中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

9月8日，北京土拍市場(chǎng)迎來一宗特殊的低密宅地出讓。位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的TZ01-0101-0001地塊，以9.962億元的底價(jià)成交，競(jìng)得方為北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司由中國綠發(fā)投資集團(tuán)通過都城偉業(yè)集團(tuán)實(shí)控。

《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，這宗地塊之所以引人關(guān)注，不僅在于其1.05的超低容積率和18米的建筑限高，更在于它與一河之隔的老牌別墅項(xiàng)目格拉斯小鎮(zhèn)之間的深厚淵源——格拉斯小鎮(zhèn)的開發(fā)商魯能，正是今天拿地房地產(chǎn)企業(yè)中國綠發(fā)的前身。

格拉斯小鎮(zhèn)的“二期續(xù)作”

就在五天前的9月3日，順義溫榆河畔一宗容積率僅1.01的住宅用地，歷經(jīng)174輪激烈競(jìng)價(jià)后被華潤(rùn)置地拿下。而僅隔一個(gè)周末，同樣緊鄰溫榆河、容積率同樣低至1.05的宋莊0001地塊，卻僅有一家房企報(bào)名，最終以零溢價(jià)底價(jià)成交。

同樣的生態(tài)基因，同樣的低密屬性，市場(chǎng)熱度卻判若兩地。這意味著，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊仍能吸引爭(zhēng)搶，而配套尚在培育期的板塊，即便地塊素質(zhì)不差，也難逃“叫好不叫座”的命運(yùn)。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向記者介紹，這是通州區(qū)近三年來首次推出容積率僅1.05的低密地塊。此前宋莊板塊出讓的多個(gè)項(xiàng)目，容積率均維持在1.8左右，包括北投和璟、北京城建·國譽(yù)頌、建投國貿(mào)·瑨上等。1.05的容積率疊加18米建筑限高，決定了該地塊的產(chǎn)品只能走低層低密路線——疊拼、合院或低層大平層，與周邊1.8容積率的洋房、小高層形成差異化定位。

宋莊0001地塊位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)西北部寨辛莊葛渠片區(qū)，南鄰葛渠路，毗鄰老河灣水系。地塊南側(cè)距離溫榆河直線距離約700米，東南側(cè)與格拉斯小鎮(zhèn)僅一路之隔。

據(jù)了解，格拉斯小鎮(zhèn)從2005年拿地算起，已在溫榆河畔經(jīng)營(yíng)超過二十年，整盤占地約3000畝、容積率僅0.3，是北京少有的超低密臨水大盤。項(xiàng)目共分九期開發(fā)，從早期的獨(dú)棟一路做到合院、疊拼，社區(qū)內(nèi)還自建了德閎學(xué)校與約3萬平方米商業(yè)街。

本次成交的0001宅地容積率1.05、限高18米，與格拉斯小鎮(zhèn)六期產(chǎn)品指標(biāo)幾乎持平。在掛牌文件中，頻繁出現(xiàn)“格拉斯收儲(chǔ)”字樣。市場(chǎng)普遍將其視為格拉斯小鎮(zhèn)大盤的二期續(xù)作。

值得注意的是，與住宅地塊同日成交的還有一宗商業(yè)用地——TZ01-0101-0002地塊，用地面積17619平方米，規(guī)劃建筑面積18499.95平方米，容積率同樣為1.05，由中國綠發(fā)以1.536億元底價(jià)競(jìng)得。住宅加商業(yè)一次配齊，沿老河灣與葛渠路圍合的區(qū)域展開。中國綠發(fā)在拿下住宅地塊的同時(shí)順手拿下商業(yè)地塊，既是補(bǔ)地，也是補(bǔ)齊格拉斯小鎮(zhèn)大盤配套的拼圖。

客群池與去化考驗(yàn)

從配套來看，這宗地塊呈現(xiàn)出明顯的“偏科”特征。

生態(tài)資源是地塊最稀缺的標(biāo)簽。地塊南側(cè)緊鄰老河灣濱水河道，周邊擁有東郊森林公園、奧運(yùn)生態(tài)公園、溫榆河生態(tài)走廊等大型城市生態(tài)綠地。宋莊全域定位為藝術(shù)創(chuàng)意小鎮(zhèn)，片區(qū)擁有大量城市綠地、濱河景觀帶與文創(chuàng)公園。

商業(yè)配套方面，地塊最近的社區(qū)商業(yè)資源為南側(cè)格拉斯小鎮(zhèn)內(nèi)部自建的社區(qū)商業(yè)街，可滿足日常生鮮零售、餐飲等基礎(chǔ)便民消費(fèi)需求。而新拿下的0002商業(yè)地塊，未來將為片區(qū)增加超1.8萬平方米的商業(yè)配套。教育資源方面，格拉斯小鎮(zhèn)內(nèi)部設(shè)有德閎學(xué)校（十二年一貫制）；三公里范圍內(nèi)還有葛渠小學(xué)等公辦資源。

但短板同樣明顯。交通是這宗地塊最大的軟肋，板塊內(nèi)無運(yùn)營(yíng)軌道站點(diǎn)，出行依賴京平高速、機(jī)場(chǎng)第二高速與六環(huán)，屬于典型的自駕型改善板塊。與配套成熟的副中心核心區(qū)相比，本地塊所處位置的商業(yè)、教育密度仍依賴格拉斯小鎮(zhèn)既有底盤，規(guī)劃增量?jī)冬F(xiàn)尚需時(shí)間。

此外，還有一個(gè)不可忽視的不利因素：地塊北側(cè)直線距離首都國際機(jī)場(chǎng)約5.7公里，正處于飛機(jī)航道下方，噪音污染是需要開發(fā)商重點(diǎn)應(yīng)對(duì)的問題。

一路之隔的格拉斯小鎮(zhèn)，是這宗地塊最主要的定價(jià)參考錨點(diǎn)。目前格拉斯小鎮(zhèn)二手房掛牌參考價(jià)約4.5萬—5.5萬元/平方米，六期現(xiàn)房疊拼、合院在售價(jià)約5萬—6.8萬元/平方米，主力面積246平方米起，總價(jià)門檻普遍在1300萬元以上。

經(jīng)過二十年沉淀，格拉斯小鎮(zhèn)已形成穩(wěn)定的業(yè)主基數(shù)，疊加溫榆河沿線的改善客群，構(gòu)成了天然客群池。

但客群基礎(chǔ)并不必然轉(zhuǎn)化為去化表現(xiàn)。張凱強(qiáng)調(diào)，決定低密墅區(qū)流速的核心變量，并非低密屬性本身，而是面積段配比和總價(jià)區(qū)間能否與目標(biāo)客群的支付能力相匹配。以北京潤(rùn)園與懋源云紀(jì)為例：潤(rùn)園集中供應(yīng)271—328平方米大平層，主力總價(jià)控制在1700萬—2400萬元，整體去化率接近九成；而云紀(jì)同為低密項(xiàng)目，雙拼產(chǎn)品總價(jià)升至3000萬元以上，客群基數(shù)明顯收窄，整體去化率偏低。

公開信息顯示，2002年起，魯能（現(xiàn)中國綠發(fā)）旗下北京海港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就取得了通州宋莊溫榆河畔地塊的規(guī)劃手續(xù)；2004年前后正式拿地，整體規(guī)模約3000余畝。2006年10月，魯能舉辦了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的“造鎮(zhèn)計(jì)劃”啟動(dòng)典禮，格拉斯小鎮(zhèn)正式亮相。

這是魯能并入中國綠發(fā)后，首次在副中心公開拿地。雖是新地，但續(xù)的是格拉斯小鎮(zhèn)的前緣。

從市場(chǎng)環(huán)境來看，“8·28新政”對(duì)本地塊的影響相對(duì)有限。低密項(xiàng)目層數(shù)少、工期可控，且可毛坯交付，竣備周期通常短于高層住宅。此外，本地塊體量較小，地上建筑規(guī)模僅約5.77萬平方米，即便拉長(zhǎng)開發(fā)周期，資金沉淀量也相對(duì)較低。不過，由于地方層面的實(shí)施細(xì)則尚未落地，當(dāng)前市場(chǎng)整體情緒仍以觀望和審慎為主。