每經(jīng)記者｜陳榮浩

　　8月28日，住建部、自然資源部、央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)等多部門(mén)密集出臺(tái)三份重磅文件，分別聚焦住房銷(xiāo)售制度改革、房地產(chǎn)信貸體系重構(gòu)與資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。其中，新出讓土地優(yōu)先實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售、預(yù)售門(mén)檻統(tǒng)一提升至主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)扰e措，被市場(chǎng)視為商品房預(yù)售制度迎來(lái)根本性重構(gòu)的標(biāo)志性信號(hào)。

　　“這不是簡(jiǎn)單終止預(yù)售制度，而是一次分類(lèi)優(yōu)化、漸進(jìn)落地的系統(tǒng)性改革�！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，本輪新政以“先立后破、以進(jìn)促穩(wěn)”為原則，通過(guò)銷(xiāo)售端、金融端、資本端的協(xié)同發(fā)力，核心目標(biāo)是降低行業(yè)杠桿、剝離過(guò)度金融屬性、推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住本源。

　　在王韶看來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式將大幅抬高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，房企傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)邏輯面臨重構(gòu)，行業(yè)短期雖將經(jīng)歷調(diào)整陣痛，但中長(zhǎng)期有望真正邁入高質(zhì)量發(fā)展新周期。

　　市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升

　　NBD：8月28日多部門(mén)密集出臺(tái)樓市新政，你如何整體評(píng)價(jià)本輪政策的出臺(tái)背景和核心調(diào)控導(dǎo)向？

　　王韶：過(guò)去20多年，預(yù)售制支撐了房企“拿地—建設(shè)—預(yù)售回款—滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的高周轉(zhuǎn)模式，快速完成了住房供給的歷史任務(wù)。但長(zhǎng)期粗放式發(fā)展也累積了一些問(wèn)題，比如交付違約、企業(yè)債務(wù)高企、金融風(fēng)險(xiǎn)溢出以及產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等行業(yè)頑疾，傳統(tǒng)的商品房預(yù)售制已經(jīng)不適配新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展的要求。

　　本輪多部門(mén)出臺(tái)的新政形成了“銷(xiāo)售端+金融端+資本端”的系統(tǒng)性組合拳。銷(xiāo)售制度改革從源頭上規(guī)范回款節(jié)奏、守住民生底線(xiàn)；信貸改革適配長(zhǎng)周期現(xiàn)房開(kāi)發(fā)、優(yōu)化金融供給；資本市場(chǎng)改革則拓寬股權(quán)、債權(quán)、存量盤(pán)活等多元融資渠道。三者協(xié)同發(fā)力，不是搞無(wú)底線(xiàn)的金融輸血，而是堅(jiān)持精準(zhǔn)賦能、嚴(yán)監(jiān)管、無(wú)套利，核心目標(biāo)是降低行業(yè)杠桿、防止過(guò)度金融化、回歸居住本源，推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融體系形成良性循環(huán)。

　　NBD：新政明確新出讓土地優(yōu)先現(xiàn)房銷(xiāo)售，這對(duì)房企傳統(tǒng)的融資開(kāi)發(fā)模式會(huì)帶來(lái)哪些根本性改變？

　　王韶：影響是全方位的。傳統(tǒng)房企高度依賴(lài)預(yù)售快速回款實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流滾動(dòng)，項(xiàng)目從拿地到預(yù)售回款通常只有6到12個(gè)月。現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，房企需要全額墊資完成工程竣工備案后才能實(shí)現(xiàn)大規(guī)模銷(xiāo)售回款，回款周期拉長(zhǎng)到2至3年，資金占用的規(guī)模、時(shí)間和財(cái)務(wù)成本都大幅提升，這對(duì)企業(yè)的自有資金儲(chǔ)備和持續(xù)融資能力形成了很高的門(mén)檻。

　　當(dāng)然，新政也配套了緩沖機(jī)制，例如開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行項(xiàng)目主辦銀行制，長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)貸款最長(zhǎng)可按7年適配現(xiàn)房開(kāi)發(fā)周期。但需要明確的是，購(gòu)房者的預(yù)付資金不再能夠作為企業(yè)跨項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源，房企將徹底告別過(guò)去的“低成本購(gòu)房預(yù)付杠桿”，自有資金投入比例將大幅度提高。

　　受資金壓力和市場(chǎng)不確定性影響，房企投資拿地會(huì)趨向?qū)徤鞅Ｊ�。企業(yè)會(huì)收縮投資規(guī)模，暫緩非核心城市、非優(yōu)質(zhì)地塊的布局，僅聚焦核心區(qū)域、去化穩(wěn)定、現(xiàn)金流安全的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，土地市場(chǎng)將更趨于理性。

　　NBD：現(xiàn)房模式大幅抬高準(zhǔn)入門(mén)檻后，行業(yè)格局是否會(huì)加速“洗牌”？

　　王韶：行業(yè)分化會(huì)急劇加劇，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升，這是確定的趨勢(shì)�，F(xiàn)房模式本質(zhì)上是一次行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻的系統(tǒng)性重塑。資金充裕、融資暢通、風(fēng)控完善的國(guó)企、央企和頭部穩(wěn)健民企，能夠適配長(zhǎng)周期墊資開(kāi)發(fā)的要求，并且可以依托產(chǎn)品力獲取市場(chǎng)溢價(jià)。

　　而中小房企受到自有資金不足、融資渠道收窄、融資成本偏高、項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱等多重制約，很難適應(yīng)現(xiàn)房開(kāi)發(fā)模式�？梢灶A(yù)見(jiàn)，中小主體將加速出清、轉(zhuǎn)型或被并購(gòu)，“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局會(huì)進(jìn)一步固化，行業(yè)集中化程度持續(xù)提高。

　　從區(qū)域維度看，分化壓力也很顯著。一二線(xiàn)核心城市需求堅(jiān)挺、去化穩(wěn)定，現(xiàn)房模式可以平穩(wěn)落地；但多數(shù)三四線(xiàn)城市需求疲軟、預(yù)期偏弱，長(zhǎng)周期墊資開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步加劇房企的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　倒逼房企轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”

　　NBD：現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，這會(huì)倒逼房企在產(chǎn)品端做出哪些實(shí)質(zhì)性升級(jí)？能否扭轉(zhuǎn)過(guò)往重開(kāi)發(fā)、輕品質(zhì)的舊模式？

　　王韶：這是現(xiàn)房銷(xiāo)售模式最核心的積極意義之一。過(guò)去期房銷(xiāo)售階段，圖紙營(yíng)銷(xiāo)、概念炒作、期房營(yíng)銷(xiāo)噱頭大行其道，購(gòu)房者在簽約時(shí)看到的往往是效果圖和沙盤(pán)，實(shí)際交付時(shí)貨不對(duì)板的情況時(shí)有發(fā)生�，F(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，這些傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段徹底失效，工程質(zhì)量、實(shí)景園林、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)成為購(gòu)房決策的核心依據(jù)。

　　這會(huì)倒逼房企徹底從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品為王”。企業(yè)必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)上投入更多資源，真正打磨產(chǎn)品力。同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式之下，地方原有的強(qiáng)制精裝修要求的現(xiàn)實(shí)必要性大幅減弱，房企可以根據(jù)市場(chǎng)需求靈活選擇毛坯、基礎(chǔ)簡(jiǎn)裝、個(gè)性化精裝等多元交付模式。這既有效減輕了企業(yè)前期墊資壓力、縮短了籌備周期，也大幅減少了精裝貨不對(duì)板、交付維權(quán)等問(wèn)題，推動(dòng)行業(yè)交付更加透明規(guī)范。

　　NBD：結(jié)合當(dāng)下行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，你認(rèn)為未來(lái)3至5年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)極有可能形成怎樣的發(fā)展格局？

　　王韶：預(yù)計(jì)未來(lái)3到5年，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高模式”，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不再是規(guī)模與速度的比拼，而是資金實(shí)力、產(chǎn)品品質(zhì)、存量運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作與風(fēng)險(xiǎn)管控的綜合實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)。

　　具體來(lái)看，行業(yè)格局將呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：一是市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，國(guó)企、央企和頭部穩(wěn)健民企占據(jù)主導(dǎo)地位，中小房企加速出清或轉(zhuǎn)型；二是區(qū)域分化加劇，珠三角核心城市與外圍城市的市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)一步背離，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力；三是產(chǎn)品力成為核心競(jìng)爭(zhēng)壁壘，“好房子”從概念走向標(biāo)配，交付標(biāo)準(zhǔn)更加多元透明；四是存量運(yùn)營(yíng)的重要性顯著提升，商業(yè)REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)、城市更新資產(chǎn)證券化等工具將更加成熟，持有型物業(yè)的價(jià)值得到重估。

　　短期看，行業(yè)將經(jīng)歷投資收縮、格局分化、模式迭代的調(diào)整陣痛；但中長(zhǎng)期看，行業(yè)將徹底回歸居住屬性與實(shí)體開(kāi)發(fā)屬性，真正落地“好房子”建設(shè)、保障民生權(quán)益、化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。