記者 時(shí)斕娜

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》）�！锻ㄖ�》提出，各地要有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩钡漠?dāng)下，商品住房銷售制度改革將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)此，專家普遍認(rèn)為，推行現(xiàn)房銷售契合房地產(chǎn)市場供求變化新趨勢，有助于更好保障購房者合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)告別傳統(tǒng)的粗放擴(kuò)張模式，滿足人民群眾高品質(zhì)、多樣化的住房需求。

從解決“有房住”到滿足“住好房”

1994年，我國首次從立法層面確立商品住房預(yù)售制度。預(yù)售制有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金，在短時(shí)間內(nèi)建起大量商品房，滿足百姓“有房住”的剛需。

預(yù)售制度推行30余年，在改善城鎮(zhèn)居民居住條件方面發(fā)揮了不可替代的歷史作用。我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從20世紀(jì)90年代初的不足15平方米，提升至2023年底的超40平方米，住房總量短缺問題得到根本解決。

然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，二手房交易總量已經(jīng)全面超過新房，房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量提質(zhì)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高質(zhì)量發(fā)展時(shí)期。

“商品房預(yù)售制度回應(yīng)的是增量擴(kuò)張時(shí)代最突出的需要，推進(jìn)現(xiàn)房銷售，則是因?yàn)樽》款I(lǐng)域的主要矛盾已經(jīng)變了，制度也需要相應(yīng)調(diào)整�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說。

供求關(guān)系的變化體現(xiàn)在購房決策中，表現(xiàn)為購房者對(duì)“好房子”的需求更為具象化、多維化和個(gè)性化，不再只是靠戶型圖來想象未來的住房，而是更加在意“眼見為實(shí)”地考察一些影響居住體驗(yàn)的細(xì)節(jié)。這使得購房者對(duì)現(xiàn)房的接受度和期望值明顯提高。數(shù)據(jù)顯示，全國現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)從2020年的10.2%增長到2025年的32.4%。

吳璟認(rèn)為，現(xiàn)房銷售不僅能讓購房者買到與自己需求更為吻合的“好房子”，也有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展示“好房子”的細(xì)節(jié)和品質(zhì)，將質(zhì)量優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的市場銷售優(yōu)勢。

“現(xiàn)房銷售制將推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面提升住房規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建造水平，用心建設(shè)符合市場需求的安全舒適綠色智慧‘好房子’，更好滿足人民群眾的高品質(zhì)居住需求。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長柴強(qiáng)說。

防范交付風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購房人合法權(quán)益

商品房預(yù)售制度在加快住房供給方面發(fā)揮了重要作用，但收房時(shí)間往往在支付房款幾年之后，購房者不得不承擔(dān)資金被占用、貨不對(duì)板，乃至樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

而在現(xiàn)房銷售制度下，“交錢即交房、所見即所得”。何時(shí)收房不再是一個(gè)需要預(yù)判的變量，房子的品質(zhì)也實(shí)實(shí)在在地呈現(xiàn)在購房者眼前，交付周期和交付質(zhì)量兩重不確定性均能得到化解。

“購房這件事，從對(duì)一份未來承諾的判斷，回到了對(duì)一件現(xiàn)實(shí)商品的挑選，這是購房人處境上的實(shí)質(zhì)性變化�！眳黔Z認(rèn)為，現(xiàn)房銷售讓這個(gè)比選過程建立在真實(shí)可感的基礎(chǔ)上，有助于把“想買房”轉(zhuǎn)化為“敢買房”，對(duì)釋放剛性和改善性住房需求有積極作用，也有利于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

值得關(guān)注的是，為保障改革落地平穩(wěn)有序，《通知》并沒有“一刀切”地全面推行現(xiàn)房銷售，而是堅(jiān)持分類穩(wěn)妥實(shí)施。以《通知》施行之日是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)，區(qū)分新老項(xiàng)目，“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法”。對(duì)于繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的商品住房項(xiàng)目，《通知》也進(jìn)一步完善管理，保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

具體來看，《通知》為商品住房設(shè)置了預(yù)售條件，即單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂；要求加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，將購房資金全部存入資金監(jiān)管賬戶，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、水電氣熱等配套設(shè)施具備交付條件后，才可解除資金監(jiān)管。

“將預(yù)售條件提高到商品住房主體結(jié)構(gòu)封頂，縮短了購房付款到房屋交付的時(shí)間，能夠顯著降低交付風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，由住房資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管預(yù)售資金，防范資金被違規(guī)抽挪、查封凍結(jié)，有助于更好保障購房人的合法權(quán)益�！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛說。

推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要完善適應(yīng)新發(fā)展階段的一整套基礎(chǔ)制度，銷售制度是其中的重要組成部分。

傳統(tǒng)預(yù)售模式下，房企依托預(yù)售資金快速周轉(zhuǎn)，一些房企采取“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的擴(kuò)張模式，積累了風(fēng)險(xiǎn)隱患，導(dǎo)致行業(yè)存在“重速度、輕品質(zhì)，重規(guī)模、輕服務(wù)”的粗放發(fā)展問題。

“現(xiàn)房銷售將徹底重構(gòu)房企經(jīng)營邏輯，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，全面驅(qū)動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型�！闭憬�工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬解釋，實(shí)行現(xiàn)房銷售后，房企需全程承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的資金、工期、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，無法依靠預(yù)售資金提前回款周轉(zhuǎn)，“這就要求房企必須具備穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、扎實(shí)的工程管控能力和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打磨能力”。

柴強(qiáng)也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭優(yōu)勢將主要體現(xiàn)在住房產(chǎn)品品質(zhì)和配套服務(wù)能力方面。那些經(jīng)營管理實(shí)力、產(chǎn)品研發(fā)能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰，行業(yè)集中度和整體發(fā)展質(zhì)量將得到提升。

此外，現(xiàn)房銷售制度弱化了購房資金對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的融資功能，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資方式進(jìn)行重構(gòu)也是制度改革需要關(guān)注的內(nèi)容�！锻ㄖ�》提出了一系列配套政策，包括推行主辦銀行制，由主辦銀行統(tǒng)籌項(xiàng)目融資與資金監(jiān)管，保障項(xiàng)目公司合理融資需求，形成資金閉環(huán)；支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司通過股權(quán)、債券等多種方式開展融資等，幫助企業(yè)減輕資金壓力。

在廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉看來，本輪商品住房銷售制度改革本質(zhì)上是一場制度糾偏，目標(biāo)是解決交付痛點(diǎn)，推動(dòng)行業(yè)從拼速度、拼杠桿，轉(zhuǎn)向拼產(chǎn)品、拼服務(wù)。

“制度因時(shí)而變，衡量改革成效的標(biāo)準(zhǔn)始終是同一個(gè)：讓購房者買到的每一套住房，都經(jīng)得起‘走進(jìn)去、看得見、摸得著’的檢驗(yàn)�！眳黔Z說。

來源：工人日?qǐng)?bào)