央廣網(wǎng)上海8月9日消息（記者周洪 通訊員吳靜文 姜葉萌）位于四川北路上的德鄰公寓，始建于1935年，原是解放前上海第一批白領(lǐng)居住區(qū)，被列入上海市第四批優(yōu)秀歷史建筑。然而這個城市歷史的“活化石”，卻因承租人違法改建而受傷。

　　近日，上海市虹口區(qū)人民法院（下文簡稱“上海虹口法院”）審結(jié)了這起因違規(guī)裝修引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案件，判決雙方解除房屋租賃合同，承租人賠償出租人12個月的房屋使用費，每月85萬元，共計人民幣1020萬元。

　　2015年6月，舒舍公司向英川公司承租了德鄰公寓的三至六層，雙方簽訂房屋租賃合同，合同載明舒舍公司知悉租賃房屋為歷史保護(hù)建筑及現(xiàn)狀，并約定第一年的年租金標(biāo)準(zhǔn)為1150萬元，租期為11年。合同還約定，舒舍公司對租賃物業(yè)進(jìn)行任何裝修改造，均應(yīng)當(dāng)按照上海市的有關(guān)規(guī)定履行設(shè)計送審、驗收等手續(xù)，需以英川公司名義辦理的，英川公司給予積極配合。

　　房屋交付后，舒舍公司在修繕方案未經(jīng)申報審批的情況下，對租賃房屋開展了大刀闊斧的裝修工程，將原建筑中庭的觀光電梯和三至六層的自動扶梯、空調(diào)拆除，在中庭進(jìn)行鋼結(jié)構(gòu)搭建以擴(kuò)大使用面積，并將三至五層以上原大空間商業(yè)區(qū)域部分割為小單間公寓。

　　2015年8月，上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局發(fā)現(xiàn)后向舒舍公司出具責(zé)令改正通知書，認(rèn)定舒舍公司對公寓建筑的改建行為“不符合建筑的具體保護(hù)要求或者相關(guān)技術(shù)規(guī)范”，而“未辦理設(shè)計、施工方案審批”的行為，違反了相關(guān)規(guī)定，要求舒舍公司立即停止違法行為，提供書面整改報告。

　　之后，上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心等相關(guān)單位召開專題會議，明確舒舍公司的違法施工行為已對歷史保護(hù)建筑造成了破壞，在辦理審批手續(xù)前不允許動工，并要求產(chǎn)權(quán)人英川公司，委托專業(yè)檢測單位對建筑進(jìn)行檢測評估，根據(jù)評估結(jié)果再制定整改方案。

　　然而，自施工行為被責(zé)令停工后，英川公司一直未對房屋損壞修復(fù)進(jìn)行檢測評估。2015年10月，英川公司突然發(fā)函要求解除租賃合同，并將租賃房屋清場，同時控制入口，禁止舒舍公司的工作人員進(jìn)入。對此，舒舍公司不同意解除合同。協(xié)商未果，英川公司將舒舍公司告上法庭，要求解除房屋租賃合同，并要求承租人賠償自2015年8月至判決生效之日止的房屋使用費，以每月95萬元計算。

　　審理中，承辦法官與原、被告進(jìn)行了溝通，發(fā)現(xiàn)雙方矛盾較大，主要爭議焦點在于英川公司是否有權(quán)解除合同。

　　舒舍公司辯稱，雖然自己客觀上存在裝修行為，但英川公司沒有履行法定的告知義務(wù)，沒有提交相關(guān)審批手續(xù)所需材料，在被要求責(zé)令整改過程中沒有履行產(chǎn)權(quán)人的申報、配合義務(wù)，故違章搭建等情況是英川公司的原因，其不具有合同解除權(quán)，而舒舍公司不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

　　應(yīng)舒舍公司的申請，法庭委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對該公寓建筑內(nèi)的裝修是否造成對歷史保護(hù)建筑的破壞進(jìn)行司法鑒定。據(jù)鑒定報告，舒舍公司在該公寓建筑裝修中進(jìn)行的鋼結(jié)構(gòu)搭建等行為，對房屋的建筑結(jié)構(gòu)造成安全隱患，對房屋重點保護(hù)部位造成不同程度的破壞，顯然已經(jīng)使該公寓建筑受到嚴(yán)重?fù)p壞。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，承租人未按約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。該公寓建筑為優(yōu)秀歷史建筑，對其保護(hù)要求相較于普通房屋更為嚴(yán)格。租賃合同中已明確約定對該房屋進(jìn)行裝修應(yīng)履行必要的審批手續(xù)。

　　舒舍公司辯稱英川公司未將該情況對其進(jìn)行告知，顯然與合同內(nèi)容不符，法院不予采信。而據(jù)鑒定報告，舒舍公司的裝修行為，使公寓建筑受到嚴(yán)重?fù)p壞，其違法裝修改建導(dǎo)致房屋損壞的行為已構(gòu)成根本性違約，英川公司據(jù)此向舒舍公司致函，提出解除合同，于法有據(jù)，法院予以確認(rèn)。

　　房屋租賃合同因舒舍公司的違約行為而被解除，英川公司有權(quán)要求其賠償相關(guān)損失。然而，英川公司明知系爭房屋為歷史保護(hù)建筑，在合同履行之初并未積極督促舒舍公司履行設(shè)計送審手續(xù)。在有關(guān)政府部門明確要求該公寓建筑停止使用，進(jìn)行必要的鑒定并編制修繕方案后，英川公司遲遲未采取合理行動，直至案件起訴后方啟動鑒定程序，對放任損失擴(kuò)大存在過錯。因此，法院對英川公司關(guān)于房屋占用費的訴請并未完全支持，酌情確定舒舍公司當(dāng)前應(yīng)賠償英川公司12個月的房屋使用費，每月85萬元，其已繳納的押金和租金可在其中抵扣。

　　一審判決作出后，舒舍公司不服，提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　法官提醒，根據(jù)《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》相關(guān)規(guī)定，涉及優(yōu)秀歷史建筑裝修需要提前申報審核。若擅自改變優(yōu)秀歷史建筑的使用性質(zhì)、內(nèi)部設(shè)計使用功能等，由房屋土地管理相關(guān)部門責(zé)令其限期改正，并可處以罰款等措施。（上述公司均系化名）