9月4日，繼上海、北京相繼完成新政后的首場住宅用地出讓后，廣州土地市場也迎來新政后的首次重要檢驗。

此前，上海新政后首場土拍呈現(xiàn)明顯分化，兩宗涉宅地中，普陀真如地塊以150.19億元底價成交，松江泗涇低密宅地經(jīng)過29輪競價、以16.41%的溢價率成交；北京首拍則由兩組競買人圍繞順義溫榆河低密地塊展開172輪競價，最終溢價17.4%成交。新政落地后，房企投資整體更趨審慎，核心城市土地市場進一步呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。

在這一背景下，廣州新政后首拍延續(xù)了此前土地市場的較高熱度。備受關注的天河區(qū)大觀路以東AT1003083、AT1003084地塊（原廣東電視臺地塊）吸引4家房企參與，經(jīng)過18輪激烈競價，最終由越秀地產(chǎn)以24.8億元競得，成交樓面價3.7萬元/平方米，溢價率15.9%。

從多家房企參與到18輪競價，新政后的廣州首拍再次展現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)土地的市場吸引力。面對新的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，市場主體仍以真金白銀積極參與廣州核心區(qū)域土地競爭，既體現(xiàn)出對廣州城市基本面和房地產(chǎn)市場長期價值的認可，也折射出廣州持續(xù)優(yōu)化土地供應、推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展取得的積極市場反饋。

此次越秀競得的廣東電視臺地塊容積率僅2.1，對望世界大觀太陽湖，與越秀·觀樾所在湖區(qū)相鄰。繼觀樾一至四期持續(xù)布局之后，越秀三年五度落子世界大觀，累計投入超160億元，在已經(jīng)深耕多年的廣州“主場”再落關鍵一子。

越秀加碼主城湖居連片開發(fā)，以先發(fā)優(yōu)勢引領片區(qū)價值躍升

對于越秀而言，廣東電視臺地塊的落定，并非一次孤立的土地投資，而是持續(xù)深耕世界大觀、推進湖區(qū)連片開發(fā)的進一步延伸。

2023年，越秀率先進入世界大觀片區(qū)，系統(tǒng)推進連片開發(fā)，打造城“芯”湖居項目越秀·觀樾。此后從一期到四期持續(xù)布局，沿湖形成平層、合墅、純墅等多元低密產(chǎn)品矩陣，并逐步構(gòu)建起從生態(tài)治理到產(chǎn)品研發(fā)、從社區(qū)配套到生活方式營造的全鏈條能力。

（實景圖）

三年五度落子、累計投入超160億元，越秀對世界大觀的持續(xù)布局，也讓這里逐漸從單一住宅項目開發(fā)，走向片區(qū)整體營造。

觀樾在立項之初即引入公園導向型連片開發(fā)模式，對約1.9公里湖岸線進行生態(tài)修復，構(gòu)建湖水自循環(huán)系統(tǒng)，使沉寂多年的水體，重歸城市湖岸。圍繞居民需求，社區(qū)公共服務和生活配套也持續(xù)前置：天河區(qū)圖書館觀樾分館、紅土網(wǎng)球場、天河外國語智谷學校悅景校區(qū)、濱湖商業(yè)體依次運營，湖居生活實景不斷豐富。

（實景圖）

從生態(tài)治理到教育、商業(yè)、運動、文化等生活場景持續(xù)兌現(xiàn)，越秀正在世界大觀構(gòu)建超越單一社區(qū)邊界的復合生活體系，以連片開發(fā)和運營前置推動片區(qū)人居價值持續(xù)提升。此次廣東電視臺地塊的加入，為世界大觀連片開發(fā)提供了新的空間，進一步豐富世界大觀不同產(chǎn)品形態(tài)和改善需求的供給。

錨定核心區(qū)稀缺資源，越秀持續(xù)夯實主城低密市場優(yōu)勢

伴隨城市進入存量發(fā)展階段，核心區(qū)土地開發(fā)條件日益復雜，主城低密土地供應長期稀缺。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2006年至2025年上半年近20年間，廣州中心四區(qū)成交的194宗涉宅用地中，容積率低于3的僅40宗，平均每年僅約2宗。

（實景圖）

面對稀缺供給，越秀地產(chǎn)近年來持續(xù)錨定廣州核心區(qū)域低密優(yōu)質(zhì)資源，加大主城高品質(zhì)住宅布局，逐步形成覆蓋不同核心板塊、不同產(chǎn)品形態(tài)的主城低密產(chǎn)品矩陣。

除世界大觀外，琶洲南TOD作為CBD罕見的百萬平方米低密住區(qū)，一期容積率約2.74、二期約2.0，通過舒展的空間尺度持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)；越秀·閱璟臺以2.1容積率打造天河智谷低密板式小高層住區(qū)，并入選廣州首批“好房子”試點；今年6月獲取的琶洲中二區(qū)地塊容積率2.5，進一步補充琶洲核心區(qū)高品質(zhì)住宅供給；7月獲取的白云區(qū)府政通路地塊容積率僅1.1，刷新區(qū)域近十年低密紀錄，將打造片區(qū)稀缺高端產(chǎn)品。

（實景圖）

市場也在驗證核心區(qū)低密、高品質(zhì)產(chǎn)品的需求韌性。今年上半年，越秀·觀樾全盤實現(xiàn)銷售額25.3億元，四期璞樾墅摘得上半年廣州別墅銷冠；琶洲南TOD自2022年入市以來持續(xù)保持廣州高端住宅市場領先表現(xiàn)，2022年至2024年累計銷售額達337.56億元，今年至今繼續(xù)穩(wěn)居廣州2000萬至3000萬元總價段豪宅前列；越秀·閱璟臺延續(xù)3月首次開盤熱銷勢頭，上半年實現(xiàn)銷售額24.3億元，持續(xù)印證高品質(zhì)“好房子”的市場認可度。

（實景圖）

分析人士指出，越秀在主城低密賽道上構(gòu)筑起從投資、產(chǎn)品到市場端的全鏈條領先優(yōu)勢。此次廣東電視臺落定，也進一步補強越秀在廣州主城低密優(yōu)質(zhì)資源上的布局。

從珠江新城馬場到琶洲，從白云區(qū)府到世界大觀，今年以來四度加碼廣州核心區(qū)域、累計投資超過280億元，一次次真金白銀的投入，既是越秀對廣州城市發(fā)展前景和核心資產(chǎn)長期價值的堅定判斷，也是其作為長期深耕廣州的本土國企，與城市共生共長的長期選擇。

面向未來，越秀將繼續(xù)立足廣州主場，錨定核心區(qū)域和稀缺資源，以高品質(zhì)“好房子”回應人民群眾不斷升級的居住需求，以片區(qū)開發(fā)和長期運營持續(xù)提升城市人居價值，在深耕廣州、參與廣州城市建設的過程中不斷兌現(xiàn)長期價值。

（注：本文為央廣網(wǎng)登載的房地產(chǎn)行業(yè)信息，僅供參考。）