央廣網河南分網消息 近期，市場交易氛圍在政策及信貸等利好因素的刺激下逐步活躍，房企為沖刺業(yè)績加大推盤力度和優(yōu)惠舉措，全國樓市出現翹尾行情。據克而瑞信息集團剛剛發(fā)布的11月份鄭州房地產市場月報顯示，鄭州商品房量價穩(wěn)步攀升。

　　不過，這并不意味著能阻止房地產投資持續(xù)向下的趨勢，由于全國高庫存問題嚴重，就連一向堅定看多樓市的全聯房地產商會執(zhí)行會長任志強都表示，希望所有房企做好長期準備。

　　積極補倉，全國土地市場回暖

　　某網站信息顯示，受到降息等利好政策的疊加影響，企業(yè)拿地態(tài)度逐步放開，拿地規(guī)模呈現上升趨勢。11月一線城市土地成交環(huán)比的漲幅已經超過了4成，成交總價更是翻番。

　　在樓市成交連續(xù)多周回升的帶動下，中國一線城市土地市場也頻現升溫信號，地價出現大幅度回升。10月份北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地成交樓面均 價為每平方米9367元，環(huán)比上漲12%，同比上漲59%。當月土地成交均價僅低于今年1月份的紀錄，接近兩年來的最高點。同期，一線城市土地平均溢價率 為34%，較上月增加9個百分點，比去年同期增加6個百分點。由于土地市場一般滯后于商品房市場，年內土地市場同比增幅出現較大增長的可能性較小。

　　具體到鄭州，據克而瑞統計數據顯示，11月鄭州市供應土地5幅，供應總占地面積34.86萬㎡，環(huán)比10月上升136.18%，總建筑面積81.73萬 ㎡，環(huán)比10月上升47.61%。市區(qū)掛牌出讓的各類建設用地522.83畝，成交288.05畝，分別主要集中在二七區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)等區(qū)域�！把胄� 降息為市場注入了一針強心劑，極大地提振了開發(fā)商的信心。同時，地方政府亦想憑借下半年市場信心回升的機會，加大推地的力度，因此在推地的數量和質量上都 有所提升，在這樣的情況下，開發(fā)商開始積極的補倉，有待來年。”有業(yè)內專家這樣表示。

　　價格依然高企，但漲幅繼續(xù)收窄

　　克而瑞統計數據顯示，11月鄭州市商品房成交均價為10088元/㎡，環(huán)比上漲1.34%。商品房供應74.07萬方，環(huán)比上漲48.67%，同比下降 48.02%；成交64.04萬方，環(huán)比上漲10.22%，同比下降44.91%，供求比1.72 ; 成交均價10088元/㎡，環(huán)比上漲1.34%。

　　商品住宅方面，11月迎來眾多項目集中放量期，供應井噴，政策利好下的市場環(huán)境成交平平，全市住宅均價繼續(xù)維持高位。商品住宅供應81.67萬平方米，環(huán)比上漲108.95%；成交48.87萬方，環(huán)比上漲4.26%，供求比1.67。

　　全市商品住宅區(qū)域供應前三分別為高新區(qū)27.26萬㎡，管城區(qū)17.73萬㎡，二七區(qū)14.71萬㎡。本月重點供應項目為公園道1號（12.08萬 ㎡，1193套）、正商華鉆（9.63萬㎡，847套）、陽光城（8.10萬㎡，825套）、升龍城（8.08萬㎡，734套） 、正商金域世家（8.00萬㎡，792套）。

　　住宅成交均價為9270元/㎡，環(huán)比下降0.93%，同比上漲16.98%；截至11月底，鄭州市商品住宅市場存量為553.56萬方，去化周期約10個月；下半年市場去化壓力逐漸回升，市場表現明顯弱于2013年。

　　一向堅定看多樓市的全聯房地產商會執(zhí)行會長任志強，在近日的一次活動上，首次對后市表現出謹慎悲觀的態(tài)度。

　　他認為，目前最嚴重的問題是房地產庫存仍在不斷加大，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業(yè)面臨現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸 問題。如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、“9·30”房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀。

　　“我們沒看到任何理由能阻止投資持續(xù)向下的趨勢，因此，希望所有的企業(yè)做好長期的思想準備�！比沃緩娬f。

　　人居環(huán)境突出，高新區(qū)置業(yè)熱火

　　11月90㎡以下剛需產品全市成交占比46.34%，較10月上漲2.62%，90~120㎡首改產品環(huán)比上漲1.75%。從近兩年成交可見，首次置業(yè)以 及首次改善類產品成交套數占比首次低于70%。11月全市各面積段產品除再改類產品其余產品成交均價均有所下降，140~180㎡再改類產品均價環(huán)比上漲 2.42%。

　　11月商品住宅區(qū)域價格成交前三分別為鄭東新區(qū)11838元/㎡ ，惠濟區(qū)10883元/㎡，金水區(qū)10515元/㎡，惠濟區(qū)10125元/㎡ 。

　　在板塊方面，成交量最大的是高新區(qū)板塊7.69萬平方米，成交均價最高板塊為國貿板塊14460元/㎡。成交面積前三板塊為高新區(qū)板塊、冉屯路板塊、東南板塊。

　　高新區(qū)板塊成交產品集中在面積在120~140㎡、單價在5000~7000元/㎡的產品，主要來自公園道1號、翰林國際城大量備案；冉屯路板塊成交產品 多集中在90~120㎡，5000~7000元/㎡單價段內，主要來自正商金域世家項目備案；東南板塊成交產品集中在90㎡的7000~9000元㎡，主 要來自陽光城項目備案。

　　11月共計16個項目開盤，其中5個新盤項目入市，其中萬科城項目開盤當日去化率達93%。

　　商業(yè)存量走高，風險持續(xù)增加

　　受整體市場影響明顯，商業(yè)市場存量持續(xù)走高，以價換量成為主要營銷手段。

　　11月商業(yè)市場供應16.75萬方，環(huán)比上漲45.53%，成交5.80萬方，環(huán)比上漲30.41%，供求比2.89。成交5.80萬㎡，環(huán)比上漲 30.41%，成交均價17169元/㎡，環(huán)比上漲11.73%。自2013年12月商業(yè)成交大幅下降后， 2014年商業(yè)物業(yè)成交均價一直處于震蕩期，最高達22957元/㎡。11月商業(yè)成交價格為17169元/㎡，商業(yè)市場受整體市場影響明顯，以價換量成為 主要營銷手段，主力成交項目名門國際中心（1.04萬㎡，7736元/㎡）。

　　而鄭州市商業(yè)成交金額排名前三項目為名門國際中心、正弘藍堡灣、金水萬達中心。

　　鄭州市商業(yè)去化速度較慢，截至2014年11月，商業(yè)存量達360.20萬㎡，商業(yè)存量持續(xù)走高，去化壓力較大。

　　目前，全國商業(yè)地產都面臨著高庫存、泡沫化、高空置率的隱憂。這一輪“商業(yè)地產熱”是起始于2011年——時點恰恰與樓市新“限購”政策實施的時間相一致——這并不是巧合，而是因為調控，一部分開發(fā)商轉向不限購的商業(yè)地產。

　　有專家指出，商業(yè)地產市場已呈現出比較嚴重的泡沫。主要表現在三個方面：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫存高，潛在供應量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三 是經營環(huán)節(jié)，商戶經營難，開發(fā)商回報率低。而很多新晉商業(yè)地產開發(fā)商由于人才儲備、運營經驗不足，后期操作風險迅速增加。

　　二七區(qū)辦公成交量超越鄭東

　　近一年辦公物業(yè)始終處于供過于求的狀態(tài)，成交量疲軟；11月份辦公成交主要集中在二七區(qū)和鄭東新區(qū)，分別成交為4.03萬㎡和2.68萬㎡，占鄭州市辦公總成交的72%。

　　11月辦公市場供應11.70萬方，環(huán)比下降50.15%；成交9.37萬方，環(huán)比上漲38.19%。 11月辦公市場成交9.37萬㎡，成交均價9966元/㎡，環(huán)比下降5.34%，主要因為綠地濱湖國際城大量低價備案拉低整體價格。

　　11月份辦公成交主要集中在二七區(qū)和鄭東新區(qū)，分別成交為4.03萬㎡和2.68萬㎡，占鄭州市辦公總成交的72%。11月份辦公物業(yè)成交均價為9966 元/㎡，環(huán)比下降5.34%，同比下降18.90%，主力成交項目為綠地濱湖國際城（2.76萬㎡ ，8730元/㎡）、瀚海北金（0.43萬㎡， 11400元/㎡ ）、建正東方中心（0.38萬㎡， 10624元/㎡ ） 。

　　鄭州市辦公整體去化速度較慢，2013年辦公項目集中入市導致存量大幅攀升，截止到2014年11月鄭州市辦公存量為249.33萬㎡。11月辦公物業(yè)成交均價排名前三區(qū)域為