9月4日，廣州天河原電視臺地塊被越秀地產(chǎn)以約24.8億元競得，溢價率約15.9%；9月3日，北京順義溫榆河宅地被華潤置地以約83億元摘得，溢價率17.37%；9月1日，杭州臨平東湖新城宅地被重慶中交置業(yè)有限公司以2.86億元底價收入囊中。這是8月28日房地產(chǎn)新政落地后，廣州、北京和杭州三地土拍市場的表現(xiàn)。

　　8月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》。這標志著商品住房預(yù)售制將轉(zhuǎn)向有力有序推進“所見即所得”的現(xiàn)房銷售。新政甫出，“開發(fā)商不會積極拿地了”“中小房企將出局”等說法甚囂塵上。這些判斷是否站得住腳？土地市場已給出了答案。

　　開發(fā)商常態(tài)化拿地，優(yōu)質(zhì)地塊平穩(wěn)成交，印證行業(yè)已讀懂現(xiàn)房銷售背后的邏輯，即購房者對所見即所得、品質(zhì)可控的現(xiàn)房需求持續(xù)攀升。

　　推行現(xiàn)房銷售制，是貼合市場真實需求的制度優(yōu)化。經(jīng)過近30年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)進入存量提質(zhì)新時期。從市場數(shù)據(jù)來看，全國新建商品住房現(xiàn)房銷售比例從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%；2026年上半年，全國二手房銷售面積占比首次在半年度統(tǒng)計上超過50%。兩組數(shù)據(jù)共同指向一個事實：現(xiàn)房消費已漸成市場主流趨勢。商品房預(yù)售時期，購房者只能依托沙盤、戶型圖、樣板間預(yù)判房屋品質(zhì)，買房有“猜盲盒”成分。待房屋交付時，質(zhì)量縮水、園林配套減配、規(guī)劃承諾落空等問題頻發(fā)。而現(xiàn)房銷售是在項目竣工驗收后，產(chǎn)品看得見、摸得著。

　　更深一層看，需求變化背后是購房邏輯的轉(zhuǎn)變。過去房價單邊上漲，買房早買早賺，購房者愿意為開發(fā)風(fēng)險買單。現(xiàn)在房價趨于平穩(wěn)，房子回歸居住屬性，購房者更看重產(chǎn)品的確定性。市場真實需求倒逼行業(yè)杜絕“錢拿走了，房子交不出”的亂象。如此大勢之下，房企要主動走出舒適區(qū)，盡快重塑適配現(xiàn)房銷售時代的商業(yè)模式。

　　推行現(xiàn)房銷售制，房企要主動算好拿地賬。傳統(tǒng)預(yù)售模式下，項目投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%即可預(yù)售，從拿地到回款需6個月至12個月，預(yù)售回款到賬后可繼續(xù)投入下一個項目，自有資金占用時間短、周轉(zhuǎn)效率高。而現(xiàn)房銷售制要求項目竣工驗收后方可入市，意味著資金要沉淀在項目內(nèi)運轉(zhuǎn)，占用周期更長、財務(wù)成本更高，同樣一筆自有資金投進去，房企收到回款的時間可能延長到2.5年乃至3年。

　　現(xiàn)房銷售確實抬高了房企投資門檻，但并不意味著開發(fā)商就無賬可算�，F(xiàn)房銷售并非未經(jīng)市場檢驗就橫空出世，此前海南全省推行現(xiàn)房銷售，不少項目從拿地到銷售的周期僅11個月。這說明，只要產(chǎn)品定位精準、施工組織高效，開發(fā)商仍有操作空間。

　　哪類房企能算好現(xiàn)房銷售制度下的拿地賬？一類是主動轉(zhuǎn)型練內(nèi)功、信用評級高、融資渠道多、資金成本低、產(chǎn)品力適配市場需求、綜合能力強的“優(yōu)等生”；另一類是未加高杠桿、未盲目擴張、懂本地市場、擅長做產(chǎn)品的區(qū)域性房企。新政落地后，中小房企并不會集體出局，被淘汰的將是過去依賴高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)且未主動轉(zhuǎn)型的開發(fā)商�？梢灶A(yù)見的是，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展短期有陣痛，長期有未來。

　　推行現(xiàn)房銷售制，配套政策要及時跟上。需要說明的是，此次新政并沒有搞“一刀切”，部分房地產(chǎn)項目仍可以繼續(xù)實行預(yù)售。當前階段是構(gòu)建現(xiàn)房銷售為主、預(yù)售為輔的雙軌體系，用“新老劃斷”的方式逐步推進。所以，現(xiàn)房銷售制度也不應(yīng)是單兵突進，而是一整套政策組合的漸次落地。例如，在土地供給端，政策可支持分期繳納土地款，以緩解企業(yè)資金壓力；在金融端，推行主辦銀行制度，一個項目綁定一個銀行，保障開發(fā)貸款供給，守住資金安全底線；在稅收端，可將預(yù)售預(yù)繳的稅費延后到現(xiàn)房銷售階段繳納，以減輕前期現(xiàn)金流的壓力；在營商環(huán)境端，進一步壓縮報建審批時間，實現(xiàn)拿地即開工、銷售即辦證。

　　說到底，現(xiàn)房銷售的本質(zhì)不是否定預(yù)售制的歷史貢獻，而是讓住房銷售制度跟上市場供需關(guān)系變化的步伐。當前，樓市已進入需求驅(qū)動、品質(zhì)優(yōu)先的新階段，對房企而言，要放棄幻想，快速告別路徑依賴，力爭在新的市場周期中爭得先機。