新周期之下，新城控股正在講述全新發(fā)展故事。8月26日晚間，新城控股披露2026年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)筑牢穩(wěn)健底盤，商業(yè)板塊實(shí)現(xiàn)從“輔助”到“主角”的轉(zhuǎn)變，壓艙石價(jià)值持續(xù)凸顯，成為企業(yè)穿越周期的核心支撐。

根據(jù)半年報(bào)，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入176.44億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.49億元，整體毛利率33.10%，同比提升6.25個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，在開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮的背景下，新城控股商業(yè)板塊的盈利占比不斷走高，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利占比從去年同期77.06%進(jìn)一步提升至79.90%。

數(shù)據(jù)的背后，是新城控股身份地位的深度重塑：逐步擺脫傳統(tǒng)重資產(chǎn)開發(fā)邏輯，從持有資產(chǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)向管理資產(chǎn)的資管平臺(tái)。

商業(yè)毛利貢獻(xiàn)8成 扛起利潤(rùn)大旗

面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新格局，新城控股開發(fā)端的壓力逐步緩解，商業(yè)板塊的增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)持續(xù)放大。

半年報(bào)顯示，2026年上半年，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為71.12億元，同比增長(zhǎng)2.42%；同期實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約63.57億元，合同銷售面積約102.48萬平方米。至此，商業(yè)板塊半年度收入規(guī)模首次超過開發(fā)業(yè)務(wù)，新城控股戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型迎來歷史性拐點(diǎn)，正式邁入商管業(yè)務(wù)主導(dǎo)的全新發(fā)展階段。

利潤(rùn)方面的貢獻(xiàn)亦穩(wěn)步提升。上半年，新城控股物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利達(dá)46.67億元，占公司總毛利比重達(dá)79.90%，較去年同期提升2.84個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，毛利率穩(wěn)定在71%高位，推動(dòng)公司整體毛利水平逆勢(shì)改善。

收入規(guī)模及盈利結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著新城控股已不再是傳統(tǒng)意義上的開發(fā)商，而是轉(zhuǎn)變成以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的運(yùn)營(yíng)商，商業(yè)板塊已從“第二曲線”轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧?rùn)支柱，成為其穿越周期的主引擎。

商業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)向好的背后離不開吾悅廣場(chǎng)的規(guī)�；�運(yùn)營(yíng)與高效管理。截至2026年二季度末，新城控股已在全國(guó)147座城市布局212座吾悅廣場(chǎng)，開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)181座，開業(yè)規(guī)模1675.31萬平方米，出租率穩(wěn)定在98.35%的高位，連續(xù)多年維持在95%以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

更關(guān)鍵的是，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入為當(dāng)期利息支出的4倍，僅商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益即可覆蓋全部債務(wù)利息，搭建起自我造血、強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流閉環(huán)，這也是民營(yíng)房企極為難得的風(fēng)險(xiǎn)安全墊。

零違約+保交付 堅(jiān)守優(yōu)質(zhì)信用

當(dāng)前，信用風(fēng)險(xiǎn)仍是房地產(chǎn)行業(yè)的核心痛點(diǎn)，新城控股以債務(wù)零違約與高品質(zhì)交付的雙重表現(xiàn)，重新樹立起民營(yíng)房企的信用標(biāo)桿。

債務(wù)方面，新城控股上半年如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券36.43億元，每一筆公開債券均實(shí)現(xiàn)提前或如期足額兌付。截至6月末，合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)19.42億元，債務(wù)規(guī)�？煽亍�

分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)期以來保持公開市場(chǎng)債務(wù)“零違約”紀(jì)錄，是新城控股在行業(yè)洗牌中率先站穩(wěn)安全邊際，向市場(chǎng)傳遞出清晰的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性信號(hào)。

上半年，新城控股在融資端亦持續(xù)突破，不僅于2月發(fā)行3.55億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，更完成了全國(guó)首單消費(fèi)類機(jī)構(gòu)間REITs擴(kuò)募，擴(kuò)募規(guī)模21.46億元，持續(xù)推進(jìn)商業(yè)資產(chǎn)盤活，更進(jìn)一步向市場(chǎng)證明了其商業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性和可證券化價(jià)值。

此外，剛剛過去的7月，新城控股成功發(fā)行7.5億元中票，持續(xù)保障公司在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)中的資金需求。

保交付是房企信用的重要延伸，也是新城控股的核心經(jīng)營(yíng)底線。上半年，公司累計(jì)交付超1萬套住宅物業(yè)，以扎實(shí)的產(chǎn)品力兌現(xiàn)業(yè)主的美好生活期待，全方位踐行“讓幸福變得簡(jiǎn)單”的企業(yè)使命。

新城控股董事長(zhǎng)王曉松此前在內(nèi)部會(huì)議上，對(duì)公司未來發(fā)展作出重要部署。他指出，公司需積極把握市場(chǎng)機(jī)遇，在集團(tuán)層面加快推進(jìn)公募REITs落地，優(yōu)化資產(chǎn)組合及資本結(jié)構(gòu)；在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，堅(jiān)定不移推進(jìn)“保交付”工作，并大力發(fā)展新城建管業(yè)務(wù)；在商管業(yè)務(wù)方面，則需持續(xù)深耕運(yùn)營(yíng)提質(zhì)，提升資產(chǎn)回報(bào)。此外，王曉松還強(qiáng)調(diào)要在集團(tuán)層面加強(qiáng)資源統(tǒng)籌，強(qiáng)化組織建設(shè)與人才培養(yǎng)，并積極探索AI提效，以堅(jiān)守和提升新城價(jià)值。

住宅回款率118.45% 建管業(yè)務(wù)持續(xù)破局

市場(chǎng)分析指出，在行業(yè)周期切換的當(dāng)下，新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的經(jīng)營(yíng)壓力正逐步緩解，這亦是公司順應(yīng)行業(yè)周期做出的戰(zhàn)略選擇。

這一點(diǎn)從回款表現(xiàn)中可得到印證。上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)回款金額75.30億元，回款率達(dá)到118.45%。不難看出，新城控股并未盲目追求規(guī)模擴(kuò)張而犧牲現(xiàn)金流質(zhì)量，而是聚焦“有回款的銷售”，守住經(jīng)營(yíng)基本盤。

同時(shí)，“交付促信任、信任帶動(dòng)回款、回款增厚現(xiàn)金流”的良性閉環(huán)，進(jìn)一步筑牢企業(yè)安全防線。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額75.84億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負(fù)債率為56.87%，繼續(xù)保持較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為8.24億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)多年為正。

頭部機(jī)構(gòu)對(duì)新城控股業(yè)務(wù)成果給予充分認(rèn)可。中信證券在近期研報(bào)中指出，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型迎來重要節(jié)點(diǎn)，商管業(yè)務(wù)營(yíng)收占比持續(xù)走高，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)存量去化有序推進(jìn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，盈利能力改善�！拔覀兛春霉�司商管業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期表現(xiàn)，維持公司盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2026-2028年公司EPS分別為0.44/0.53/0.62元，維持買入評(píng)級(jí)和21.82元的目標(biāo)價(jià)不變�！�

此外，依托雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略沉淀多年的管理能力，新城控股將其轉(zhuǎn)化為可對(duì)外輸出的輕資產(chǎn)服務(wù)，代建、代管業(yè)務(wù)正成為公司輕量化發(fā)展的新支點(diǎn)。2026年上半年，新城建管新簽代建項(xiàng)目規(guī)劃建面 553 萬平方米，代建項(xiàng)目總計(jì)交付 70 萬平方米，目前累計(jì)管理項(xiàng)目達(dá)179個(gè)，累計(jì)總管理建面超 3200 萬平方米。

在業(yè)內(nèi)看來，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也正憑借高盈利特性，進(jìn)一步強(qiáng)化新城控股運(yùn)營(yíng)商的核心定位。

（注：本文為央廣網(wǎng)登載的房地產(chǎn)行業(yè)信息，僅供參考。）