記者 王麗新

　　2026年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度探底的調(diào)整周期。上市房企虧損面持續(xù)擴(kuò)大，虧損幅度進(jìn)一步加深，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，行業(yè)流動(dòng)性承壓，“求生存、保安全”成為絕大多數(shù)房企經(jīng)營(yíng)的第一要?jiǎng)?wù)。

　　而8月28日多部門發(fā)布的房地產(chǎn)系列新政，改變了行業(yè)底層邏輯。這意味著延續(xù)了三十余年的“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、預(yù)售制”舊模式不再，取而代之的是一場(chǎng)關(guān)于“現(xiàn)房交付、分階段減壓、項(xiàng)目資金精準(zhǔn)封閉”的制度重構(gòu)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，企業(yè)之間的真正分野，重點(diǎn)要看企業(yè)能否守住現(xiàn)金流底線、持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，為新政下的市場(chǎng)修復(fù)積蓄核心動(dòng)能。

　　利潤(rùn)有改善空間

　　“利潤(rùn)承壓”是2026年房企中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上出現(xiàn)的高頻詞�？硕�瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年A股上市房企虧損面擴(kuò)大至七成以上。內(nèi)房股（在香港上市的房企）同樣承壓。

　　針對(duì)行業(yè)普遍性利潤(rùn)下行，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，2026年上半年房企結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，主要對(duì)應(yīng)2023年左右行業(yè)高位拿地資源，彼時(shí)土地成本處于歷史峰值，而近兩年新房售價(jià)持續(xù)回落、企業(yè)普遍以價(jià)換量去庫存，形成“高成本結(jié)轉(zhuǎn)、低售價(jià)兌現(xiàn)”的雙向擠壓，直接導(dǎo)致開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率走低，行業(yè)盈利中樞持續(xù)下移。

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，剛性費(fèi)用與集中減值計(jì)提，進(jìn)一步放大了行業(yè)虧損面。當(dāng)前房企營(yíng)收規(guī)模大幅收縮，但融資利息、管理運(yùn)營(yíng)等剛性支出無法同步縮減，收入與費(fèi)用的錯(cuò)配持續(xù)侵蝕利潤(rùn)；同時(shí)，多數(shù)房企基于審慎經(jīng)營(yíng)原則，上半年集中對(duì)弱勢(shì)存量項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，一次性出清歷史風(fēng)險(xiǎn)，短期會(huì)影響毛利潤(rùn)水平。

　　這一格局何時(shí)能改善？多家頭部房企管理層對(duì)利潤(rùn)周期的研判趨于一致。

　　龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事及CFO趙軼表示，隨著公司存貨持續(xù)去化、存量土儲(chǔ)盤活，待結(jié)算項(xiàng)目規(guī)模回落，2027年開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)影響將明顯減弱。2028年之后，存量風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目基本出清，運(yùn)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)利潤(rùn)持續(xù)釋放，公司業(yè)績(jī)有望步入穩(wěn)步增長(zhǎng)通道。

　　另有某頭部房企內(nèi)部人士向記者表示，公司更加看重行業(yè)盈利中樞的長(zhǎng)期變化。該人士認(rèn)為，行業(yè)毛利率25%以上的時(shí)代難以復(fù)返，現(xiàn)階段企業(yè)著重推動(dòng)盈利結(jié)構(gòu)從“依賴開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“開發(fā)+經(jīng)常性業(yè)務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)。2026年全年，行業(yè)毛利率仍將處在底部區(qū)間。

　　綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁江峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言，公司利潤(rùn)確實(shí)承壓，但整體趨勢(shì)向好，隨著庫存項(xiàng)目逐步減少，未來歸母凈利潤(rùn)會(huì)有較大改善空間。

　　綜合頭部房企及行業(yè)分析師對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷可知，2026年是行業(yè)利潤(rùn)筑底的關(guān)鍵年份，2027年存在修復(fù)預(yù)期。但利潤(rùn)修復(fù)的機(jī)遇不會(huì)普惠所有企業(yè)，分水嶺在于在利潤(rùn)筑底周期，企業(yè)能否構(gòu)筑“第二增長(zhǎng)曲線”來改善開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率走低的局面。

　　以龍湖集團(tuán)為例，今年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入137億元，同比增長(zhǎng)3.2%，占集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入比重34.4%；板塊毛利率穩(wěn)定在50%以上，凈利率維持約30%，上半年貢獻(xiàn)利潤(rùn)41億元。在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層將該板塊定位為企業(yè)的“利潤(rùn)壓艙石”與“現(xiàn)金流穩(wěn)定器”。

　　在開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)觸底的大環(huán)境下，非開發(fā)業(yè)務(wù)成為企業(yè)至關(guān)重要的轉(zhuǎn)型方向，而這恰恰是多數(shù)純開發(fā)型房企所缺失的財(cái)務(wù)緩沖墊。

　　重視現(xiàn)金流管理

　　自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期以來，現(xiàn)金流安全一直是房企的頭等大事。透視頭部房企2026年中期財(cái)報(bào)可見共性現(xiàn)象，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大多保持凈流入。

　　龍湖集團(tuán)自2022年下半年以來含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)4年為正，其中，運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊穩(wěn)定的現(xiàn)金回流貢獻(xiàn)頗為重要。華潤(rùn)置地同樣保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，其萬象系購物中心租金收入展現(xiàn)出反周期韌性。華潤(rùn)置地董事會(huì)主席李欣在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)強(qiáng)化，成為抵御行業(yè)周期波動(dòng)的“壓艙石”。越秀地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)靠布局高能級(jí)城市形成較高去化率，疊加運(yùn)營(yíng)性業(yè)務(wù)收益，2026年上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入137.7億元。

　　從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)底盤來看，頭部房企非常重視現(xiàn)金流管理。正如趙軼所說，公司持續(xù)要求和推動(dòng)各業(yè)務(wù)航道實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式增長(zhǎng)，保持全集團(tuán)持續(xù)實(shí)現(xiàn)正向的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

　　綜合來看，頭部房企并沒有單純依靠住宅開發(fā)回款來充盈現(xiàn)金流量池，而是通過運(yùn)營(yíng)性業(yè)務(wù)來增厚現(xiàn)金流基本盤。

　　債務(wù)安排得當(dāng)

　　2026年上半年，頭部房企債務(wù)管理呈現(xiàn)出清晰的共同趨勢(shì)：通過長(zhǎng)周期、低利率融資工具，置換短期、高成本的信用類融資，對(duì)債務(wù)底層架構(gòu)進(jìn)行重塑。

　　龍湖集團(tuán)是這一債務(wù)重構(gòu)路徑的典型樣本。截至2026年6月30日，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額1471.2億元，預(yù)計(jì)年末將回落至1400億元左右。預(yù)計(jì)至2027年1月份，公司將實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債券及中期票據(jù)清零。

　　“對(duì)于民營(yíng)房企而言，信用融資窗口基本處于關(guān)閉狀態(tài)，意味著民營(yíng)房企還要在市場(chǎng)下行階段完成存量信用融資的償還，整個(gè)過程挑戰(zhàn)重重�！饼埡�集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績(jī)說明會(huì)上向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體坦言，自2022年7月份發(fā)行最后一筆信用債之后，龍湖集團(tuán)主動(dòng)調(diào)整融資邏輯，依靠連續(xù)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓降有息負(fù)債，用長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換傳統(tǒng)信用貸款。四年多來，公司保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)為正，并實(shí)現(xiàn)零逾期、零展期、零違約；有息負(fù)債壓降超600億元，同步清零近400億元供應(yīng)鏈融資，合計(jì)減負(fù)規(guī)模接近1000億元，且全過程并未出售核心資產(chǎn)。

　　國(guó)企開發(fā)商或者有國(guó)資背景的頭部房企同樣在推進(jìn)債務(wù)精細(xì)化管理。截至2026年6月30日，華潤(rùn)置地凈有息負(fù)債率為41%，加權(quán)平均融資成本為2.63%，保持行業(yè)低位；保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為71.79%，較年初下降0.45個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)六年下降，融資渠道保持暢通；綠城中國(guó)總借貸加權(quán)平均融資成本降至3.2%，較上年同期下降40個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低，其有息負(fù)債持續(xù)壓降，短債占比23.2%，維持低位；越秀地產(chǎn)加權(quán)平均借貸年利率同比下降25個(gè)基點(diǎn)至2.91%，首次降至3%以下。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，以規(guī)模論英雄的時(shí)代已落幕。身處深度調(diào)整周期，房企財(cái)務(wù)安全并不取決于企業(yè)銷售規(guī)模大小，而是取決于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)韌性與現(xiàn)金流可持續(xù)能力。只有筑牢非開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流底盤，主動(dòng)壓降債務(wù)總規(guī)模，拉長(zhǎng)債務(wù)久期，上市房企才能夠在下行周期守住經(jīng)營(yíng)安全底線，靜待行業(yè)利潤(rùn)修復(fù)的曙光。