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萬科突圍首涉商業(yè)地產
2013-05-15 15:41 來源：華西都市報 說兩句 分享到：
即使是商業(yè)項目，成都萬科也努力堅持了“主流”定位。
拿熟地，快開發(fā)，快銷售，高周轉，這些在普通住宅項目上駕輕就熟的成功經驗，也被忠實地移植到了商業(yè)項目上。
萬科來成都已12年，和過去的11年相同的是，萬科在這第12年里走得依然穩(wěn)定；和過去的11年不同的是，萬科的腳步卻有了些微妙的變化�；蛟S再過幾年回望的時候，我們會把今年定義為萬科在成都的“商業(yè)地產元年”。
2012年，萬科在成都總銷售額預計為60億，而去年為59.7億，總量穩(wěn)定。不過，在這60億中，商業(yè)地產約15億，占總量的25%。
萬科成都公司助理總經理臺苑智說，堅守主流市場仍然是萬科的核心。明年下半年，成都萬科將有大量的普通住宅項目入市。
即使是商業(yè)項目，成都萬科也堅持了“主流”的定位。熟地，盡快銷售，高周轉，這些在普通住宅項目上駕輕就熟的成功經驗，也被忠實地移植到了商業(yè)項目上。
求變
商業(yè)項目賣了15個億
位于建設路商圈的鉆石廣場在今年7月入市，是萬科在成都的首個商業(yè)地產項目。鉆石廣場是由寫字樓、LOFT公寓、大型購物中心三種業(yè)態(tài)構成的商業(yè)綜合體，其中高150米的5A甲級寫字樓自入市以來銷售良好。
鉆石廣場和年底入市的匯智中心一起，再加上其他項目中的商業(yè)部分，今年萬科在成都的商業(yè)地產銷售額達到了15個億，占今年總銷售額的25%。在此之前，萬科在成都還沒涉及過主打商業(yè)的項目。
還有確定明年下半年入市的華茂廣場，以及建設路地塊等其他商業(yè)項目。成都萬科對商業(yè)地產不會淺嘗輒止。“從絕對值上來說，明年成都萬科的商業(yè)地產銷售額將高于今年�！睒I(yè)界人士預測。
而除了商業(yè)項目，萬科還在今年主攻高端項目五龍山，從去年10月發(fā)售，到現(xiàn)在大約一年時間，也拿走了整整20個億的銷量。
也就是說，今年成都萬科60個億的銷售中，普通住宅的銷售額僅為25個億，占比不到50%。而此前的萬科，無論是在成都，還是在其他城市，從來都將自己定義為主要銷售剛需住宅的主流房企。
堅守
商業(yè)項目遵循住宅經驗
不過，萬科方面始終強調，成都萬科是百變不離其宗，“首次置業(yè)、首次改善型置業(yè)、剛需客戶，我們依然以此為主�！弊鳛橹袊畛晒Φ姆科笾�，萬科今年銷量再破千億，公司將成功的經驗歸納于對主流市場的把握，無論是郁亮還是其他高層，多次在公開場合強調萬科堅守主流市場的定位。
雖然從數(shù)字上來看，成都萬科今年普通住宅產品的占比不高，但是從邏輯上來說，萬科堅守主流市場的定位并未改變。無論是鉆石廣場、匯智中心，還是明年即將入市的華茂廣場，都遵循了萬科開發(fā)普通住宅時百試不爽的成功經驗：拿熟地，盡快開發(fā)，盡快銷售，資金高速周轉。在萬科看來，不同產品之間，有很多東西是相通的，在一個產品上取得成功的經驗，如果靈活運用，也能在另一個產品上取得成功。
“住宅方面我們主打面對真正需求用戶的產品，而在商業(yè)項目上我們寧愿保守一點�！痹诮邮苊襟w采訪時，成都萬科有關負責人多次表示，在商業(yè)項目上將以地標級寫字樓為突破口，而且只拿熟地，不去押注偏僻地塊的升值；拿地之后，也將遵循萬科一貫堅持的盡快開發(fā)，盡快銷售的原則。“比如我們的商業(yè)項目，都是還沒封頂就開始銷售了，雖然封頂之后可能會賣價更高，但是我們不這么做，資金沉淀是有成本的，我們要周轉，升值紅利就讓給客戶了�！�
為什么是寫字樓？成都主流甲級寫字樓并不過量
成都萬科首涉商業(yè)項目，甲級寫字樓體量可觀，萬科為什么會選擇甲級寫字樓？實際上，下半年開始，成都甲級寫字樓供應過量的聲音就不絕于耳。
仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，從年初開始，隨著大量新增甲級寫字樓入市，成都全市甲級寫字樓的平均空置率持續(xù)上升，租金水平持續(xù)下降，截至第三季度末，成都甲級寫字樓空置率環(huán)比上升4.8%，凈有效租金環(huán)比下跌0.5%。
但是，萬科的鉆石廣場和匯智中心賣得很好，銷售結果已經說明了一切。“其實，過量與不過量，我們要辨證地來看。全成都的平均空置率上去了，租金下來了，這是全部的，是被非中心城區(qū)大量入市的新增供應拖累的。從局部來看，中心城區(qū)，甲級寫字樓的主流市場供應并不過量。”在成都萬科看來，公司率先進入寫字樓，背后實際上做過大量調研。
記者此前對成都甲級寫字樓市場的調研情況，與成都萬科的說法不謀而合。中心城區(qū)，尤其是優(yōu)質地段的主流甲級寫字樓，空置率極低，租金也是不降反升，還呈現(xiàn)出了“馬太效應”：租金越貴，租戶越想租；租戶越想租，租金越貴。
臺苑智進一步解釋道：“在成都選甲級寫字樓作為商業(yè)地產的第一步，是我們依據(jù)成都的實際情況作出的選擇。而且，我們看好成都的商務潛力，500強公司中那么多都選了成都，不是沒有道理的�！�
華西都市報記者張飄逸肖建
編輯：中央臺劉濤
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