9月，樓市進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”旺季。進(jìn)入8月以來(lái)，從中央到地方，房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，涉及商品住房銷售制度改革、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資制度等多個(gè)方面。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與以往相比，此輪地方新政有不少?gòu)墓┙o端與需求端雙向發(fā)力，落地更加精細(xì)化，并且正在從“松綁”轉(zhuǎn)向“激勵(lì)”。在多重政策加持之下，“金九銀十”有望迎來(lái)底部持續(xù)修復(fù)。

央地政策密集協(xié)同發(fā)力

8月7日，北京發(fā)布新一輪樓市新政，非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社�；騻�(gè)稅繳納年限由2年調(diào)減為1年，同時(shí)提升公積金貸款額度、擴(kuò)大“帶押過(guò)戶”范圍。8月20日，上海出臺(tái)“滬八條”，聚焦公積金優(yōu)化、信貸調(diào)整、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置及存量房收購(gòu)等多個(gè)領(lǐng)域。

8月28日，多個(gè)部門密集發(fā)布房地產(chǎn)新政。當(dāng)天出臺(tái)的多項(xiàng)房地產(chǎn)政策涉及商品住房銷售制度改革、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)各項(xiàng)融資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)融資制度等多個(gè)方面。同日印發(fā)的《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》部署各地完善商品住房預(yù)售管理，有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售。此外，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局等部門發(fā)布信貸管理等一系列政策。

多地通過(guò)調(diào)整限購(gòu)政策、貸款首付比例，進(jìn)一步釋放了購(gòu)房的潛力。同時(shí)，多地提高住房公積金貸款額度，并借助包括住房公積金貸款貼息、賣舊買新補(bǔ)貼等在內(nèi)的多項(xiàng)補(bǔ)貼，降低了購(gòu)房的成本。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從政策出臺(tái)節(jié)奏來(lái)看，北京、上海出臺(tái)政策后，成都、西安等地跟進(jìn)，形成一線、二線城市聯(lián)動(dòng)，持續(xù)跟進(jìn)的接力效應(yīng)向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，提振市場(chǎng)信心與預(yù)期。

在二線城市方面，9月4日，武漢加碼樓市政策，推出8項(xiàng)舉措，放出1億元購(gòu)房補(bǔ)貼，7個(gè)新城區(qū)購(gòu)買新房，可享受總房款1%優(yōu)惠，補(bǔ)貼按網(wǎng)簽時(shí)間“先到先得”。湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)潘世炳表示，武漢樓市呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化，改善性購(gòu)房需求加快釋放，市場(chǎng)步入溫和復(fù)蘇周期。

一線樓市成交量增長(zhǎng)

政策先動(dòng)，成交跟進(jìn)。北京二手房成交量已連續(xù)6個(gè)月超1.3萬(wàn)套。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房網(wǎng)簽成交量達(dá)0.31萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10.3%；二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)1.37萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)4.1%。

上海房管局于9月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月上海新房、二手房合計(jì)成交221萬(wàn)平方米（2.43萬(wàn)套），環(huán)比增加2%，同比增加15%。“滬八條”出臺(tái)后，上海在售新盤項(xiàng)目日均簽署定金合同量比8月政策出臺(tái)前增加90%。二手房成交量也明顯提升，8月上海二手房共成交2.07萬(wàn)套，環(huán)比增加1%，同比增加18%。其中，“滬八條”出臺(tái)后，上海二手房日均成交727套，比政策出臺(tái)前水平增加14%。

8月以來(lái)，深圳樓市熱度也明顯回升。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月全市新建商品住宅網(wǎng)簽銷售2589套，同比增長(zhǎng)20.4%；二手住宅網(wǎng)簽銷售4275套，同比增長(zhǎng)2.4%。一手和二手住宅合計(jì)成交6864套，同比增幅達(dá)8.5%，樓市回暖勢(shì)頭持續(xù)鞏固。

新政落地首個(gè)周末，廣東深圳部分新盤營(yíng)銷中心迎來(lái)客流高峰。某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，年輕客群咨詢量環(huán)比上漲20%至30%，成交量上揚(yáng)約30%，很多觀望許久的意向客戶，在政策刺激下快速敲定購(gòu)房計(jì)劃�？們r(jià)為300萬(wàn)元左右的三房剛需戶型成為市場(chǎng)“爆款”。購(gòu)房者潘先生直言：“總體壓力減小了，上車門檻也低了�！�

新政不僅利好住宅，商業(yè)用房（含商務(wù)公寓）貸款期限由最長(zhǎng)10年放寬至15年，也激活了公寓市場(chǎng)。以一套總價(jià)為100萬(wàn)元的公寓貸款15年來(lái)測(cè)算，月供直接減少1907.52元，公寓咨詢量顯著上升。二手房市場(chǎng)人氣也很足。有中介門店帶看量環(huán)比上漲30%，甚至出現(xiàn)客戶從浙江飛抵深圳，看房一日就果斷簽約的案例。多個(gè)熱門片區(qū)的簽約量甚至創(chuàng)下了年內(nèi)單日新高。據(jù)測(cè)算，按深圳今年1—7月套均貸款額267萬(wàn)元計(jì)算，新政之后月供減少約1700元，切實(shí)減輕80后主力購(gòu)房群體負(fù)擔(dān)。

在北京，購(gòu)房者劉先生原本看中經(jīng)開(kāi)區(qū)一套500萬(wàn)元新房，他選擇等待新政細(xì)則落地之后再辦理貸款，還貸時(shí)間可以往后推遲約1年半。疊加北京本地公積金新政，公積金貸款額度增加100萬(wàn)元，他直接把商貸置換為公積金貸款，購(gòu)房目標(biāo)從兩房升級(jí)到三房。

現(xiàn)房銷售也是北京購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，房企已主動(dòng)向現(xiàn)房模式靠攏，開(kāi)放實(shí)體樣板間、園林、公區(qū)實(shí)景供客戶實(shí)地參觀。購(gòu)房者孫女士表示，實(shí)景看房帶來(lái)更強(qiáng)確定性，采光、景觀、戶型格局都可以親身感受。

政策落地第十天，上海各大售樓處、中介門店活躍度顯著抬升。當(dāng)?shù)貥潜P銷售經(jīng)理透露，新政落地第一周，認(rèn)購(gòu)成交環(huán)比提升約50%；過(guò)去購(gòu)房者平均置業(yè)周期為6個(gè)月，現(xiàn)在大幅縮短到3個(gè)月。在中介端，門店簽約量上漲20%至30%，新政紅利撞上傳統(tǒng)“金九銀十”旺季，雙重加持帶動(dòng)市場(chǎng)。

行情分化穩(wěn)健修復(fù)成主線

中國(guó)銀河證券首席策略師郭迎鋒表示，銷售、信貸、資本、監(jiān)管多部門同步發(fā)力，覆蓋從開(kāi)發(fā)到交付全鏈條，是頂層設(shè)計(jì)而非單點(diǎn)救市。此外，主辦銀行制、預(yù)售資金全額監(jiān)管、竣工備案后才放按揭，形成項(xiàng)目資金閉環(huán)，從源頭保交付、防爛尾，對(duì)購(gòu)房者保護(hù)明顯加強(qiáng)。增量項(xiàng)目?jī)?yōu)先現(xiàn)房銷售，意味著高杠桿、快周轉(zhuǎn)的舊模式終結(jié)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從短期來(lái)看，9月落地的樓市新政將持續(xù)凈化市場(chǎng)環(huán)境、提振購(gòu)房信心。從長(zhǎng)期來(lái)看，新政將徹底重塑樓市發(fā)展生態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)褪去金融屬性、回歸居住本源，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居、安居安心”，為樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)制度基礎(chǔ)。

8月是樓市的傳統(tǒng)淡季。根據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，今年8月，30城新建商品住宅銷售面積同比下降。不過(guò)，一線城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)，核心重點(diǎn)城市在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐。8月，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.39%，同比上漲5.30%。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)仍優(yōu)于新房，核心重點(diǎn)城市保持一定活躍度，8月重點(diǎn)20城二手住宅成交環(huán)比有所回落，但同比保持增長(zhǎng)�！捌鋵�(shí)，從8月下旬開(kāi)始，剛需及學(xué)區(qū)房置業(yè)群體開(kāi)始活躍，市場(chǎng)已經(jīng)提前進(jìn)入‘金九'行情。”一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策發(fā)布后通常在落地1至2個(gè)月后進(jìn)入集中釋放期，市場(chǎng)成交量在短期回升的確定性較強(qiáng)。多重政策紅利已經(jīng)為樓市點(diǎn)燃預(yù)熱引擎，為“金九銀十”這一樓市傳統(tǒng)旺季蓄力。市場(chǎng)有望迎來(lái)一輪成交量的集中釋放，特別是一線樓市有望迎來(lái)一波成交量回暖行情，但行情分化、穩(wěn)健修復(fù)將成為主線。（王彤旭）

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