央廣網北京5月15日消息 公募REITs是一種什么樣的信托產品，為什么監(jiān)管機構一方面鼓勵發(fā)展公募REITs，一方面卻又嚴格管控地產類信托？今年這種市場行情，適合投資地產類的信托產品嗎？如果您即將第一次購買信托產品，應該購買哪一類的比較安全？財富雅談邀請光大信托研究員袁吉偉為您一一解讀。

　　馮雅：最近大家都在討論公募REITs，您給我們簡單介紹一下，公募REITs對于我們普通投資者來說，是一種什么樣的投資品種，風險和收益情況怎么樣？

　　袁吉偉：這次國家準備試點的公募REITs，是不投資于房地產或者不動產領域的，主要投資于基礎設施建設。主要是為了在我們國家整個基建投資需求比較大，但有一定資金缺口的情況下，通過發(fā)展投資基礎設施領域的REITs，撬動或者引導更多的社會資金進入投資領域，解決我們國家投資的短板問題。

　　基礎設施REITs在全球也是一個非常成熟、非常良好的機制。從它的歷史業(yè)績表現來看，由于它有強制分紅，包括國外還有一些稅收優(yōu)惠的政策，所以基礎設施REITs有一個比較穩(wěn)定的投資回報，是介于債券和股票之間的、比較好的投資產品，也為我們普通人提供了一個新的投資渠道。

　　馮雅：REITs是幾個英語單詞的縮寫，如果把它翻譯成中文，一般來說，它的意思是“房地產信托投資基金”。但是我們注意到，監(jiān)管機構在積極探索公募REITs的同時，對地產信托卻是呈現非常嚴格的管控態(tài)勢，監(jiān)管機構曾反復表態(tài)，今年任何時間點地產信托的規(guī)模都不能超過2019年底。您認為這是出于什么考慮的呢？

　　袁吉偉：限制地產信托規(guī)模跟我們現在發(fā)展REITs并不矛盾，因為我們發(fā)展REITs是基于基礎設施的。當然，限制地產信托可能也是一個周期性的或者階段性的政策。從長期來看，包括發(fā)達國家最終都會隨著地產市場存量規(guī)模的增大，需要去盤活現有的存量資產，那么未來我們國家也會在基礎設施REITs試點的經驗基礎之上，推出基于投資不動產的REITs。

　　當然REITs本身對于投資標的有非常嚴格的要求，比如一般會要求投資運營比較穩(wěn)健或者成熟的具有穩(wěn)定現金流的商業(yè)地產、不動產項目，通過它的租金或者通過不動產的增值來實現投資回報。所以REITs即使是投資不動產，對于它的投資標的也會有比較高的要求。當然，這都是一些長期的趨勢。

　　馮雅：前一兩年地產信托發(fā)展得非常快，可能也增加了信托行業(yè)的風險。您認為在今年這個情況下，投資地產類的信托項目是不是不被看好了？如果有投資者想購買信托產品，是不是盡量不要去碰地產類的信托，您有什么建議？

　　袁吉偉：從我們今年的地產調控政策來講，還是以“房住不炒”為主要基調，這就決定了全年的房地產還是保持一個相對平穩(wěn)的態(tài)勢。當然，各個區(qū)域的政策或者房地產走勢可能會有一些比較大的分化。比如一二線城市會更加穩(wěn)健，而三四線房地產行業(yè)的景氣度會有一些下行。

　　從全年整體上來判斷，我們認為今年房地產信托投資比較穩(wěn)健，整體上風險跟往年差不多，這是一個比較重要的方向性判斷。

　　第二個判斷，我們覺得房企的分化程度在加劇，頭部效應會更加明顯。在投資房地產信托的風險上，建議投資者盡量去投資頭部的房地產企業(yè)，這也是順應整個行業(yè)發(fā)展形勢的必要選擇。

　　另外，也要關注一些融資項目，即在三四線城市或者房地產景氣度下行階段的信托產品，后續(xù)這些產品的風險可能會有所增加。

　　馮雅：以前說到信托產品，大家想到的可能是房地產信托、政信信托，這是從資金投向上來分類。但銀保監(jiān)會上周五發(fā)布了新規(guī)征求意見稿，按照資管新規(guī)的要求，對信托產品重新進行了分類，分別是固定收益類、權益投資類、商品及金融衍生品類資金信托和混合類。您給我們介紹一下，這三類信托產品從風險和收益上來說各有什么特點，如果投資者第一次購買信托產品，您建議他們購買哪一類？

　　袁吉偉：這三類風險狀態(tài)是不太一樣的。固定收益類比如債券的投資，也包括我們常見的非標的信托產品，這一類產品風險低，收益相對來說也比較低一點；股票的投資風險大一點，波動也比較大一點；金融衍生品本身杠桿比較高一點，是高波動、高風險的一類產品。大家可以根據自己的風險偏好去選擇不同類別的信托產品。

　　通常我們覺得以長期買信托產品的客戶更多還是偏好于固定收益類的產品，這類產品風險性、收益性都是比較確定的。