《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》中，明確提出完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，為構(gòu)建我國房地產(chǎn)新發(fā)展模式、推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展指明了方向。其中，改革完善商品住房銷售制度，核心在于有力有序推行現(xiàn)房銷售。近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），對推進(jìn)商品住房銷售制度改革，作了系統(tǒng)部署。

商品房預(yù)售制度在加快住房供給、籌集建設(shè)資金、解決住房短缺等方面發(fā)揮了重要作用，但也帶來一些問題，比如延期交房、貨不對板等，引發(fā)市場風(fēng)險、侵害了購房者的合法權(quán)益。同時，預(yù)售制度下開發(fā)商實行快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，項目容易出現(xiàn)同質(zhì)化供給和競爭，導(dǎo)致供應(yīng)過�，F(xiàn)象。隨著住房短缺問題基本解決，人民群眾住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)需要從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

因此，有力有序推行現(xiàn)房銷售，讓購房者買房時不再看粉飾過的樣板房、展示區(qū)，一手交錢一手交房，實現(xiàn)“所見即所得”。在現(xiàn)房銷售模式下，看到的房子和小區(qū)的景觀都是實景展示，戶型設(shè)計、交付標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容，不再是寫在紙上的，而是在買房過程中就可以真切感受到的，從而讓人民群眾買得放心、住得舒心，滿足老百姓更美好的住房需求。

同時，現(xiàn)房銷售制度下，房企盲目擴(kuò)張的沖動被制約住了，有利于減少一個戶型模板到處復(fù)制導(dǎo)致的同質(zhì)化甚至是低水平供給，也杜絕惡性的價格競爭。而且，還能倒逼房企深耕一隅，并更好地判斷潛在購房需求的特征、變化，精細(xì)研磨和迭代產(chǎn)品，注重物業(yè)管理，強化運營能力，提升項目建設(shè)的綜合品質(zhì)，讓產(chǎn)品更加契合本地差異化的住房需求，獲得合理的溢價回饋。

當(dāng)然，《通知》也并非“一刀切”，而是堅持“因城施策、新老劃斷”的原則穩(wěn)妥推進(jìn)。政策核心是“防范風(fēng)險、提高質(zhì)量”，在保障購房者權(quán)益的同時，給予市場充分的適應(yīng)與轉(zhuǎn)型期。

目前，購房者對現(xiàn)房的接受度和期望值明顯提高。全國現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)從2020年的10.2%增長到2025年的32.4%。今年以來，盡管新房整體銷售仍在下降，但現(xiàn)房銷售保持穩(wěn)定和增長態(tài)勢。以深圳為例，2026年1-7月，深圳一手住宅現(xiàn)售總網(wǎng)簽8894套，同比上漲12%。這說明，購房者對高品質(zhì)住房的需求在增長，開發(fā)商也通過實景現(xiàn)房來滿足購房者的需求。

作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員