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　　央廣網(wǎng)天津8月28日消息（記者丁飛 劉祎辰）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，昨天晚上，商務(wù)部網(wǎng)站掛出《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，根據(jù)通知，境外機(jī)構(gòu)在我國境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個人可以購買自用、自住商品房。這意味著境外人士在我國買房的限制，十年來首度被打破。

　　除了還在實(shí)行限購政策的北京、上海等少數(shù)城市，境外人士在我國購房的套數(shù)已經(jīng)不受限制。在我國持續(xù)十年的“限外令”為何現(xiàn)在松綁？這又將帶給我們哪些影響？

　　2006年10月，上海律師賈明軍在一個叫做“老外購房經(jīng)”的網(wǎng)站上發(fā)帖《如何判斷自己能否在中國買房》，帖子上寫道：如果你是中國境外的外籍人士，那么很抱歉，你不能直接購買中國的商品房；如果你在中國工作學(xué)習(xí)超過一年，那么可以買到一套自用、自住商品房；而不管你在這里住上一年還是十年，都不能購買非自用、非自住的商品房。賈明軍還記得，那幾年海外購房團(tuán)瘋狂涌入的場景：

　　賈明軍：01、02年一直到04、05年是一個快速發(fā)展時期。我印象很深的是，04年我在上海，還是一名房產(chǎn)律師。很多在日本、美國、新加坡的，特別是在境外有那種經(jīng)驗(yàn)的，看到過房價連續(xù)十幾年快速增長的，特別是東京的，一些華人包括外國人，他們都是很有眼光的，都在國內(nèi)買房子，帶動了房價的上漲。

　　當(dāng)年，上海頂級豪宅翠湖天地御苑就曾被一個在美國居住的臺灣人組成的購房團(tuán)，一口氣“打包”訂購了48套。以當(dāng)時均價4萬－6萬／平米計算，一套總價近千萬。僅以每套800萬計算，這個購房團(tuán)一次性消化的房源可為開發(fā)商輕易回籠4個億。

　　2006年我國房地產(chǎn)市場交易額90億美元，創(chuàng)下歷史新高，其中跨境投資額占比60%，同比增長55%，外資成為支撐北京、上海等一線城市高房價的“生力軍”。人民幣升值、美日等國經(jīng)濟(jì)的蕭條，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，造成了外資的大規(guī)模涌入。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟：具體是在06年當(dāng)時開始，有一些海外熱錢進(jìn)入中國國內(nèi)，有些樓盤海外購買一下就是四十幾套五十幾套，出現(xiàn)了這種海外炒房團(tuán)的現(xiàn)象，當(dāng)時就出臺了限外令。

　　2006年7月，建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)的分支或代表機(jī)構(gòu)、在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)超過一年的個人，可以購買自用自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房；2007年開始，房地產(chǎn)被列為外商投資“限制”行業(yè)；2009年，“向境外投資方出售國內(nèi)資產(chǎn)征稅”出臺；2010年，國家外匯局規(guī)定，境外人士在中國境內(nèi)只能購買一套房產(chǎn)；2012年，國家發(fā)改委發(fā)出通知，對提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度。

　　十年“限外令”，我國在吸引外資規(guī)模躍居世界第一的同時，流入資金也發(fā)生著結(jié)構(gòu)性的改變。今年上半年，吸引外資同比增長8%，服務(wù)業(yè)占比達(dá)到63%，其中房地產(chǎn)利用外資增幅下降。商務(wù)部副部長王受文表示，利用外資方式已由綠地投資轉(zhuǎn)向并購?fù)顿Y：

　　王受文：以前是綠地投資，到這里來買地、建房，現(xiàn)在是對現(xiàn)有的企業(yè)采用并購的方式，好處是什么？有利于我們把現(xiàn)有的企業(yè)，把它的技術(shù)提高、管理水平提高，淘汰落后產(chǎn)能，也有助于國有企業(yè)的混合所有制改革。這也可以說是我國吸引外資方式的一個重大變化。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“松綁”的信號始于今年3月，在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015版）》的限制目錄中，刪除了此前針對外商投資房地產(chǎn)的全部限制性條款。此后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國兩會上也表示，歡迎外國人來中國買房。而昨天發(fā)布的通知，之所以被視為“松綁”的落地，在于取消了此前外籍人士必須工作學(xué)習(xí)“超過一年”的限制，以及取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。樓市限外令為何在此時“松綁”？中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為：

　　陳晟：現(xiàn)在隨著人民幣出現(xiàn)貶值態(tài)勢，樓市供需市場行為也比較穩(wěn)定，限外令取消可能一是想要對抗熱錢外流的情況，另一個也是給外資投資房地產(chǎn)的企業(yè)一個國民待遇，比如我們的認(rèn)繳制而不是過多注重它的資本金等等。

　　不過，限制也并非完全取消。對于北京、上海、廣州、深圳等實(shí)施住房限購政策的城市，境外個人購房必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定。比如在上海，非上海戶籍人士最多只能購買一套房。

　　嚴(yán)控十年的外資購房閘門正式打開，我國房地產(chǎn)市場將迎來哪些改變？中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，由于境外群體購房規(guī)模較小，預(yù)期不會對全國房地產(chǎn)市場帶來明顯波動。在目前人民幣貶值背景下，也尚不足以對海外資本加速流入形成驅(qū)動。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策目前對一線城市利好遠(yuǎn)大于二三線城市，而程序的簡化則將對整個市場產(chǎn)生積極影響：

　　張大偉：對于省會城市，包括一些一線城市會有一些好處，因?yàn)檫@些城市的高端物業(yè)，外籍人士也是很重要的一個購買力。對于三四線城市就沒什么影響了，因?yàn)楸旧磉@個政策在三四線城市釋放的購買力就是微乎其微的。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金的要求降低，對于外資進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻降低，也會使房地產(chǎn)對于外資更有吸引力，這對于整個市場也是有積極影響。