8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，部署各地穩(wěn)步推進(jìn)商品住房銷售制度改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這份被業(yè)界稱為“現(xiàn)房銷售新政”的文件，從銷售模式、土地供應(yīng)、金融支持三方面系統(tǒng)部署，標(biāo)志著我國商品房銷售制度迎來重大變革。

　　購房者：“盲盒式”買房成為過去時(shí)

　　對于普通購房者而言，新政帶來的最直接變化，是從“先交錢、后收房”走向“所見即所得”。

　　過去，購房者對著圖紙、沙盤簽合同，要賭兩三年的交付運(yùn)氣——墻面平整度、樓間距、小區(qū)排水這些細(xì)節(jié)全靠想象，貨不對板、延期交付甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)全由普通家庭承擔(dān)。新政明確，商品住房項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂；購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應(yīng)全部存入資金監(jiān)管賬戶。如果房企違約不能按期交房，購房人有權(quán)按合同約定解除合同，房企須退還購房資金并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　事實(shí)上，現(xiàn)房銷售在全國多地早已先行先試。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自2022年末以來，全國已有39地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。海南自2020年3月起全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售，成為全國首個在省級層面推行現(xiàn)房銷售制度的省份；雄安新區(qū)2023年9月起全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。2025年以來，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)一步提速。河南信陽在當(dāng)年5月率先明確中心城區(qū)新出讓土地的商品房項(xiàng)目一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，成為2025年全國首個全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市；湖北荊門隨后跟進(jìn)，明確2026年1月1日起新出讓土地開發(fā)的商品房原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售，成為全國今年首個全域性硬性規(guī)定；湖南平江成為省內(nèi)首個全面推行現(xiàn)房銷售的縣城。

　　一線城市也陸續(xù)加入探索行列。2025年12月，深圳福田梅林一宗宅地經(jīng)148輪競價(jià)、以65%溢價(jià)率成交，要求商品住房全部實(shí)行現(xiàn)房銷售；廣州則在2026年“4 30”新政中提出在土地供應(yīng)端試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。從全國數(shù)據(jù)來看，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從2019年的10%提升至2025年的32.4%，購房者對“所見即所得”的現(xiàn)房模式接受度正在快速提升。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化的新背景下，城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域的主要矛盾已從住房“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∩�活“好不好”。銷售制度從以預(yù)售為主向以現(xiàn)售為主轉(zhuǎn)變，是住房消費(fèi)升級的內(nèi)在要求和必然趨勢。住建部政策研究中心副主任浦湛也認(rèn)為，現(xiàn)房銷售讓比選過程真實(shí)可感，有助于把“想買房”轉(zhuǎn)化為“敢買房”“真買房”，有利于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬提供的數(shù)據(jù)顯示，全國新建商品住房現(xiàn)房銷售比例已從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%。今年上半年，全國二手房銷售面積占比首次在半年度尺度上超過50%，表明購房者更加關(guān)注“所見即所得”，現(xiàn)房消費(fèi)開始成為市場主流趨勢。新政的落地，正是對這一市場趨勢的制度化回應(yīng)。

　　開發(fā)商：告別“高周轉(zhuǎn)”，迎接模式大考

　　對房企而言，新政意味著延續(xù)數(shù)十年的商業(yè)模式面臨根本性重構(gòu)。

　　過去，房企依靠預(yù)售制形成“拿地-建設(shè)-預(yù)售回款-滾動開發(fā)”的高周轉(zhuǎn)模式。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前新房市場庫存去化越來越難、壓力越來越大，現(xiàn)房銷售可能是破解這一“死循環(huán)”的關(guān)鍵。新政實(shí)施后，房企回款周期將從6到12個月拉長至2到3年。58安居客研究院院長張波認(rèn)為，現(xiàn)房導(dǎo)向下開發(fā)周期拉長，短期內(nèi)部分城市新增商品房供應(yīng)節(jié)奏可能階段性放緩。

　　整體來看，現(xiàn)房模式大幅抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，資金充裕、融資暢通的國企、央企和頭部穩(wěn)健民企能夠適配長周期墊資開發(fā)，而中小房企受自有資金不足、融資渠道收窄等制約，難以適應(yīng)現(xiàn)房開發(fā)模式，行業(yè)集中度將持續(xù)提高。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，銷售回款節(jié)點(diǎn)后移可能增加資金占用，對企業(yè)資金安排提出更高要求。

　　不過，新政也配套了緩沖機(jī)制。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行主辦銀行制，一個項(xiàng)目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨(dú)或牽頭組建銀團(tuán)提供開發(fā)貸款等融資服務(wù)。土地價(jià)款可分期繳納，地方政府可適當(dāng)降低出讓底價(jià)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新政從預(yù)售、資金、現(xiàn)售、土地、融資等多環(huán)節(jié)系統(tǒng)施策，既契合房地產(chǎn)發(fā)展新模式要求，也為市場平穩(wěn)轉(zhuǎn)型提供了堅(jiān)實(shí)制度基礎(chǔ)。

　　市場預(yù)判：短期陣痛難免，長期“品質(zhì)為王”

　　新政對房地產(chǎn)市場的影響，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為短期會有陣痛，但長期利大于弊。

　　李宇嘉分析認(rèn)為，現(xiàn)房銷售盡管短期內(nèi)可能減少房屋供應(yīng)，但不會減少銷售。因?yàn)楫?dāng)前銷售流速全面放緩，在售庫存和在建項(xiàng)目非常多，新增供應(yīng)減少反而能緩解供給端競爭、穩(wěn)定片區(qū)價(jià)格，給現(xiàn)有項(xiàng)目去庫存留足空間。他指出，現(xiàn)房和期房的差距在減少——主體結(jié)構(gòu)封頂才能申請預(yù)售，相比過去“出地面就能銷售”來說，工程量已完成50%以上。

　　浙商證券分析師楊凡認(rèn)為，在需求總量趨勢性變化背景下，通過推動現(xiàn)房銷售制度拉長供給周期、調(diào)節(jié)新房供應(yīng)節(jié)奏，有助于緩解供需矛盾，對穩(wěn)定整體房價(jià)體系具有積極意義。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池判斷，未來現(xiàn)房銷售將逐步成為市場主流，這將加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰，推動房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

　　也有專家從國際視角指出，絕大多數(shù)國家在房屋竣工交付前僅能收取少量定金或首付款，通過“低首付+強(qiáng)監(jiān)管+后付款”的機(jī)制，將開發(fā)商的回款權(quán)益與房屋交付品質(zhì)深度綁定。我國推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度改革，正是補(bǔ)齊現(xiàn)有交易制度短板，通過制度革新消除期房交易的各類隱患。

　　值得注意的是，新政并非“一刀切”取消預(yù)售。已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，預(yù)售條件和資金監(jiān)管按原有政策執(zhí)行；新出讓土地和未取得工規(guī)證的項(xiàng)目“優(yōu)先選擇”現(xiàn)房銷售。這種“新老劃斷、漸進(jìn)落地”的安排，為市場平穩(wěn)過渡留足了空間。

　　從“看圖買房”到“眼見為實(shí)”，從“高周轉(zhuǎn)”到“重品質(zhì)”，這場始于銷售端的制度變革，正在重塑中國房地產(chǎn)的底層邏輯。讓購房者不再為不確定的承諾買單，讓真正有實(shí)力、愿打磨品質(zhì)的房企留下來——這或許正是新政最深遠(yuǎn)的意義所在。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 黃春棉）