房產(chǎn)商:樓盤賣50億才賺3.5億 土地在漲房價難漲
2014-02-28 14:43 來源：第一財經(jīng)日報 說兩句 分享到：
??央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)第一財經(jīng)日報報道：關(guān)于揚州房價,本地房地產(chǎn)商的感受與統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),似乎有些背離。
??近日,國家統(tǒng)計局公布了1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中,揚州新建商品房住宅價格同比上漲8.2%,環(huán)比上漲0.7%,房價保持持續(xù)上揚態(tài)勢。
??揚州一家房地產(chǎn)企業(yè)老總的感受是,揚州房價同比保持一致,但目前有下降趨勢。成交量同比縮水,銷售緩慢。
??“對房地產(chǎn)開發(fā)商來說不漲價等于降價,財務(wù)成本每天都在產(chǎn)生�！彼f,房地產(chǎn)商受到上下游擠壓。
??《第一財經(jīng)日報》記者又采訪了幾家揚州本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,他們也表示,揚州的房價比較穩(wěn)定,同比基本沒有變化,但成交量相比去年上半年明顯縮水。
??“房價已經(jīng)到了極致,以前的狂漲不會再有了,剛需與房子供給、房價之間的關(guān)系,已經(jīng)逆轉(zhuǎn)�！彼f。
??揚州目前核心區(qū)域房價9000～10000元/平方米,近郊約七八千元/平方米。
??他分析,揚州與一線城市二線城市最大的不同在于,缺少外來高端購買力源體。一二線城市,每年吸引大量高素質(zhì)移民。但揚州情況完全不同,市民絕大多數(shù)已經(jīng)有房。新增剛需只有幾類:富裕的農(nóng)民工、還沒有房子的大學(xué)生以及養(yǎng)老、改善型住房(城市貧困家庭由于有保障房的供應(yīng),不計入),而這些總體數(shù)量并不大。
??另一方面,庫存量卻非常大。揚州最近幾年市場每年可以消化約400萬平方米存量。但未來供給將遠大于需求。
??去年下半年開始,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商血拼,房價已開始下跌。房地產(chǎn)開發(fā)商的感受是,去庫存化非常緩慢。
??房價高企,但開發(fā)商卻沒有利潤。中間的錢到哪里去了呢?分析其成本結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn),土地、稅收和行政規(guī)費成本,占到房價的50%以上。因此他認為,土地財政如果不解決,房地產(chǎn)問題不可能解決。
??他向記者出示的一張規(guī)費清單顯示,房地產(chǎn)行業(yè)要交納的各種規(guī)費多達近50種。各項規(guī)費加總起來,約占房地產(chǎn)開發(fā)成本的22%(其中包含供電、供水、供氣等費用)。
??從房地產(chǎn)商的角度看,土地成本上升是硬性的,但下游的房價卻難以再漲了。
??近幾年來,實業(yè)難做。而現(xiàn)在,三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)似乎正在接近跟實業(yè)一樣的困境——上下游價格擠壓,于是毛利率被嚴(yán)重擠壓。三線城市房地產(chǎn)行業(yè)正在被驅(qū)趕到盈虧拐點。
??“總銷售額50億元的盤子,能賺3.5億元就不錯了,毛利率只有7%�，F(xiàn)在跟前些年沒法比�！彼f,“這還算日子過得可以的,有的開發(fā)商已經(jīng)虧本在賣�！�
編輯：耿倩
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