近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，從住房普遍短缺、需求旺盛轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣罂偭炕�本平衡、結(jié)構(gòu)性供大于求，從住房“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)樽》俊昂貌缓谩保�要求房地產(chǎn)行業(yè)特別是其中的開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），明確提出：“穩(wěn)步推進商品住房銷售制度改革”，“各地要有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售”。這將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促使房地產(chǎn)市場回歸理性，維護購房人合法權(quán)益，有利于激發(fā)住房消費特別是改善性住房需求，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

一是隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，新建住房需求不可能回到過去高峰時的規(guī)模，高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)“三高”開發(fā)模式再也不可能了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模逐步下降是一種符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的正�，F(xiàn)象。我國房地產(chǎn)正從“增量時代”轉(zhuǎn)向“存量時代”，房地產(chǎn)行業(yè)從以新房開發(fā)建設(shè)為主的階段轉(zhuǎn)向以存量運營管理為主的階段。

二是現(xiàn)房銷售制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭優(yōu)勢將主要體現(xiàn)在住房產(chǎn)品品質(zhì)和配套服務(wù)能力方面，那些經(jīng)營管理實力、產(chǎn)品研發(fā)能力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰，行業(yè)集中度和整體發(fā)展質(zhì)量將得到提升。

三是現(xiàn)房銷售制將推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面提升住房規(guī)劃設(shè)計和施工建造水平，用心建設(shè)符合市場需求的安全舒適綠色智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求。

四是從近年來全域推行現(xiàn)房銷售的海南省、試點現(xiàn)房銷售的湖北省荊門市等地情況看，現(xiàn)房銷售不僅沒有導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)大蕭條，反而通過規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期，推動當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了更穩(wěn)健的發(fā)展。

為保障現(xiàn)房銷售平穩(wěn)落地，《通知》還要求“各地要同步完善商品住房項目土地供應(yīng)、金融支持等相關(guān)政策”，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“可按國家規(guī)定分期繳納土地出讓價款”，“支持房地產(chǎn)項目開發(fā)公司通過債券、股權(quán)等多種方式開展融資”。這些配套舉措將有利于減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

此外，《通知》提出的推行現(xiàn)房銷售定金制，與人們原先“望文生義”所預(yù)想的現(xiàn)房銷售有所不同，并不是商品住房完全建成后才能開展銷售活動，而是“實行現(xiàn)房銷售的商品住房項目，在取得建筑工程施工許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與購房人簽訂購房定金合同，依法收取少量定金”。該制度設(shè)計兼顧了商品住房供需雙方訴求：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可通過收取一定比例的定金，提前鎖定購房客戶，降低商品住房開發(fā)的市場風險；對購房人來說，可提前鎖定房源、房價，減輕前期購房資金壓力和交易風險。再者，《通知》并沒有采取“一刀切”方式全面推行現(xiàn)房銷售，而是堅持分類穩(wěn)妥實施，以《通知》施行之日是否取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準區(qū)分新老項目，“老項目老辦法，新項目新辦法”，可切實保障商品住房銷售制度改革政策落地平穩(wěn)有序，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

全國政協(xié)委員，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會常務(wù)副會長、研究員　柴強