央廣網(wǎng)北京8月12日消息（記者門(mén)庭婷）8月12日，北京土拍市場(chǎng)迎來(lái)下半年最大規(guī)模的“集中供地日”。海淀、石景山三宗宅地集體亮相，總占地面積達(dá)15.68萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模約24.35萬(wàn)平方米，起拍貨值高達(dá)122.73億元。最終，中國(guó)金茂以97.61億元競(jìng)得海淀四季青地塊，溢價(jià)率14.1%；招商以15.04億元競(jìng)得石景山蘋(píng)果園地塊，溢價(jià)率23.48%；中海新城以25億元底價(jià)拿下石景山區(qū)劉娘府地塊，總成交金額137.65億元。

海淀四季青西冉地塊：年內(nèi)起拍總價(jià)地王

作為今日土拍的最大看點(diǎn)，海淀區(qū)四季青西冉地塊以85.55億元的掛牌起始價(jià)，成為2026年以來(lái)北京起拍總價(jià)最高的涉宅用地，同時(shí)也是海淀區(qū)時(shí)隔約8個(gè)月再度推出的商品住宅用地。該地塊吸引了中國(guó)金茂、中海、招商、保利、“華潤(rùn)、越秀”聯(lián)合體共6家競(jìng)買(mǎi)主體，經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)，中國(guó)金茂以97.61億元拿下該地塊，溢價(jià)率14.1%，住宅部分成交樓面價(jià)約8.8萬(wàn)元/平方米，成為本年度北京總價(jià)與單價(jià)的雙料地王。

資料顯示，海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線（西冉、田村、常青片區(qū)）城中村改造項(xiàng)目HD00-1408-0034、0049、0040地塊總用地面積約8.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約14.26萬(wàn)平方米。其中，住宅部分（HD00-1408-0034、0049地塊）建面約11.08萬(wàn)平方米，容積率僅為1.6，建筑高度控制在25米。

根據(jù)出讓文件，競(jìng)得人需在0040商業(yè)服務(wù)用地內(nèi)建設(shè)包括社區(qū)衛(wèi)生健康監(jiān)督所（300平方米）、養(yǎng)老服務(wù)驛站（1000平方米）、助殘服務(wù)中心（500平方米）、綜合文化室（2100平方米）、室內(nèi)體育設(shè)施（2000平方米）及郵政設(shè)施等在內(nèi)的多項(xiàng)公服配套。除郵政設(shè)施按建安成本價(jià)移交外，其余設(shè)施均需無(wú)償移交。

從地理位置來(lái)看，該地塊位于四季青鎮(zhèn)西冉片區(qū)，北四環(huán)至北五環(huán)間，鄰近地鐵12號(hào)線四季青橋站，西四環(huán)、阜石路等快速路網(wǎng)通達(dá)。3公里范圍內(nèi)匯聚金四季購(gòu)物中心、京糧廣場(chǎng)，周邊還有北京華醫(yī)中西醫(yī)結(jié)合皮膚病醫(yī)院等醫(yī)療資源。

據(jù)克而瑞介紹，2025年，海淀區(qū)以66.48萬(wàn)平方米的成交總建面和448.374億元的成交總金額，位居全市涉宅用地成交規(guī)模及金額之首。今年在經(jīng)歷上半年的短暫沉寂后，此次推出的四季青地塊承載了市場(chǎng)對(duì)核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的期待。

石景山蘋(píng)果園交通樞紐地塊：三軌交匯節(jié)點(diǎn)受關(guān)注

今日競(jìng)價(jià)最為激烈的當(dāng)數(shù)石景山區(qū)蘋(píng)果園交通樞紐商務(wù)區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1604-631-1地塊，地塊鄰近1號(hào)線、6號(hào)線和S1線換乘站蘋(píng)果園站，交通樞紐優(yōu)勢(shì)顯著，吸引了中國(guó)金茂、中海新城、招商、保利、越秀5家競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)拍。歷經(jīng)200余輪舉牌后，最終由招商以15.04億元競(jìng)得，溢價(jià)率23.48%，成為今日土拍中競(jìng)價(jià)輪次最多、溢價(jià)幅度最大的地塊。

資料顯示，該地塊用地規(guī)模為19837.54平方米，地上建筑規(guī)模41858平方米，限高60米，容積率2.1。需配建社區(qū)室內(nèi)體育活動(dòng)用房150平方米、社區(qū)綜合文化室165平方米。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，該地塊位于蘋(píng)果園交通樞紐商務(wù)區(qū)，周邊1公里內(nèi)地鐵1號(hào)線、6號(hào)線、S1線三軌匯聚于蘋(píng)果園站，為京西少有的三軌換乘節(jié)點(diǎn)；京西大悅城、喜隆多購(gòu)物中心等商業(yè)步行可達(dá)，蘋(píng)果園中學(xué)、金頂街第二小學(xué)等教育配套成熟，屬石景山成熟商圈，配套能級(jí)均衡。

石景山劉娘府地塊：低密居住用地底價(jià)成交

同樣位于蘋(píng)果園街道的劉娘府綜合改造A1地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1604-674地塊則被中海新城以底價(jià)拿下，成交金額25億元，該地塊鄰近地鐵11號(hào)線模式口站，周邊有法海寺森林公園、京西大悅城等生活配套設(shè)施。

資料顯示，該地塊土地出讓面積53691.28平方米，規(guī)劃建筑面積59060.00平方米，容積率1.1，起始價(jià)25.00億元，起始樓面價(jià)42330元/平方米。根據(jù)出讓文件，地塊內(nèi)需配建350平方米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站、150平方米社區(qū)室內(nèi)體育活動(dòng)用房、30平方米社區(qū)警務(wù)室。

在張凱看來(lái)，該地塊體量適中，容積率1.1，限高19米，具備打造4-6層洋房及疊拼產(chǎn)品的條件。目前板塊內(nèi)疊拼類(lèi)項(xiàng)目同質(zhì)化明顯，300平方米以上的大戶型總價(jià)偏高，去化周期普遍拉長(zhǎng)，基本只能以時(shí)間換空間。另外，地塊周邊路網(wǎng)及公共服務(wù)配套尚處于完善階段，社區(qū)商業(yè)依賴京西大悅城等外部配套，配套兌現(xiàn)節(jié)奏存在不確定性，本次底價(jià)成交也顯示出房企對(duì)于高端低密項(xiàng)目入市的審慎態(tài)度。

“蘋(píng)果園地塊與劉娘府地塊直線距離約1.2公里，兩者最大的差別在于產(chǎn)品定位，受容積率和限高影響，蘋(píng)果園地塊大概率會(huì)定位為剛改類(lèi)小高層產(chǎn)品，而劉娘府地塊則主打低密改善。不過(guò)值得留意的是，板塊客群對(duì)價(jià)格高度敏感，新項(xiàng)目若想打開(kāi)局面，勢(shì)必要在品質(zhì)層面做出真正的突破�！睆垊P分析認(rèn)為。