我國(guó)商品住房銷售制度迎來重大變革。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》。這標(biāo)志著施行近30年的“先交錢后收房”的商品住房預(yù)售制將轉(zhuǎn)向有力有序推進(jìn)“所見即所得”的現(xiàn)房銷售。

推行現(xiàn)房銷售是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署的重要舉措。商品住房銷售制度是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)性制度，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容�！笆�五五”規(guī)劃綱要強(qiáng)調(diào)，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。近年來，一些地區(qū)也在試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，海南省已全域推行現(xiàn)房銷售，湖北省荊門市等地已在此前試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

推行現(xiàn)房銷售是適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代的客觀要求。經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，目前二手房交易總量已經(jīng)全面超過新房，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。過去形成的預(yù)售為主、快速周轉(zhuǎn)的商品住房銷售制度，已不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的新階段新要求，迫切需要改革完善。

推行現(xiàn)房銷售是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。長(zhǎng)期以來，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放擴(kuò)張模式，積累了風(fēng)險(xiǎn)隱患。改變“三高”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售制度、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力合理確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展。

推行現(xiàn)房銷售充分體現(xiàn)了切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益的出發(fā)點(diǎn)。住房?jī)r(jià)值量大，是居民家庭的重要財(cái)產(chǎn)。商品住房預(yù)售制度下，購房人可以提前鎖定房源和價(jià)格，但是“先交錢后收房”，容易出現(xiàn)房屋延期交付等問題。而現(xiàn)房銷售需要在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，也就是房子建成后才能銷售，購房人在購房時(shí)可以實(shí)地查看房屋面積、戶型和品質(zhì)，了解小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施后再作出購買決策。

需要說明的是，此次推行現(xiàn)房銷售，沒有搞“一刀切”，仍可以有房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)實(shí)行預(yù)售。預(yù)售項(xiàng)目將完善預(yù)售管理，由住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)資金監(jiān)管工作，管好老百姓的購房資金。通過提高預(yù)售門檻，有序推行現(xiàn)房銷售，“一手交錢一手交房”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，確保房屋按期交付。同時(shí)，將通過改革商品住房銷售制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照安全舒適綠色智慧的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，滿足人民群眾高品質(zhì)住房需求。還將推行“交房即交證”，強(qiáng)化工作協(xié)同，解決購房人辦證難、辦證慢的問題。

新商品住房銷售制度將推行現(xiàn)房銷售定金制，“實(shí)行現(xiàn)房銷售的商品住房項(xiàng)目，在取得建筑工程施工許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與購房人簽訂購房定金合同，依法收取少量定金”。房地產(chǎn)企業(yè)可通過收取一定比例的定金，提前鎖定購房客戶，降低商品住房開發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；購房人可提前鎖定房源、房?jī)r(jià)，減輕前期購房資金壓力和交易風(fēng)險(xiǎn)。

此外，現(xiàn)房銷售將倒逼房企全面提升住房規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建造水平。住房產(chǎn)品品質(zhì)高和配套服務(wù)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度和整體發(fā)展質(zhì)量將得到提升。

為保障現(xiàn)房銷售平穩(wěn)落地，“各地要同步完善商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)、金融支持等相關(guān)政策”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“可按國(guó)家規(guī)定分期繳納土地出讓價(jià)款”，“支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司通過股權(quán)、債券等多種方式開展融資”。這些配套舉措將有利于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）