央廣網(wǎng)北京9月8日消息（記者門庭婷）9月8日，中國綠發(fā)以底價摘得通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)TZ01-0101-0001地塊，成交價9.962億元，土地出讓面積54995.92平方米（合82.49畝），規(guī)劃建筑面積57745.72平方米，容積率1.05。

中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，地塊所在的溫榆河東岸，城市界面主要靠格拉斯小鎮(zhèn)多年沉淀的墅區(qū)配套支撐：社區(qū)商業(yè)中心已運營，德閎學校（十二年一貫制）在社區(qū)內(nèi)，北側(cè)老河灣與東郊森林公園構(gòu)成生態(tài)底色。短板在于交通，板塊內(nèi)無運營軌道站點，出行依賴京平高速、機場第二高速與六環(huán)，屬于典型的自駕型改善板塊。與配套成熟的副中心核心區(qū)相比，本地塊所處位置的商業(yè)、教育密度仍依賴格拉斯小鎮(zhèn)既有底盤，規(guī)劃增量兌現(xiàn)尚需時間。

據(jù)公開土地出讓記錄，這是通州區(qū)近三年來首次推出容積率僅1.05的低密地塊。據(jù)中指研究院監(jiān)測，此前宋莊板塊出讓的多個項目容積率均維持在1.8左右——包括北投和璟、北京城建·國譽頌、建投國貿(mào)·瑨上等。1.05的容積率疊加18米建筑限高，決定了產(chǎn)品只能走低層低密路線，即疊拼、合院或低層大平層，也與周邊1.8容積率的洋房、小高層形成了差異化定位。

市場方面，僅一路之隔的格拉斯小鎮(zhèn)是本宗地塊的主要參考錨點：目前二手房掛牌參考價約4.5萬元/平方米至5.5萬元/平方米，六期現(xiàn)房疊拼、合院在售價約5萬元/平方米至6.8萬元/平方米，主力面積246平方米起，總價門檻普遍在1300萬元以上。二手房交易平臺顯示，項目實際成交量較低，節(jié)奏也比較緩慢。

據(jù)克而瑞介紹，2026年以來，通州區(qū)土地市場活躍度顯著提升，共成交5幅涉宅用地，呈現(xiàn)出明顯的分化與升級特征。其中，梨園板塊分別于6月和8月成交的兩宗“小而美”的宅地，以超20%的高溢價率印證了成熟核心區(qū)優(yōu)質(zhì)小體量地塊的稀缺性與激烈競爭。此外，位于宋莊東板塊的2幅地塊，成交樓面價分別為1.92萬元/平方米（容積率2.17）、1.79萬元/平方米（容積率1.8）。相比之下，0001地塊憑借更低的樓面價和更優(yōu)的低密屬性，未來在產(chǎn)品力和定價策略上將擁有更大的主動權(quán)。

值得一提的是，地塊旁邊即通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)TZ01-0101-0002地塊B1商業(yè)用地，同樣為今日掛牌截止，也由中國綠發(fā)底價競得，該地塊總用地面積17619平方米，規(guī)劃建筑面積18499.95平方米，容積率1.05，成交價為1.536億元。