在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、行業(yè)格局持續(xù)重構(gòu)的背景下，市場關(guān)注的焦點早已不是“誰還在增長”，而是“誰還在盈利、誰還守得住信用、誰真正找到了第二條路”。

8月26日晚間，新城控股（601155.SH）交出2026年半年度業(yè)績報告，以一組具有分水嶺意義的數(shù)據(jù)，回應了這場持續(xù)數(shù)年的行業(yè)之問。

根據(jù)半年報，新城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入176.44億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.49億元，整體毛利率33.10%，同比提升6.25個百分點。值得一提的是，在開發(fā)業(yè)務持續(xù)收縮的背景下，新城控股商業(yè)板塊的盈利占比不斷走高，物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利占比從去年同期77.06%進一步提升至79.90%。

在多數(shù)民營房企仍在為生存掙扎的當下，這份半年報呈現(xiàn)出的，不僅是一家企業(yè)的財務韌性，更是一個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型樣本的階段性答卷。當“開發(fā)商”三個字已無法準確描述新城控股的業(yè)務實質(zhì)時，市場或許需要換一套估值邏輯來重新認識這家公司。

很顯然，新城控股已經(jīng)完成了身份地位的深度重塑，從持有資產(chǎn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)向管理資產(chǎn)的資管平臺。

商業(yè)成為核心主引擎 商管毛利貢獻近八成

新城控股戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型迎來歷史性拐點，商業(yè)板塊正式成為企業(yè)發(fā)展的核心主引擎，徹底改寫了過往“開發(fā)為主、商業(yè)為輔”的發(fā)展格局，正式邁入商管業(yè)務主導的全新發(fā)展階段。

半年報顯示，新城控股商業(yè)板塊半年度收入規(guī)模首次超過開發(fā)業(yè)務。上半年，公司商業(yè)運營總收入為71.12億元，同比增長2.42%；同期實現(xiàn)合同銷售金額約63.57億元，合同銷售面積約102.48萬平方米。

利潤方面的貢獻亦穩(wěn)步提升。上半年，新城控股物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利達46.67億元，占公司總毛利比重達79.90%，較去年同期提升2.84個百分點；同時，毛利率穩(wěn)定在71%高位，推動公司整體毛利逆勢改善。

理解新城控股這份半年報，關(guān)鍵不在于某個單項數(shù)據(jù)的高低，而在于收入規(guī)模及盈利結(jié)構(gòu)發(fā)生的根本性轉(zhuǎn)變。這標志著新城控股已轉(zhuǎn)變成以商業(yè)運營為核心的運營商，商業(yè)板塊已從“第二曲線”轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧欀е��?/p>

支撐這一轉(zhuǎn)變的，是吾悅廣場的規(guī)模化運營與高效管理。截至2026年二季度末，新城控股已在全國147座城市布局212座吾悅廣場，開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達181座，開業(yè)規(guī)模1675.31萬平方米，出租率穩(wěn)定在98.35%的高位，連續(xù)多年維持在95%以上，遠超行業(yè)平均水平。

期內(nèi)，吾悅廣場客流總量達10.33億人次，同比增長8.74%；總銷售額520億元（不含車輛銷售），同比增長0.97%。

今年上半年，泰安肥城、重慶永川、臺州灣三座吾悅廣場相繼開業(yè)煥新，持續(xù)落地“輕重并舉”戰(zhàn)略。從規(guī)模維度看，212座布局、181座在營的管理組合，已經(jīng)構(gòu)成了一條堅硬的護城河。

在業(yè)務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的同時，宏觀政策也為新城控股的商業(yè)版圖注入了強心劑。日前，國務院正式批復同意《擴大消費“十五五”規(guī)劃》，這是消費領(lǐng)域首份國家級專項規(guī)劃，明確提出到2030年，消費市場總體規(guī)模持續(xù)擴大，社會消費品零售總額達到60萬億元左右的核心發(fā)展目標。

規(guī)劃中提及的優(yōu)化消費環(huán)境、創(chuàng)新消費場景等方向，與新城控股長期以來的商業(yè)運營理念高度契合。新城控股有望憑借其龐大的商業(yè)網(wǎng)絡與成熟的運營能力，在新一輪消費增長周期中持續(xù)受益。

零違約與保交付 信用底色的雙重檢驗

如果說商業(yè)板塊的表現(xiàn)回答了“靠什么賺錢”的問題，那么債務與交付的數(shù)據(jù)則回答了“能不能活下去”以及“值不值得信任”的問題。

在信用風險仍是行業(yè)核心痛點的當下，新城控股維持了一項在民營房企中近乎稀缺的紀錄：公開市場債務“零違約”。

上半年，公司如期償還境內(nèi)外公開市場債券36.43億元，每一筆均實現(xiàn)提前或如期足額兌付。截至6月末，合聯(lián)營公司權(quán)益有息負債合計19.42億元，規(guī)模整體可控。

融資端的成果為這一信用底色提供了佐證。2026年上半年，新城控股靈活運用多層級REITs、銀行、保險等多種融資工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。2月發(fā)行3.55億美元優(yōu)先擔保票據(jù)；6月完成全國首單消費類機構(gòu)間REITs擴募，擴募規(guī)模21.46億元；7月發(fā)行7.5億元中期票據(jù)。

值得一提的是，新城控股正在推進公募REITs。今年3月廣發(fā)新城吾悅REIT項目已獲中國證監(jiān)會和上交所受理。如果成功發(fā)行，這將意味著新城控股逾1200億元的吾悅廣場資產(chǎn)，有了公開市場的定價標尺和退出通道，這將使“投融管退”的完整閉環(huán)成為可能。

新城控股董事長兼總裁王曉松在5月的股東會上曾明確表態(tài)，公司未來可能會向資管方向進行轉(zhuǎn)變，核心是從過去被動持有和管理資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向主動管理、優(yōu)化和盤活資產(chǎn)，未來亦不排除進行“騰籠換鳥”式的資產(chǎn)置換。

保交付是房企信用的重要延伸，也是新城控股的核心經(jīng)營底線，公司積極響應國家政策，做好“保交付”工作，上半年累計交付超1萬套住宅物業(yè)，以扎實的產(chǎn)品力兌現(xiàn)業(yè)主的美好生活期待。

輕資產(chǎn)落子成勢 代建賽道跑出“加速度”

行業(yè)下半場的競爭不再是“誰的土儲多”，而是“誰的管理能力強”。作為近年來備受關(guān)注的輕資產(chǎn)賽道，代建業(yè)務正在為新城控股構(gòu)建全新的戰(zhàn)略增長極。

早在2022年，新城控股便成立了新城建管輕資產(chǎn)平臺，通過代建、代管業(yè)務拓寬輕量化發(fā)展空間，構(gòu)建起“開發(fā)+商業(yè)+建管”多元業(yè)務結(jié)構(gòu)。

四年來，新城建管將集團多年來的高效運營、資源網(wǎng)絡及品牌優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為可對外輸出的輕資產(chǎn)服務，代建、代管業(yè)務正在成為公司輕量化發(fā)展的新支點。

克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布《2025中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30排行榜》顯示，新城建管榮獲2025年中國房地產(chǎn)企業(yè)“代建綜合能力TOP8”“優(yōu)秀商業(yè)代建企業(yè)”兩大榮譽，旗下位于天津的新城·萬青云啟榮膺“2025年全國十大優(yōu)秀代建項目”。

步履不停，去年11月，新城控股將建管業(yè)務“一拆為二”，成立新城萬嘉建管、新城宏圖建管公司，由兩位老將掛帥，搭建內(nèi)部競賽機制，發(fā)展速度進一步加快。

2026年上半年，新城建管新增簽約項目42個，新簽代建項目規(guī)劃建面553萬平方米，代建項目總計交付70萬平方米，目前累計管理項目達179個，累計總管理建面超3200萬平方米。

中指研究院發(fā)布的《2026上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，上半年，新城建管的新簽約代建面積排名行業(yè)Top12，以42億元的代建銷售規(guī)模位列行業(yè)Top9，以3750套、70萬平方米的交付規(guī)模位列行業(yè)Top4。

多項核心指標的穩(wěn)步進階，展現(xiàn)了新城建管業(yè)務的專業(yè)實力與市場認可度。

而輕資產(chǎn)模式的跑通，也為新城控股在行業(yè)存量時代開辟了全新的盈利增量空間。

頭部機構(gòu)對新城控股業(yè)務成果給予充分認可。中信證券在近期研報中指出，公司業(yè)務結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型迎來重要節(jié)點，商管業(yè)務營收占比持續(xù)走高，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務存量去化有序推進，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，盈利能力改善。“我們看好公司商管業(yè)務的長期表現(xiàn)，維持公司盈利預測，預計2026—2028年公司EPS分別為0.44/0.53/0.62元，維持買入評級和21.82元的目標價不變。”

從持有資產(chǎn)到管理資產(chǎn)，從重資產(chǎn)開發(fā)到輕資產(chǎn)輸出——在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，新城控股用一份半年報勾勒出轉(zhuǎn)型的清晰路徑：以商業(yè)運營筑牢當下，以優(yōu)質(zhì)信用守住底線，以新城建管打開遠方。這或許就是“穿越周期”最樸素也最扎實的注腳。

（注：本文為央廣網(wǎng)登載的房地產(chǎn)行業(yè)信息，僅供參考。）