央廣網(wǎng)北京9月12日消息（記者安垚）8月以來，北京、上海等地相繼優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，疊加8月28日商品住房銷售制度改革落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了政策“組合拳”的密集發(fā)力期。從市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)和土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來看，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，樓市成交活躍度有所提升，優(yōu)質(zhì)地塊仍受到資金實(shí)力較強(qiáng)的房企關(guān)注，市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)邊際改善，整體處于筑底修復(fù)進(jìn)程中。

京滬新政落地后成交保持活躍，市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)改善跡象

8月，北京、上海先后出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，從降低購(gòu)房門檻、加大公積金支持、下調(diào)首付比例、推出置換補(bǔ)貼等方面，進(jìn)一步釋放合理住房需求。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示：“從市場(chǎng)反饋來看，新政落地后京滬新房、二手房成交均保持一定活躍度，部分新房項(xiàng)目到訪量有所增加，剛需和改善客群的咨詢熱度有所提升�！�

從成交數(shù)據(jù)看，政策效果在網(wǎng)簽端已有體現(xiàn)。以北京、上海兩地為例，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月北京二手商品住宅成交1.4萬套，同比增長(zhǎng)3.9%；上海二手商品房成交2.3萬套，同比增長(zhǎng)16.3%。周度數(shù)據(jù)更為直觀——北京新政實(shí)施后三周（8月10日至8月30日）周度成交量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，9月第一周成交3300套，同比增長(zhǎng)26.1%；上海新政實(shí)施后（8月24日至8月30日）周度成交量在高基數(shù)下仍同比增長(zhǎng)18.5%，9月第一周成交5293套，同比增長(zhǎng)19.9%。

新房方面，8月北京新建商品住宅成交面積同比基本持平，上海同比增長(zhǎng)16.0%；9月第一周，北京、上海新房成交面積同比分別增長(zhǎng)31.2%和81.1%，顯示政策效應(yīng)仍在持續(xù)釋放。

值得關(guān)注的是，今年前八個(gè)月，京滬二手房成交量均創(chuàng)近五年新高。曹晶晶指出，1-8月，北京二手商品住宅累計(jì)成交12.1萬套，同比增長(zhǎng)5.9%，上海二手商品房累計(jì)成交19.1萬套，同比增長(zhǎng)14.0%，二手房成交量均創(chuàng)近五年新高。她進(jìn)一步表示：“北京、上海二手房成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度仍有延續(xù)�！�

在供需關(guān)系方面，市場(chǎng)同樣出現(xiàn)積極變化。曹晶晶分析認(rèn)為，去年四季度以來北京、上海頭部中介二手房存量掛牌波動(dòng)性下降，8月末同比分別下降14.8%、25.3%，較上年高點(diǎn)分別下降20%、31%，二手房供給壓力邊際緩解。同時(shí)，受新增供應(yīng)放緩影響，北京新房庫(kù)存也同步回落，出清周期由今年3月高點(diǎn)22.7個(gè)月降至8月的18.2個(gè)月，去化壓力較前期有所緩解。

土地市場(chǎng)分化中顯韌性，優(yōu)質(zhì)地塊仍受頭部房企青睞

作為觀察市場(chǎng)預(yù)期的重要窗口，8月28日新政后的土地市場(chǎng)同樣透露出積極信號(hào)。曹晶晶介紹：“8月28日商品住房銷售制度改革落地，新政后土拍市場(chǎng)表現(xiàn)成為觀察市場(chǎng)影響及房企策略變化的重要窗口�！彼�表示，新政落地后的第一周（8月31日至9月6日），重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率有所回落，但部分頭部央國(guó)企仍參與競(jìng)拍，并獲取了北京、上海、廣州、西安等城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

從具體成交案例看，較高溢價(jià)地塊多呈現(xiàn)低密改善、區(qū)域深耕和規(guī)模適中的特征。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，從首周成交地塊來看，實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)的項(xiàng)目多由資金實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企獲取，且主要位于核心城市核心板塊，具備較強(qiáng)的區(qū)位稀缺性和需求基礎(chǔ)，同時(shí)多為低容積率、低密度改善型項(xiàng)目。

以北京順義后沙峪溫榆河地塊為例，9月3日，華潤(rùn)置地經(jīng)過170余輪競(jìng)價(jià)，以82.99億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率17.37%，容積率僅1.01。曹晶晶表示，該地塊屬于北京近年較為稀缺的低密度改善型宅地，且華潤(rùn)此前已在后沙峪板塊持續(xù)深耕，既有項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)，為新地塊的客戶需求、產(chǎn)品定位和價(jià)格判斷提供了較為直接的市場(chǎng)參照。

對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，曹晶晶提示，新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響仍處于初步傳導(dǎo)階段，首周成交地塊多為7月公告地塊，出讓條件和房企投資計(jì)劃大多形成于新政之前。同時(shí)，隨著新政后公告地塊陸續(xù)進(jìn)入出讓階段，部分地方細(xì)則及執(zhí)行口徑尚待明確。整體來看，核心城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊仍有吸引力，市場(chǎng)分化中韌性猶在，房企投資正更加聚焦項(xiàng)目本身的安全邊際和現(xiàn)金流支撐。