央廣網上海4月24日消息（記者傅聞捷）上海市消保委今天發(fā)布了《上海市民用物業(yè)管理現(xiàn)狀調查》。據(jù)了解，這是上海市消保委與上海社科院社會調查中心、上海迪博大數(shù)據(jù)研究所組成課題組歷時六個月共同調查完成。調查結果顯示，消費者對物業(yè)公司的評分普遍不高，物業(yè)公司存在基礎服務不到位等問題。專家建議開發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關的物業(yè)公司，同時可以再在條件成熟的小區(qū)倡導“基礎物業(yè)費+增值服務費”的模式。
上海市消保委表示，盡管相關法律法規(guī)的頒布對物業(yè)管理中的地位、作用、職責等提供了法律支撐，但物業(yè)管理費難收、標準難調、維修基金難用、管理矛盾難解的困境不同程度地存在。近年來，民用物業(yè)管理成為新的消費投訴熱點。
根據(jù)《調查報告》，上海消費者給予物業(yè)管理公司總體滿意度為69.7分，專家表示，物業(yè)公司的各項評分分值沒有超過70分，這也驗證了消費者所說的物業(yè)管理公司基礎服務不到位的問題。同時，消費者對物業(yè)管理的滿意度與其繳納物業(yè)管理費存在較大的關聯(lián)性：按時繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿意度為72.9分，不繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿意度為61.7分。
圖 1. 對物業(yè)公司的滿意度與繳納物業(yè)管理費的關系
圖 2. 消費者對當前物業(yè)管理不滿意的地方
圖 3. 對物業(yè)公司在各細節(jié)工作的滿意度
數(shù)據(jù)顯示，表示對物業(yè)公司服務的不滿意主要體現(xiàn)在物業(yè)公司支出不合理、物業(yè)支出不透明、基礎服務不到位、出租小區(qū)業(yè)主車位等方面。在細節(jié)工作上，各項分值最低的是接到保修時反應的積極程度（65.3分），其后依次是物業(yè)被投訴時的態(tài)度（65.5分）、突發(fā)事件的及時處理（65.8分）、小區(qū)停車的有序程度（65.9分）。
圖 4. 不同小區(qū)物業(yè)費（元/每平方*月）
物業(yè)管理費方面，本次調研顯示其與小區(qū)的層次相關，每平方米的價格差異并不顯著，例如居住在單價低于兩萬元每平方小區(qū)中的消費者表示物業(yè)管理費為0.6到2元/平方，而居住在單價高于七萬元每平方小區(qū)中的消費者表示物業(yè)管理費為2.1到8.0元/平方。數(shù)據(jù)顯示，66.3%的被訪問者認為物業(yè)公司的物業(yè)費與其服務不相匹配，雖然認為不相匹配，但也有76.1%的被訪問者表示定時繳納物業(yè)管理費。
專家表示，目前市場上主流的物業(yè)收費模式還是與業(yè)主住房面積掛鉤的包干制，也就是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。這種方式操作簡單，但這種模式下物業(yè)公司可以采用降低服務標準來確保自身利益，而業(yè)主則處于弱勢地位，業(yè)主唯一有效的維權手段就是暫不繳納物業(yè)管理費。
此外薪酬模式也逐漸被接受，也就是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例提取薪酬支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主承擔的物業(yè)服務計費方式。本次調查顯示34.2%的消費者仍傾向包干制，20.5%的居民傾向薪酬制，44.5%的消費者傾向基礎物業(yè)費加額外物業(yè)服務費模式。
針對調查結果，專家建議，為了避免不公平競爭，建議開發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關的物業(yè)公司�！段飿I(yè)管理條例實施細則》在前期物業(yè)管理上明確規(guī)定“國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)�！�
新小區(qū)目前普遍存在的問題就是開發(fā)商使用并控制自身下屬或者同一集團下的物業(yè)管理公司，對一些利益權屬不清晰的“灰色利益”進行侵占或向其上級或兄弟單位進行輸送。專家表示，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可以實現(xiàn)房產的保值和增值，但開發(fā)商不能以此為借口采用捆綁銷售的形式，引入其下屬或兄弟企業(yè)。不存在關聯(lián)交易的戰(zhàn)略合作關系則可不受限制。
此外，專家建議應當在條件成熟的小區(qū)倡導“基礎物業(yè)費+增值服務費”的模式�！盎A物業(yè)費+增值服務費”模式的核心就是基礎物業(yè)標準化，增值服務定制化。
編輯：
林馥榆
關鍵詞：
上海;物業(yè);業(yè)主
讓郁金香再開放——走近抑郁癥
