央廣網北京8月20日消息（記者門庭婷）8月20日，上海樓市迎來新一輪政策優(yōu)化。六部門聯合印發(fā)《關于優(yōu)化本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），涵蓋公積金、信貸、補貼等5個方面8項政策措施，將于8月21日起正式施行。在這輪被業(yè)內稱為“精準鞏固型”的政策優(yōu)化中，住房公積金政策的優(yōu)化調整成為最受市場矚目的“重頭戲”，其力度與覆蓋面均超出市場預期。

公積金變“活錢”：從“五年一次”到“每年可提”，全周期減負

此次新政最讓普通繳存職工感到“解渴”的，莫過于公積金提取頻次與場景的歷史性突破。根據《通知》，對于無公積金貸款或未辦理沖還貸業(yè)務的購房者，提取頻次由原先取得產證后“五年內僅可提取一次”，大幅放寬至“每個自然年可提取一次”，提取總額也放寬至“不超過以自有資金支付的購房款”。

“這次調整顯著降低了提取門檻，便于購房者更靈活使用公積金支付購房款，減輕購房前期資金壓力�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進分析稱。

同策研究院院長宋紅衛(wèi)則從宏觀背景切入，他指出：“《國務院關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》在本月18日頒布，上海兩天后跟進細化政策，說明了上海對于公積金新規(guī)落實的及時和高效。”他進一步分析，提取的次數從原來可以提取一次，調整為提取間隔不低于五年，大幅減輕了依托公積金政策來改善住房條件的家庭的負擔。

除了頻次，公積金的使用范圍也進一步擴大。新政明確支持繳存人提取公積金支付購房契稅以及購買配套車位（庫）、儲藏室。對此，58安居客研究院院長張波在接受央廣網記者采訪時強調，本輪公積金政策升級，緊跟全國多地密集出臺公積金優(yōu)化政策的大背景，沒有簡單照搬全國框架，而是立足上海市場痛點做本地化擴圍升級，把居民沉淀的公積金賬戶變成年度可動用現金流，這意味著，公積金正從單純的“購房儲錢罐”，轉變?yōu)楦采w居住全生命周期的“資金池”。

首付門檻再降低：外環(huán)外二套房貸降至15%，激活改善“引擎”

《通知》對信貸政策的調整則直接降低了購房者的入市門檻。《通知》明確，對購買外環(huán)外住房的二套家庭，商業(yè)貸款最低首付比例從“不低于20%”下調至“不低于15%”，實現了外環(huán)外首套、二套首付比例的“歷史性統(tǒng)一”。

在嚴躍進看來，此舉明顯降低改善型需求的入市門檻，尤其有利于促進外環(huán)以外新城區(qū)的大戶型、高品質項目銷售，同時助力職住平衡和人口合理分布。

結合安居客線上數據來看，8月中旬二手房用戶微聊對數周環(huán)比上漲3.1%，發(fā)起微聊用戶數周環(huán)比提升3.7%，留電用戶數周環(huán)比上漲2.3%，但市場呈現“量增質降”，微聊深度周環(huán)比下降2.3%，留電率月同比下滑7.5%，看房熱度充足，但客戶實際轉化意愿偏弱，大量潛在改善需求處于觀望等待狀態(tài)。張波認為，新政出臺有望把外環(huán)外積壓的看房流量，轉化成實際成交，重點激活90-144平方米改善次新房流動性。

疊加補貼“真金白銀”：打通“賣舊買新”“最后一公里”

為了讓改善鏈條真正轉動起來，此次新政“以舊換新”貸款補貼與購房補貼可疊加享受，最高可達8萬元。具體而言，出售外環(huán)內二手房并在外環(huán)外購置新房，可享3萬元補貼；若再疊加按新房貸總額1%計算的貸款補貼（單套最高5萬元），合計最高可獲8萬元“紅包”，補貼總金額達2億元，窗口期截至2027年3月31日。

“該補貼直接降低‘賣內環(huán)老房、買外環(huán)外新房’的置換摩擦成本，打通存量帶動增量的鏈條。”張波分析稱，同時補貼設置資金額度與時間期限，帶來適度緊迫感，能夠加速一部分觀望的邊際需求入市。

中指研究院上海數據總經理張文靜則從市場策略角度指出，這一安排具有鮮明的階段性特征。2億元補貼總額、2027年3月31日截止，設置了明確的“時間窗口”和“金額上限”，意在短期內集中釋放置換需求，為“金九銀十”乃至2026年全年行情蓄勢，具有較強的信號引導效應。

總體來看，嚴躍進表示：“本次新政精準度較高，兼顧多樣化需求與區(qū)域統(tǒng)籌引導，對市場向好發(fā)展具有積極作用，更本質上是為居民家庭釋放多樣化、高品質住房需求�！睆埼撵o特別強調，“滬八條”是上海在市場企穩(wěn)基礎上進行的“精準鞏固型”調控，對于外環(huán)片區(qū)新房的支持力度明顯，外環(huán)外新房去化速度或有所加快，房地產市場整體穩(wěn)定態(tài)勢有望得到進一步鞏固。