投資澳大利亞房產 也許不像想象的那么美
2014-03-07 11:43 來源：國際在線 說兩句 分享到：
央廣網河南分網消息 據國際在線報道:在持續(xù)近2年的疲軟之后,澳大利亞房地產市場在2013年突然火爆起來。2013年,澳大利亞主要城市房產價格平均上漲近10%,其中第一大城市悉尼和第二大城市墨爾本的房價分別上漲了14.5%和8.7%;而有本地媒體報道,在這烈火烹油的市場里的每10份房地產合同中,至少有8份上寫著中國買家的名字。但是在國人投資澳大利亞房產的熱潮中,還應有些冷思考。
在談整體趨勢之前,先來看看去年在澳大利亞媒體上被炒得火熱的兩個關于中國人買房的故事:
一個是2013年3月28日,出生于中國大陸的墨爾本華人丁秀鎮(zhèn)(音譯)以5770萬澳元(約合5770萬美元)的價格,買下位于澳大利亞第一大城市悉尼的一座水岸豪宅,創(chuàng)下悉尼住宅地產的歷史最高紀錄。幾個月之后的8月底,一對中國留學生出價235萬澳幣,試圖拍下悉尼一個普通住宅區(qū)一幢3居室的房子。這對中國小兩口的出價,比賣家的報價整整高出100萬澳元……
可以不夸張地說,2013年,中國買家成為澳大利亞房地產市場的神話締造者。
除了大舉購買房產以外,還有大批中國公司來澳大利亞進行房地產投資:據澳大利亞外國投資審批委員會統計,2012年7月到2013年6月,共有42億來自中國的資金獲批進入澳大利亞房地產投資領域,中國已經成為繼美國和日本之后,澳大利亞房地產業(yè)的第三大海外投資者。
對于中國買家為什么對澳大利亞如此青睞,其中原因是復雜的。如果僅從澳大利亞的投資環(huán)境來看,有如下原因:
——從價格來看,澳大利亞第一大城市悉尼2013年6月獨立住宅房分層抽樣均價69萬澳幣,約合400萬人民幣(6.1108, -0.0077, -0.13%);公寓房分層抽樣均價49.2萬澳幣,約合285萬人民幣。而北京2013年9月新建房均價為2.3萬人民幣,五環(huán)以內房價更是遠高于這個水平。
——從投資回報來看。在悉尼,投資者購買一套價值65萬澳元(約合377萬人民幣)的公寓住房,每個月可以獲得約1300澳元(約合7540人民幣)的租金回報;而在中國大多數城市,同等價位的住房拿不到這么高的租金回報。
——更為重要的是,澳大利亞房產沒有所謂“70年產權”限制,不論是公寓房還是獨立住宅,都可以永久獲得地價增值的收益。加之澳大利亞房地產市場信息公開、透明,政策法規(guī)健全,投資的安全性有保障。
——澳洲房產突然火爆還有澳元匯率下跌的原因。在過去3年里,澳元匯率一路高歌猛進,在2012年3月最高點時達到1澳元兌換6.8人民幣;但2013年以來,澳幣匯率掉頭向下,維持在1澳元兌換5.8人民幣。澳幣兌人民幣貶值近15%。因此,即使悉尼房價已經上漲了13%,澳元匯率的下跌也有效地對沖了這種上漲。
以上看來,去澳大利亞買房似乎很值了。然而這只是事情的一面。
首先,在澳大利亞投資房產的回報率也并不像想象的那樣高。在澳大利亞,除房價外,要考慮的投資成本還包括:物業(yè)費、市政管理費、房屋中介服務費、水費……土地需定期估值,要支付土地增值稅;在房屋出售時,外國人需支付高達45%的資本利得稅……有人計算說,在扣除所有費用之后,投資回報率在3%以下。這個收益,甚至低于澳元的定期存款利率。
其次,存在政策風險。在2008年以前,澳大利亞政府規(guī)定所有新項目的外國買家不能超過50%。全球金融危機爆發(fā)后,澳大利亞政府為刺激經濟,取消了這個限制。一旦房地產過熱,政府如果恢復上述規(guī)定,當前的房價幾乎肯定是站不住的。
再從宏觀經濟來看。人民幣國際化加快與人民幣幣值的變化,中國經濟前景與澳元匯率的互動,等等,都是潛在的不確定因素。
更重要的是,目前海外客在澳大利亞多數購買的是樓花,在從樓花變成真實的房產之前,還有很多不確定的因素。去年就有香港投資客在澳大利亞購買樓花結果損失全部積蓄的報道。因此,來澳大利亞購買房產,尤其是那些對本地法律法規(guī)不了解的人,一定要慎之又慎。(記者 鄧黎)
編輯：耿倩
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