“開創(chuàng)則更定百度�！边@是一年來寧波土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作創(chuàng)新的真實(shí)寫照。

　　轟轟烈烈的中國改革，發(fā)端于土地，收獲于土地，也不斷在土地上捕捉著深入推進(jìn)制度變革的新契機(jī)。

　　寧波，是全國28個(gè)國有土地二級(jí)市場試點(diǎn)城市之一。自2017年5月國土資源部正式批復(fù)《浙江省寧波市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場試點(diǎn)的實(shí)施方案》以來，寧波市緊扣試點(diǎn)目標(biāo)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，積極探索、大膽實(shí)踐、破難創(chuàng)新，努力開創(chuàng)土地二級(jí)市場交易的寧波模式。

　　立 肩負(fù)先行探路使命

　　一百年前，孫中山先生提出“地盡其利、地利共享”的思想。新中國成立后，不斷演變的土地制度和改革動(dòng)力,賦予了中國經(jīng)濟(jì)快速崛起的優(yōu)勢(shì)。

　　近年來，伴隨著浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，土地二級(jí)市場的需求日益強(qiáng)烈，交易逐漸活躍。但同時(shí)，土地二級(jí)市場存在的交易處于自發(fā)分散狀態(tài)、交易規(guī)則不健全、政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善、交易信息不對(duì)稱等與完善現(xiàn)代市場體系不平衡、不適應(yīng)、不協(xié)調(diào)的問題比較突出,必須通過改革加以解決。

　　寧波，全國國有土地二級(jí)市場28個(gè)試點(diǎn)城市之一。在土地二級(jí)市場試點(diǎn)批復(fù)之初，就已明確既要發(fā)揮市場這只“無形之手”資源配置的決定性作用，又要發(fā)揮政府這只“有形之手”的精準(zhǔn)定位。

　　2017年8月12日，寧波市政府辦公廳印發(fā)《浙江省寧波市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場試點(diǎn)實(shí)施方案的通知》，標(biāo)志著寧波市試點(diǎn)工作全面拉開序幕。

　　寧波市政府成立二級(jí)市場試點(diǎn)的領(lǐng)導(dǎo)小組，寧波市國土局亦成立市國土資源系統(tǒng)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并建立了市土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作部門聯(lián)席會(huì)議機(jī)制。

　　伴隨著機(jī)制建設(shè)的完成，一系列配套政策相應(yīng)起草。簡稱為“2+X”的配套政策中，“2”為《寧波市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理暫行規(guī)定》和《寧波市國有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場交易規(guī)則》�！癤”的組成有：《寧波市土地二級(jí)市場交易權(quán)籍調(diào)查前置管理辦法》《寧波市工業(yè)、倉儲(chǔ)和科教用地分割轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》《寧波市不動(dòng)產(chǎn)抵押管理細(xì)則》《寧波市國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃收益征收管理規(guī)定》《寧波市國土資源局、中國人民銀行寧波市中心支行關(guān)于建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享機(jī)制的通知》等。

　　按照建立“產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價(jià)、信息集聚、交易安全”的土地二級(jí)市場的總目標(biāo)，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，自寧波市土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，截至去年年底，全市共完成整宗土地轉(zhuǎn)讓交易710宗，面積10653畝, 交易金額86.8億元；辦理整宗土地抵押登記1832宗，抵押面積34488畝，抵押金額1043億元。通過土地二級(jí)市場，在政府引導(dǎo)下為45家新引進(jìn)企業(yè)解決了用地問題，涉及土地面積936畝；可增加固定資產(chǎn)投資133.3億元。此外，由國土資源部匯編成冊(cè)的全國31個(gè)土地二級(jí)市場典型案例中，寧波市有3個(gè)案例入選。

　　變 創(chuàng)新政策落實(shí)

　　世事因“變”而日新月異，長盛不衰。

　　寧波，在土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作上做了很多政策上的創(chuàng)新：全國首創(chuàng)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓方式，破解了開發(fā)投資總額未達(dá)到25%，但又確需轉(zhuǎn)讓的難題，并被太原、武漢、南寧、天津市武清區(qū)等地借鑒；全國首例為民辦學(xué)校辦理土地使用權(quán)抵押登記，為民營資本投資社會(huì)事業(yè)起到了較大的推動(dòng)作用；工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓推進(jìn)成效明顯，名列全國前茅……自寧波土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作開展以來，提出了十多條配套政策措施，并在創(chuàng)新實(shí)施過程中得到了國土資源部的認(rèn)可。

　　鎮(zhèn)海區(qū)破解了首宗民辦學(xué)校教育用地抵押登記融資難題。寧波赫威斯肯特學(xué)校是位于寧波市鎮(zhèn)海區(qū)駱駝街道的一所民辦學(xué)校,學(xué)校因融資困難申請(qǐng)教育用地及在建建筑物最高額抵押，抵押金額2.2億元。寧波國土資源局鎮(zhèn)海分局根據(jù)國土資源部批復(fù)，實(shí)施方案以《物權(quán)法》為依據(jù)，為學(xué)校辦理了抵押登記，對(duì)民營資本投資社會(huì)事業(yè)起到了較大的推動(dòng)作用。

　　余姚市在全國首創(chuàng)以預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓的方式來探索實(shí)施未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)告登記證明可作為辦理相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)的依據(jù)。寧波力匯新材料有限公司在2014年取得位于余姚河姆渡鎮(zhèn)羅江村的一幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積為6596平方米，用途為工業(yè)用地，由于多種原因，一直未開發(fā)建設(shè)。寧波佰鋼機(jī)械制造有限公司由于企業(yè)經(jīng)營勢(shì)頭良好，需要擴(kuò)大經(jīng)營場地，經(jīng)雙方溝通，寧波力匯新材料有限公司愿意將該幅土地轉(zhuǎn)讓給寧波佰鋼機(jī)械制造有限公司，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，在簽訂土地二級(jí)市場交易合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　寧海縣積極開展工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，制定了《寧�？h推進(jìn)存量土地分割轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)試點(diǎn)實(shí)施方案（2017-2019）》，研究分割轉(zhuǎn)讓辦法，明確分割條件，規(guī)范分割流程。目前已分割轉(zhuǎn)讓空閑的存量土地12宗，土地面積358.6畝。寧海久業(yè)包裝材料有限公司，土地用途為工業(yè)用地，該企業(yè)連年虧損，為減輕負(fù)擔(dān)，向國土部門提出要求申請(qǐng)分割轉(zhuǎn)讓，將空置的廠房轉(zhuǎn)讓給寧海金久包裝材料有限公司。國土部門收到申請(qǐng)后，征求了消防、環(huán)保、住建、規(guī)劃等部門意見，會(huì)審后同意分割轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓后寧海久業(yè)包裝材料有限公司用地面積16620.6平方米，寧海金久包裝材料有限公司用地面積9869.6平方米。目前，通過分割轉(zhuǎn)讓寧海久業(yè)包裝材料有限公司盤活了公司資金，寧海金久包裝材料有限公司也已投入生產(chǎn)。

　　寧波保稅區(qū)加強(qiáng)司法處置土地的溝通銜接，通過政府合理引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)空置土地的定向流轉(zhuǎn)和低效再開發(fā)。寧波保稅區(qū)（出口加工區(qū)）原寰寶能源地塊因債務(wù)問題被中國銀行股份有限公司寧波中山支行起訴拍賣。寧波保稅區(qū)積極與市中級(jí)法院溝通銜接，在寧波市國土資源局保稅區(qū)分局的建議下，寧波市中級(jí)人民法院將產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件納入到土地司法拍賣公告。在二次流拍后，管委會(huì)組織與政府建立了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的銀億商貿(mào)有限公司于第三拍賣時(shí)競買成功，間接實(shí)現(xiàn)政府對(duì)低效利用土地的優(yōu)先回購。銀億商貿(mào)有限公司在取得地塊土地使用權(quán)后按計(jì)劃開發(fā)利用，在原有基礎(chǔ)上新增42000平方米建筑，使地塊整體容積率提升至0.8以上，建成后主要建筑物用于其旗下全資子公司寧波保稅區(qū)凱啟精密制造有限公司從事汽車變速箱及離合器殼體生產(chǎn)。

　　世間萬物，變動(dòng)不居。一場有關(guān)土地二級(jí)市場試點(diǎn)的創(chuàng)新工作正在甬城大地上如火如荼地展開。

　　聚　建立供需交易平臺(tái)

　　浙江是二級(jí)市場交易極為活躍的省份。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些年全省轉(zhuǎn)讓土地的面積占到同期供應(yīng)土地總量25%以上。

　　如何讓土地二級(jí)市場脫離無序發(fā)展，逐漸成為城市用地市場的主流之一？如何規(guī)范二級(jí)市場的交易環(huán)節(jié)，讓線下盲目性交易進(jìn)入到“有形”的土地市場？這當(dāng)中，建立一個(gè)公共交易平臺(tái)尤顯迫切。

　　為促進(jìn)土地要素流通順暢、提高存量土地資源配置效率，根據(jù)浙江省國土資源廳信息中心的要求，寧波市積極搭建土地二級(jí)市場供需信息發(fā)布和集聚的平臺(tái)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)開發(fā)。

　　寧波市國土資源局負(fù)責(zé)人表示，建立土地二級(jí)市場公共交易平臺(tái)，有利于共享土地二級(jí)市場信息資源，讓符合土地二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入到有形的土地交易市場，提高交易的透明度，使得土地二級(jí)市場能在“公開、公平、公正”的環(huán)境里進(jìn)行交易，充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。余姚市建立“土地超市”以來，已登記104宗土地轉(zhuǎn)讓信息、44宗需求信息，已促成33宗交易，土地面積736.33畝,成交金額2.1億元。

　　與此同時(shí)，寧波國土著手準(zhǔn)備通過構(gòu)建土地市場價(jià)格體系和監(jiān)管機(jī)制，利用土地市場網(wǎng)上交易平臺(tái)和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，研究建立“寧波土地市場指數(shù)體系”。

　　在市場機(jī)制作用尚不完全充分的情況下，大數(shù)據(jù)應(yīng)用能夠精準(zhǔn)反映土地市場動(dòng)態(tài)和冷熱，將有助職能部門在土地資源配置上作出科學(xué)決策，并有助土地二級(jí)市場提高效率、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)結(jié)合浙江省“最多跑一次”改革要求，擬定的二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓權(quán)力事項(xiàng)清單，明確了辦理依據(jù)、受理材料、工作流程等內(nèi)容。

　　寧波，這座崇尚創(chuàng)新的絲路海埠城市，立足新時(shí)代，試點(diǎn)先行，探索實(shí)踐，在土地二級(jí)市場上改革創(chuàng)新的成果正在清晰呈現(xiàn)。

　　寧波土地二級(jí)市場

　　十大政策創(chuàng)新點(diǎn)

　　1.首次明確土地轉(zhuǎn)讓的范圍�！秾幉ㄊ袊�有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理暫行規(guī)定》中明確，各類導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都屬于轉(zhuǎn)讓。

　　2.明確轉(zhuǎn)讓條件。寧波市首次明確劃撥土地轉(zhuǎn)讓的程序，規(guī)定劃撥土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳出讓收入，直接辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此外，首次明確作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營方式方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，明確經(jīng)依法批準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓收入后，其土地取得方式一律變更為出讓。此舉填補(bǔ)了法律法規(guī)層面對(duì)這一規(guī)定的空白。

　　3.探索未達(dá)到開發(fā)投資總額要求的土地有條件轉(zhuǎn)讓。寧波市提出的以“預(yù)告登記”方式辦理轉(zhuǎn)讓，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的做法，在不突破相關(guān)法律規(guī)定的前提下，破解了“未完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上的國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”的難題，在全國屬于首創(chuàng)。寧波市二級(jí)市場試點(diǎn)工作啟動(dòng)以來，全市共有8宗土地以預(yù)告登記方式辦理轉(zhuǎn)讓，土地面積112.75畝，預(yù)計(jì)可增加投資3.0億元。

　　4.允許分割轉(zhuǎn)讓。試點(diǎn)政策從盤活低效存量土地的角度出發(fā)，允許工業(yè)、倉儲(chǔ)和用于科研的科教用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓，有利于提高土地的利用效率。

　　5.鼓勵(lì)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。寧波市明確市場主體通過收購相鄰多宗地塊（包括有合法手續(xù)的空地）進(jìn)行集中開發(fā)利用的，可以不再辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，此舉節(jié)省了大量的稅費(fèi)。同時(shí)明確聯(lián)合再開發(fā)的，地塊開發(fā)完成后可以按照再開發(fā)方案約定的比例將產(chǎn)權(quán)分割登記到聯(lián)合體成員名下（或分割轉(zhuǎn)讓到股東名下）。2017年寧波完成城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目339個(gè)，土地面積15656畝，完成省里下達(dá)任務(wù)的216.2%。寧波，在全省低效用地再開發(fā)年度考核中排名第一。

　　6.實(shí)施政府優(yōu)先購買。首次明確了政府優(yōu)先收購的指導(dǎo)價(jià)格下限，為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)先收購權(quán)提供了依據(jù)。在土地利用總體規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)擴(kuò)展邊界范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)規(guī)劃已經(jīng)確定土地用途改變?yōu)榻?jīng)營性用地（工業(yè)用地除外）的國有建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓和司法處置的，以及轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于近3年同土地等級(jí)同類用途土地一級(jí)市場平均出讓價(jià)格70%的國有建設(shè)用地，政府可以實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)。同地段同類用途平均出讓價(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市國土資源局統(tǒng)一測定公布。

　　7.落實(shí)好國家稅收優(yōu)惠政策。加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)，對(duì)符合國家政策條件的轉(zhuǎn)讓行為，鼓勵(lì)納稅人用足用好稅收優(yōu)惠政策；對(duì)土地及其地上建筑物一并交易行為涉及土地增值稅的，如確實(shí)不能按實(shí)清算的，可以實(shí)行核定征收，核定征收率原則上按5%執(zhí)行。

　　8.加強(qiáng)劃撥土地出租管理。按照國家法律法規(guī)規(guī)定，劃撥土地出租的，應(yīng)當(dāng)向政府繳納土地出租年收益金，但是國家層面尚未制定具體實(shí)施辦法。寧波市的試點(diǎn)政策明確了依法應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用的劃撥土地使用權(quán)，可以辦理出讓手續(xù);不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)向主管部門或其指定機(jī)構(gòu)申報(bào)備案出租情況，包括出租面積、用途、租金、租期等，并繳納土地出租年收益金。申報(bào)主體暫時(shí)限定為政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及社會(huì)團(tuán)體組織，自然人出租不需申報(bào)。國土資源部門將負(fù)責(zé)出租收益金的計(jì)征，財(cái)政部門負(fù)責(zé)出租收益金的收繳、管理和分配。

　　9.完善土地抵押機(jī)制。寧波市土地二級(jí)市場試點(diǎn)工作首次明確自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人依法申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，突破了《擔(dān)保法》等對(duì)非金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)的限制。同時(shí)，首次規(guī)定自然人、法人或其他組織取得的科教、醫(yī)衛(wèi)慈善等公共管理與公共服務(wù)用地可以設(shè)立抵押權(quán)。

　　10.明確涉地司法處置的要求。寧波市首次明確了對(duì)于司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，涉及凈地轉(zhuǎn)移、在建工程轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)重新約定開發(fā)建設(shè)期限和履約條款，加強(qiáng)合同履約監(jiān)管。同時(shí)，首次明確司法處置涉及閑置土地、開竣工違約的，如《協(xié)助執(zhí)行通知書》未明確處置要求，不再另行處理。為國土部門妥善處置因司法處置原因需要重新約定地塊的開竣工問題提供了依據(jù)。 (浙江在線通訊員 丁永平 樓立明 向琰 記者 余麗)