城市更新是提升居民生活質量、完善城市功能、修復城市生態(tài)系統(tǒng)的重要舉措。隨著城市化進程加速，很多老舊小區(qū)面臨管網老化、設施陳舊、功能缺失等問題，急需更新改造。為補齊民生短板，首都北京通過系統(tǒng)化整治、精細化施工、常態(tài)化問需于民，讓老舊小區(qū)顏值煥新，切實把城市更新政策紅利轉化為群眾安居福祉。

　　作為城市更新的重要內容，老舊小區(qū)改造一頭連著民生福祉，一頭連著城市發(fā)展。然而，老舊小區(qū)改造要想改到群眾心坎里，還面臨不少難題。

　　從規(guī)劃到落地，老舊小區(qū)改造改什么、怎么改？如何在不同訴求間找到平衡？面對阻力因素時該如何突破？改造工作還需在哪些方面提升？記者走訪北京多個老舊小區(qū)，從中尋找答案。

　　“我老了，但社區(qū)又年輕了”

　　記者調查發(fā)現，老舊小區(qū)改造大體可以分為兩個方向：一是人居環(huán)境的改善，二是功能品質的提升。其中，人居環(huán)境最能直觀反映一個小區(qū)的宜居程度。干凈整潔、舒心美觀的環(huán)境，是居民共同的期盼。

　　北京市西城區(qū)信建里小區(qū)建于20世紀80年代，建成之初，院內綠樹成蔭、亭廊縈回，曾讓不少老居民感到自豪。隨著時間推移，小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境逐漸被違章建筑與堆積的垃圾侵蝕。

　　2020年，該小區(qū)引入北京首華物業(yè)管理有限公司，在街道社區(qū)指導下，物業(yè)公司牽頭對環(huán)境問題進行整治改造。拆除違建、清理垃圾、植草種花、修葺亭廊……如今的信建里小區(qū)，重新成為一個環(huán)境整潔有序、空間功能規(guī)劃合理的美麗家園。80多歲的小區(qū)居民王麟毅感慨地說：“在這里住了很多年，現在我老了，但我們的社區(qū)又年輕了，真是高興。”

　　如果說人居環(huán)境改善對于老舊小區(qū)改造是錦上添花，功能品質提升則與居民關系更加緊密，相關工作也更加實際、更為關鍵。老舊小區(qū)建成年代早，基礎設施、公共設備的老化和短缺等問題突出，硬件設施的改造完善，成為提升小區(qū)居民生活品質的關鍵。

　　今年3月，信建里小區(qū)啟動第二次改造工作，內容包括加裝樓體保溫層、更換室外管線及室內上下水管道等�！袄瞎艿冷P跡斑斑，不僅容易堵，一些連接處還會滲水�！痹诰用裢跣惴壹抑�，使用幾十年的鑄鐵材質上下水管道被拆除，新的PVC管道已組接完成。

　　很多老舊小區(qū)的住戶中，老年人占比較高，因此改造工作必須考慮設施設備的適老化。加裝電梯就是其中一項重點內容。

　　北京市西城區(qū)小馬廠南里小區(qū)共有5棟建于20世紀80年代的6層磚混結構住宅樓，八成居民為老年人，日常上下樓曾是他們的煩心事�！拔已�腿不好，還住在頂樓，以前基本一整天都不下樓�！苯衲�80多歲的小區(qū)居民陳國琳說，小區(qū)里像她這樣的老人還有不少。

　　被列入綜合改造項目后，小區(qū)在政府財政支持下，給5棟樓共17個單元門加裝了外掛電梯，并通過付費乘梯模式為電梯募集檢修資金，以確保其持續(xù)運行。“我們把這些電梯稱為‘立體公交’，每次上下樓刷一下卡，非常便利。”陳國琳介紹，乘一次電梯只花兩角，卻給生活帶來很大方便�！艾F在下樓買菜、遛彎，說走就走，生活多了不少樂趣�！�

　　增設停車位在老舊小區(qū)改造中呼聲較高。隨著居民停車需求日益增長，老舊小區(qū)普遍面臨車位供需矛盾。

　　北京市朝陽區(qū)芳園里小區(qū)建于20世紀八九十年代，小區(qū)空間狹窄、建筑密集，車位數量有限。近年來，居民車輛保有量不斷增加，但車位管理工作滯后，停車難成為困擾居民的一塊心病。

　　北京市朝陽區(qū)中北路社區(qū)黨委書記于圩介紹，改造前，該小區(qū)公共車位私自安裝地鎖的情況比較普遍，一些外來車輛也會占用小區(qū)車位，有的車輛肆意停放擠占消防通道，造成很大安全隱患。“私占車位的情況很普遍，如果一味用蠻力去管，只會激化矛盾�！庇谯渍f。

　　于圩介紹，2024年，小區(qū)迎來“環(huán)境綜合整治提升項目”，她們以此為契機，決心重點解決停車難問題——對車位上私設的地鎖進行了徹底清理，隨后在小區(qū)業(yè)主群內發(fā)布車位管理計劃，強調不能再私占車位的“紀律”。形成普遍共識后，社區(qū)工作者一邊尋找“增量”，在小區(qū)內“見縫插針”增設20余個車位，一邊管理“存量”，挨家挨戶走訪業(yè)主，統(tǒng)計真實停車需求。

　　在充分掌握小區(qū)居民需求的基礎上，小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)公司，安裝智能道閘系統(tǒng)，規(guī)范收費標準，將車位還給真正有需求的居民；與周邊4家單位協(xié)商，達成“錯時共享”停車方案，為居民提供更靈活、便利的選擇。“車位管理規(guī)范以后，現在基本上能找到車位�！毙�區(qū)居民馬金良說。

　　老舊小區(qū)改造的成果，不只體現在環(huán)境面貌煥新與硬件設施更新上，居民的精神面貌和鄰里關系也在悄然發(fā)生變化。

　　北京市昌平區(qū)昌盛園小區(qū)在改造前有21家產權單位，40棟居民樓分成36個獨立小院，居民彼此之間來往較少。改造后，獨立小院打通院墻、鋪設路面、栽植花木，建成了一個整潔美觀的大社區(qū)。

　　“改造后，居住環(huán)境和條件更好了。但如果精神文明建設跟不上，這件好事就不算徹底辦好�！辈�平區(qū)昌盛園社區(qū)黨委書記沈健平介紹，為將社區(qū)建設成一個和睦的大家庭，社區(qū)年輕干部積極策劃，組織開展了多姿多彩的社區(qū)活動，有公益性質的理發(fā)、修腳等便民服務，也有娛樂休閑性質的舞蹈、柔力球、書法等興趣社團。“我們特別策劃了一個‘重返二十歲’的活動品牌，鼓勵老年人重拾自己年輕時的愛好，充實晚年生活�！痹撋鐓^(qū)黨委副書記鐘揚琴說。

　　“看不見的工作最難做”

　　一些基層工作者反映，在老舊小區(qū)改造中，比起看得見、摸得著的工程，那些看不見的工作更有難度、更耗精力——協(xié)調居民的意愿、化解住戶的顧慮、爭取群眾的理解。

　　“最重要的是兩個‘百分百成功’�！碧旌慵瘓F工作人員王勇負責西城區(qū)三里河一區(qū)28號樓拆除重建項目，他說的兩個“百分百成功”，是指居民同意率和簽約率都必須達到100%。

　　這座建于20世紀80年代的老樓住著50多戶居民，要拆除重建得爭取每一戶的意見。項目組從2023年3月成立工作專班，到完成最后一戶簽約，歷時3個多月。他們一方面“動員群眾做群眾工作”，發(fā)動已經簽約的居民勸說還在猶豫的鄰居；另一方面是找到“關鍵人”，有針對性地解決居民訴求……

　　改造資金是更現實的難題。重建項目需每戶自付28萬元到53萬元，對于低收入家庭，這不是小數目。金融創(chuàng)新在此時發(fā)揮了關鍵作用。工作專班協(xié)調北京銀行，推出“個人住房改建貸款”，還款期限最長30年、首付15%、利率按首套房執(zhí)行，并允許子女接力還款。

　　然而，樓里有10戶居民原本的房屋貸款尚未還清。按照銀行的規(guī)定，老樓作為抵押物要被拆除，居民必須先還清貸款。這對一些居民來說是不小的壓力。北京市金融監(jiān)管局、北京市住建委、北京市規(guī)劃自然資源委和北京市不動產登記中心幾家單位坐到一起，研究出一套“四聯辦”機制——老房本抵押解除、老房本注銷、新房本首次登記、新房本抵押登記，4項手續(xù)可在半天內無縫銜接完成辦理。這樣一來，銀行不怕抵押物“真空”，居民也不用先還完舊貸再借新貸。

　　“用盡各種辦法做群眾工作。”王勇反復強調這句話。設計、施工、材料等技術層面的問題均有成熟方案可以套用，唯獨做群眾工作，沒有標準答案，只能靠耐心和誠意去“磨”。

　　同樣被“磨”了3年多的，還有西城區(qū)小馬廠西社區(qū)黨委書記張春芳。該社區(qū)轄屬的小馬廠南里小區(qū)居民約80%是老年人。實施綜合改造后，小區(qū)一口氣加裝了16部電梯，唯獨剩下一個單元門，因為一位居民堅決反對，3年都沒動工。這位居民不住在小區(qū)，電話打過去，剛說幾句就被掛斷。張春芳試著通過其子女溝通，也被拒絕。

　　直到有一次，通話時間比以往都長，她終于找到真正的“癥結”——這位居民并不是反對加裝電梯，而是和樓上鄰居有矛盾。張春芳提議，為雙方搭建溝通平臺，把問題開誠布公地說清楚。

　　突破口就這樣打開了。這位居民回到小區(qū)后，張春芳沒有急著談簽約，而是先帶她去體驗已經裝好的電梯。體驗之后，這位居民終于同意簽約�！澳且豢蹋�我覺得這3年來所有付出都是值得的。”張春芳說。

　　如果說三里河一區(qū)28號樓的難點在于“所有手續(xù)都要從頭跑通”、小馬廠西社區(qū)的難題在于“一個堵點卡住一棟樓”，那么信建里小區(qū)面臨的挑戰(zhàn)則是“權責錯位”抬升了溝通成本。

　　西城區(qū)自新路社區(qū)黨委書記喬玉紅告訴記者，信建里小區(qū)改造期間12345投訴電話急劇增加。居民反映的問題五花八門：施工噪聲、臨時停水……這些訴求被統(tǒng)一轉到社區(qū)，但很多問題并不在社區(qū)管轄范圍內。比如，施工規(guī)范歸住建部門管，噪聲擾民歸城管等部門管�！拔覀冎荒芸繙贤ㄈ�協(xié)調，效率確實不高�！眴逃窦t坦言。

　　同樣面臨“人”的難題，中北路社區(qū)給出了他們的做法：把工作做在前面，讓居民從一開始就參與進來。

　　2025年4月，中北路社區(qū)啟動701家屬院環(huán)境改造工程。這個老舊小區(qū)有210多戶居民，改造前，社區(qū)通過現場調研、網格長入戶走訪、集思議事協(xié)商、與產權單位座談等多種方式，廣泛征求居民意見。改造內容怎么定、設計方案怎么選、施工怎么組織——這3個關鍵環(huán)節(jié)，全部邀請居民參與討論。改造方案和施工進度全程公開，居民有問題知道找誰、有意見建議知道怎么反映、有矛盾知道怎么求助。

　　“這種‘黨建引領、多方協(xié)同、居民參與’的模式，讓改造從‘政府干、群眾看’的單向行為，變成了‘大家想、大家干、大家享’的集體行動�！鄙鐓^(qū)工作人員這樣總結。記者注意到，701家屬院改造后，不僅道路、墻面、管線等硬件得到提升，還新建居民議事空間“集思亭”、增設晾衣桿和照明燈、施劃固定車位。一位居民告訴記者：“現在小區(qū)哪兒都敞亮，心情都不一樣了。”

　　事實上，很多“看不見的工作”最終會以“看得見的變化”呈現出來。喬玉紅發(fā)現，停車秩序理順后，鄰里之間的摩擦明顯減少，原本緊張的關系慢慢緩和下來�！叭伺c人之間的關系更和諧了�！彼�說。

　　老舊小區(qū)改造，難點從來不在技術方案，而在于做好人的工作。妥善處理這部分難以被量化、容易被忽視的工作，才是順利推進老舊小區(qū)改造的關鍵前提。

　　“改造完成不是結束”

　　老舊小區(qū)更新改造是一項惠民工程，居民對改造工作的滿意程度是衡量改造成效的一個重要指標。在采訪中，多數居民對改造效果表示滿意。一位社區(qū)干部說，“老舊小區(qū)改造完成不是結束，還要維護好改造成果。這是把好事辦好的重要一環(huán)”。

　　物業(yè)服務提質是許多居民的重要訴求。一些老舊小區(qū)建成年代早，缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，早先主要靠產權單位提供基礎服務。這些小區(qū)完成改造后，產權單位將小區(qū)的管理工作移交給專業(yè)物業(yè)公司。然而，部分物業(yè)公司的服務并未贏得居民認可。

　　北京市朝陽區(qū)一個建于20世紀八九十年代的小區(qū)完成改造后，引入一家物業(yè)公司負責小區(qū)管理工作，但居民對其服務頗有微詞�！按驋咝l(wèi)生不認真，樓道垃圾經常視而不見�！痹撔�區(qū)一位居民告訴記者，這家物業(yè)公司進駐后，服務質量一直在走下坡路。

　　物業(yè)收費高，也是一大“槽點”。該小區(qū)有居民表示，平時家里的水龍頭、管道出現故障找物業(yè)上門維修，收費明顯不合理。“比如，換一個水龍頭，物業(yè)會將低價買來的東西高價賣給我，一來二去，居民有問題也不找物業(yè)了�！�

　　在沈健平看來，老舊小區(qū)改造提升了居民對于配套服務的心理預期�！袄吓f小區(qū)改造前，僅需做一些基礎保障工作，維持小區(qū)正常運轉。但改造后，居民訴求增加，本質上是群眾對美好生活的需求在一步步增長�！�

　　物業(yè)服務之外，一些居民認為，老舊小區(qū)改造應該進一步聚焦居民實際需求，讓每一項改造成果都能真正惠及群眾。

　　北京市某小區(qū)一位83歲的居民告訴記者，他對小區(qū)改造工作比較滿意，但美中不足的是，沒有建一座社區(qū)食堂。“我現在一個人生活，腿腳不便，自己買菜做飯比較困難，如果社區(qū)能有一座食堂，生活上就沒有什么問題了�！�

　　一些小區(qū)暫時不具備加裝電梯的條件，有老人根據自己的生活經驗提出替代方案。“我們這里可能一時半會兒裝不了電梯，但可以進行一些簡單適老化改造，比如在三樓、四樓拐角位置加裝一把可折疊的小椅子，供爬樓的老人休息一下，它占不了多大空間，但能起到不小作用�！�

　　部分社區(qū)干部反映，有些小區(qū)的改造工作確實存在與實際情況脫節(jié)的現象。北京某社區(qū)負責人告訴記者，轄區(qū)內一個小區(qū)的改造項目包含在室外安裝加熱座椅�！斑@些座椅可以加熱、可以給手機無線充電。但小區(qū)老年人居多，沒多少人使用無線充電，冬天也很少有人到室外休息。這明顯沒有考慮小區(qū)實際情況�！�

　　“現在小區(qū)硬件已經很好，但居民反映意見、提點建議還不太方便�！北本┦形鞒菂^(qū)某小區(qū)一位居民說，社區(qū)或物業(yè)可能因為一些客觀因素無法圓滿解決居民訴求，這些情況可以理解，重要的是建立有效的溝通平臺，讓居民的聲音被聽見、被重視。（經濟日報記者 王明昊 韓秉志 張 思）