高房價何處是歸途？(民生視線·2014民生對話·住房篇)

　　—訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　一元復始，萬象更新，希望在人們心底萌動。

　　十八屆三中全會繪就全面深化改革藍圖，激發(fā)著每個人對更加美好生活的無限向往。新一輪改革的起步之年，民生領(lǐng)域?qū)⒆喑鲈鯓拥娜�新樂章？百姓“住有所居”的夢想能否在這一年更好地實現(xiàn)？物價能否延續(xù)溫和上漲的走勢？經(jīng)濟增速放緩的背景下，就業(yè)會有哪些變化？

　　《民生周刊》從今天起推出系列報道，圍繞民生領(lǐng)域的熱點難點問題，對話權(quán)威人士，回應百姓訴求，共同展望2014。

　　大城市樓市為何這么火

　　—此輪房價上漲，投機投資性需求不是主要推手，剛性需求量較大，樓市分化格局加劇，置業(yè)人群年齡下移

　　記者：剛剛過去的一年，樓市十分熱鬧。一線城市房價快速大幅上漲，而三四線城市交易相對慘淡，“地王”與“鬼城”并存，“房姐”、“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權(quán)房”等涉“房”的詞語都成了年度熱詞。如果請您總結(jié)這一年的樓市，您會如何評價？

　　秦虹：2013年的樓市呈現(xiàn)三大特點。

　　一是商品房銷售增長很快。全年新建商品房銷售面積預計達到13億平方米，同比增長20%左右，商品房銷售額的增速預計為30%左右。不僅如此，40個重點城市今年前三季度二手住房交易面積同比增長了83.4%。

　　二是樓市分化格局更加明顯。到11月份，北上廣深4個一線城市房價同比漲幅均超過20%，70個大中城市平均房價上漲不到10%，如果把全國657個城市的房價平均計算，估計同比上漲還不到5%，還有一些城市的房價是下跌的。一二線城市和三四線城市之間，以及三四線城市之間的樓市需求、庫存、價格、銷售都有更明顯的分化。

　　三是開發(fā)企業(yè)資金狀況良好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額、銷售額和資金到位額三大指標顯示，目前開發(fā)企業(yè)資金狀況整體處于近幾年來情況較好的時期，尤其是大企業(yè)資金到位情況特別好。

　　記者：為什么大城市樓市這么火爆？

　　秦虹：此輪房地產(chǎn)市場上漲與2005年、2007年及2010年的市場上漲相比還是有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。2011年新“國八條”實施之后，全國49個城市實施了限購政策，全國范圍內(nèi)購買第三套住房不貸款，這些政策在抑制新增的投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，只能說明市場供應難以滿足需求。

　　為什么去年以來大城市樓市火爆，一個重要原因是，與人口的不均衡流動有關(guān)。一二線城市各種資源相對集中，就業(yè)機會多，流入人口較多。相對來說，供應卻沒有實現(xiàn)穩(wěn)定增長，導致供求關(guān)系失衡，房價上漲。

　　其次，去年以來我國的信貸政策比較穩(wěn)定，貨幣環(huán)境相對寬松。到去年11月末，廣義貨幣余額107.93萬億元，同比增長14.2%。這對資金需求量大、資金密集性強的房地產(chǎn)行業(yè)來說是有利的。

　　第三，首次置業(yè)人群在低齡化，說明市場疊加了部分未來需求。受慣性思維影響，大家普遍認為房價仍會上漲。為了提前鎖定交易價格，購房人群年齡下移的傾向十分明顯。這在一定程度上實際是透支了未來幾年的需求。

　　最后，樓市是諸多社會問題的集中體現(xiàn)。大城市房價高企既是區(qū)域、城市發(fā)展不均衡、公共資源配置不均衡的必然表現(xiàn)，也是居民追求貨幣資產(chǎn)保值增值的選擇，所以，在我國居民購房是把住房改善與追求私人財富的積累并重考慮。此外，房地產(chǎn)市場更受到土地供給制度、財稅制度等的影響。