面價81407元/平方米。該地塊一舉刷新了今年北京土地市場成交總價和樓面價兩個最高紀錄。一周之前，這一樓面單價紀錄屬于中海以46.814億元摘得的朝陽區(qū)酒仙橋宅地。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的掛牌文件及“多規(guī)合一”協(xié)同平臺審核意見，廣渠路0409-10地塊須與在建的地鐵28號線實行一體化開發(fā)。地塊“多規(guī)合一”文件明確要求，建設(shè)單位須對城市道路和軌道交通可能產(chǎn)生的噪聲振動影響加強研判，對噪聲源采取隔聲、減振措施，確需在交通干線兩側(cè)首排建設(shè)住宅的，應(yīng)將防護距離、隔聲屏障等降噪措施作為設(shè)計條件納入相關(guān)審批文件。

同時，在地塊東側(cè)的0409-09地塊地下部分，須建設(shè)約2000平方米的地下商業(yè)設(shè)施，并通過地下通道與地鐵28號線實現(xiàn)連通；該地下商業(yè)設(shè)施不得分割出售，經(jīng)朝陽區(qū)政府批準后方可整體轉(zhuǎn)讓。同時，0409-09地塊地上部分須與地下商業(yè)統(tǒng)籌設(shè)計，并與0409-10地塊同步實施。此外，地鐵28號線的出入口、風亭等附屬設(shè)施，也要求與0409-10地塊進行一體化設(shè)計，在景觀風貌上相互協(xié)調(diào)。此外，地塊西側(cè)須設(shè)置一條南北向、寬度15米的街坊路，該道路計入建設(shè)用地基底面積核算容積率，由競得單位負責建設(shè)并對外開放。

從地塊位置來看，朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項目0409-10地塊，位于朝陽區(qū)勁松街道，三環(huán)至四環(huán)之間，緊鄰地鐵7號線和在建28號線換乘站大郊亭站。周邊有北京朝陽合生匯、芳圓里IDMALL、北京市第一中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院CBD院區(qū)、百子灣公園等生活配套設(shè)施。

據(jù)中指研究院介紹，南磨房板塊自2012年以來新房累計供應(yīng)規(guī)模較小，區(qū)域新增住宅稀缺。2025年板塊內(nèi)能建東譽府小體量入市后快速去化，成交均價達到約10.6萬元/平方米，一定程度驗證了區(qū)域改善需求的承接能力。區(qū)域二手房價格體系較為堅挺，廣渠金茂府均價超過10萬元/平方米，部分房源價格更高。新房方面，懋源·騴橒臺已于7月25日開盤，報價約11.5萬元/平方米，進一步印證了東三環(huán)核心區(qū)改善市場的價格承接能力。

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為，本項目未來售價預(yù)計將參考能建東譽府、懋源·騴橒臺等新房項目以及廣渠金茂府二手房價格體系。項目優(yōu)勢在于南磨房核心區(qū)稀缺供應(yīng)、CBD通勤優(yōu)勢以及長期積累的改善需求；短板在于容積率較高，低密屬性不足，對產(chǎn)品打造能力要求較高。

張凱強調(diào)，南磨房板塊不同于外圍區(qū)域，核心矛盾并非庫存壓力，而是優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)不足。近年來區(qū)域內(nèi)大量存量住宅進入改善置換階段，而新增高品質(zhì)住宅供應(yīng)有限，形成較強的改善需求積累。此次多家房企參與，也體現(xiàn)出市場對于核心區(qū)稀缺土地價值的認可。未來項目銷售表現(xiàn)主要取決于產(chǎn)品定位和市場周期。若能夠針對區(qū)域改善客群打造高品質(zhì)住宅，有望承接廣渠路沿線多年積累的置換需求，成為朝陽核心區(qū)改善型項目代表。